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Il cortile condominiale deve poter essere utilizzato da tutti
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Il cortile condominiale deve poter essere utilizzato da tutti

Se la realizzazione di un'autorimessa impedisce agli altri di utilizzare il cortile.

Avv. Valentina Papanice 

Realizzazione di un'autorimessa e pari uso del cortile

Con la sentenza n. 24720 del 2019 la Corte di Cassazione torna ad esprimersi su un caso relativo all'utilizzo della cosa comune.

=> Il bene rimane comune anche se i condòmini non lo utilizzano.

Abbiamo dunque una nuova valutazione circa l'applicazione in concreto della disposizione di cui all'art. 1102 c.c.

Questa volta la questione attiene all'utilizzo del cortile, ma non si tratta di una novità, anzi possiamo dire che è un grande classico: infatti, in quanto tipica parte condominiale, il cortile si presta spesso al contenzioso in questione.

La particolarità questa volta attiene, per quanto qui interessa, ad una trasformazione di un locale in autorimessa e all'ampliamento dell'ingresso onde consentire il passaggio dell'auto.

Tale operazione impedisce agli altri comproprietari di utilizzare il cortile per potervi parcheggiare e non rileva in contrario che essi fino ad oggi non abbiano mai utilizzato in tal senso il cortile. Entriamo nel dettaglio.

La realizzazione di un'autorimessa integra la violazione dell'art. 1102 c.c.?

La vicenda giudiziaria che porta alla decisione in commento trae origine dagli importanti lavori effettuati da uno dei comproprietari sulle parti comuni di un condominio e, per quanto qui maggiormente interessa, dall'intervento di modifica, effettuato da questi, di un proprio locale per trasformarlo in autorimessa con l'ampliamento dell'ingresso (da un metro a due metri e cinquanta), prima destinato al solo passaggio pedonale.

=> Sopraelevazione/ampliamento richiedono il preventivo rilascio del permesso di costruire.

Per l'altro comproprietario tale condotta - imprimendo una diversa destinazione funzionale allo spazio del cortile posto innanzi all'autorimessa, che diventa così "concretamente asservito alla proprietà esclusiva" della controparte - integra la violazione, per quel che più qui interessa, dell'art. 1102 c.c.

Ricordiamo che a norma dell'art. 1102 c.c. "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

=> Il diritto all'uso della cosa comune in condominio: l'art. 1102 letto dalla giurisprudenza di legittimità

Per la Corte d'Appello la condotta contestata non integra la violazione del precetto di cui all'art. 1102 c.c., atteso che l'utilità ricavata dal condomino non sarebbe in contrasto con la specifica destinazione dell'area e non sottrarrebbe lo spazio del cortile antistante all'autorimessa alla possibilità di godimento degli altri comproprietari, dal momento che detto spazio è libero.

Di tutt'altro avviso, come anticipato, la Corte di Cassazione, vediamo perché.

L'uso della parte comune dev'essere paritario

La Corte inizia ricordando quali limiti pone al condomino l'art. 1102 c.c. secondo l'orientamento di legittimità, e così afferma che egli, nell'uso della cosa comune non deve alterarne la destinazione né impedire agli altri comunisti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, e che "l'alterazione o la modificazione della destinazione del bene comune si ricollega all'entità e alla qualità dell'incidenza del nuovo uso, giacché l'utilizzazione, anche particolare, della cosa da parte del condomino è consentita quando la stessa non alteri l'equilibrio fra le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri comproprietari e non determini pregiudizievoli invadenze nell'ambito dei coesistenti diritti di costoro (cfr. Cass., sent. n. 1072 del 2005)."

=> Che cosa vuol dire uso potenziale delle cose comuni quando si parla dell'art. 1102 c.c. in materia di condominio?

La Corte ricorda inoltre, con riferimento specifico all'utilizzo del cortile comune, come si sia chiarito che mentre la sua funzione principale è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari, tra le funzioni accessorie "rientra quella di consentire ai condomini l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi, senza che tale uso possa ritenersi condizionato dall'eventuale più limitata forma di godimento del cortile comune praticata nel passato (Cass., sent. n. 13879 del 2010)."

Dunque, la circostanza che in passato il cortile non sia stato utilizzato come parcheggio, non è risolutiva; il pari uso da garantire non dev'essere quello concretamente effettuato, ma quello potenziale; esso dev'essere paritario nel senso che tutti devono essere messi nella condizione di utilizzare il bene allo stesso modo.

Dunque, tra le utilizzazioni accessorie in astratto esiste anche quella di accedere a piedi o con i mezzi e di lasciare in sosta anche temporanea i veicoli.

Quello che la Corte d'Appello ha omesso di considerare è che con l'ampliamento effettuato la parte comune, abbia "indebitamente" limitato il diritto dei comproprietari al pari uso del cortile, considerando che l'uso dell'area si è ridotto al passaggio dei veicoli verso (o dalla) l'autorimessa.

Avrebbe infatti la Corte dovuto chiedersi se con tale condotta si fosse alterato quell'"equilibrio tra le concorrenti - sia pure non identiche - utilizzazioni attuali e potenziali del bene da parte degli altri comproprietari".

Non rileva il fatto che nemmeno in precedenza il bene fosse utilizzato come parcheggio; ciò che rileva è che avrebbe potuto esserlo.

=> Il cortile non può essere occupato con costruzioni che ne ostruiscono la vista

Scarica Ord. Civile Sez. 2 Num. 24720 del 03/10/2019

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