L'attività di vigilanza armata del caseggiato, attuata attraverso personale dipendente qualificato e dotato delle necessarie autorizzazioni per svolgerla, dovrebbe rientrare nell'ambito degli scopi di protezione dei beni comuni ed individuali.
Tale soluzione è particolarmente utile nelle grandi città ed, in particolare, nei supercondomini ad uso abitativo, costituiti da una moltitudine di unità immobiliari, a garanzia della sicurezza dei numerosi condomini.
La giurisprudenza non è però univoca nel sostenere che l'istituzione di un servizio di vigilanza armata possa essere deliberato dall'assemblea: in altre parole, secondo una corrente di pensiero tale argomento esulerebbe dalle attribuzioni proprie dell'organo assembleare. La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Catanzaro nella sentenza n. 1586 del 3 ottobre 2023.
Delibera istitutiva sul servizio di vigilanza armata: la giurisprudenza è divisa sulla sua validità. Fatto e decisione
Due società, titolari di due villaggi turistici facenti parte di un supercondominio, considerati alcuni fatti criminosi (ed il conseguente arresto di un esponente della criminalità organizzata) che avevano interessato il complesso edilizio, decidevano di stipulare un contratto con un istituto specializzato in servizi di sicurezza e vigilanza armata privata. Il servizio di vigilanza armata riguardava i soli villaggi.
Le dette vicende giudiziarie, nonché un devastante calo di presenze, mettevano in ginocchio gli affari dei villaggi (una delle società falliva). L'assemblea decideva, allora, di assumersi la spesa del servizio di vigilanza armata.
Diversi condomini, facenti parte del supercondominio, impugnavano la delibera assembleare che aveva approvato due rendiconti contenenti voci di spesa riguardanti la vigilanza armata; secondo gli attori la decisione assembleare era nulla ex art. 1421 c.c. (per violazione degli artt.1135 c.c., 1134 c.c. e artt.1348 in relazione all'art.1325 c.c.) in quanto l'assemblea non avrebbe potuto decidere sull'argomento sopra detto.
Il supercondominio - che si costituiva in giudizio - eccepiva in via preliminare l'inammissibilità della domanda perché tardiva, essendo stata depositata la citazione decorso il termine di trenta giorni previsto per l'impugnazione delle deliberazioni; in via subordinata chiedeva il rigetto delle richieste dei condomini, previo accertamento della validità della delibera impugnata con cui erano stati approvati i bilanci contestati. Il Tribunale ha ritenuto la delibera nulla.
Lo stesso giudice ha evidenziato che il servizio contestato è stato diretto all'incolumità personale dei condomini e che, dunque, non vi è stata alcuna finalità di conservazione del patrimonio o di conservazione dei beni comuni.
Considerazioni conclusive
Una decisione di merito ha affermato che l'installazione della videosorveglianza non appare di per sé prestazione finalizzata a servire i beni in comunione, né giova addurre l'innegabile maggior sicurezza che ne deriva allo stabile nel suo complesso, di fronte ad una deliberazione che coinvolge il trattamento di dati personali di cui l'assembla stessa non è affatto titolare, e che è volta ad uno scopo estraneo alle esigenze condominiali, di per sé, cioè, non rientrante nei poteri dell'assemblea (Trib. Salerno 14 dicembre 2010).
Tale affermazione si riteneva avvalorata da una decisione della Cassazione secondo cui la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell'incolumità dei partecipanti, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non è riconducibile nell'attribuzione dell'assemblea; per questa tesi, non essendo una tal prestazione finalizzata a servire i beni in comunione e individuali, non giova sostenere l'innegabile maggior sicurezza che ne deriva allo stabile nel suo complesso di fronte ad una deliberazione adottata per proteggere le persone, ossia per uno scopo estraneo alle esigenze condominiali e, pertanto, non rientrante nei poteri dell'assemblea (Cass. civ., sez. II, 20/4/1993, n. 4631).
In quest'ottica altra decisione ha affermato che la delibera condominiale, istitutiva di un servizio di guardiania notturna, in quanto assunta a tutela soprattutto dell'incolumità fisica dei partecipanti al condominio, quindi al fine di perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e perciò non riconducibili alle attribuzioni dell'assemblea ed art. 1135 c.c., ancorché presa a maggioranza, risulta affetta dal vizio di incompetenza assoluta, da cui la nullità della delibera stessa (Trib. Napoli, sez. X, 26 gennaio 1996).
Come è noto, però, altra parte della giurisprudenza ha sostenuto la tesi favorevole ad ammettere la competenza delle collettività condominiali a deliberare di affidarsi ad un istituto di vigilanza oppure ad introdurre nuovi impianti volti a garantire i beni (comuni ed individuali) ma anche l'incolumità degli stessi condomini o loro familiari.
Così è stato affermato che l'istituzione di un servizio di guardiania notturna, destinato ad assicurare continuità, in determinati periodi dell'anno, ovvero in alcuni giorni della settimana, al servizio di vigilanza di norma assicurato dal portiere, rientra tra le attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c., essendo finalizzato alla conservazione e gestione delle cose comuni (Trib. Napoli, 21 marzo 2000).
Questa posizione sembra più coerente con l'articolo 1122 ter c.c. che ha eliminato ogni dubbio sulla liceità di una delibera favorevole all'installazione delle telecamere in condominio per la videosorveglianza del cortile e delle altre parti comuni, cioè per un intervento volto a migliorare la sicurezza della collettività condominiale.
