La sentenza n. 12310 resa dalla Corte di Cassazione lo scorso 7 giugno 2011 si occupa della insaturazione di una servitù di passaggio, della necessità dell’esistenza di opere visibili destinate in modo permanete al suo esercizio nel caso s’intenda acquisirla per usucapione e dell’ipotesi di uso illecito della cosa comune quando lo stesso si sostanzia in un comportamento non conforme alla specifica destinazione del bene.
La pronuncia, infine, torna ad occuparsi della legittimazione passiva dell’amministratore di condominio, facendo nuovamente emergere tutte le incertezze sui limiti della stessa.
L’esposizione del fatto e la citazione dei passaggi chiave della sentenza aiuteranno a comprendere più chiaramente quanto detto. Un condomino conveniva in giudizio la compagine della quale faceva parte per vedersi riconosciuta l’esistenza d’una servitù di passaggio che consisteva nella possibilità di transitare con la propria autovettura sul marciapiede condominiale per il parcheggio nel suo locale (originariamente destinato a negozio e attualmente a box) o in caso negativo per vederla costituita coattivamente o comunque a vedersi riconosciuto in ogni caso il diritto di realizzare degli scivoli fissi (fino ad allora aveva utilizzato quelli amovibili) per consentirgli più facilmente tale utilizzazione. In primo e secondo grado si vedeva dar torto così come in Cassazione.
Secondo il giudice di legittimità infatti dalle risultante istruttorie non pareva provata l’esistenza di opere visibili destinate in modo permanente all’esercizio di una servitù. Tali opere sono fondamentali per l’usucapione del diritto di servitù.
Quanto al strong>diritto di installare degli scivoli fissi nel giudizio di merito se ne negò la possibilità sulla base del fatto che in tal modo si sarebbe fatto un uso illecito ex art. 1102 c.c. del marciapiede in quanto se ne sarebbe modificata la destinazione d’uso da spazio per il transito dei pedoni a zona ad uso promiscuo.
La Cassazione ha ritenuto legittima questa impostazione affermando “ che l'utilità che nella specie il ricorrente pretende ricavare dal marciapiede non è soltanto più intensa o anche semplicemente diversa da quella che ne ricavano gli altri i condomini, ma è in contrasto con la specifica destinazione della parte comune (transito dei pedoni)” (Cass. 7 giugno 2011 n. 12310).
Per ciò che concerne, infine, la legittimazione passiva dell’amministratore a rappresentare i condomini, la compagine costituendosi in Cassazione chiedeva fosse affermato il difetto di legittimazione passiva del mandatario in quanto si trattava d’azione concernente diritto reali (costituzione o riconoscimento di una servitù) e non la semplice gestione delle parti comuni.
Anche sul punto la Corte ha rigettato il ricorso affermando che “ il motivo è infondato, in base all'orientamento di questa S.C., secondo il quale ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, cod. civ., la legittimazione passiva dell'amministratore del condominio a resistere in giustizio non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino (cfr., in tal senso, da ultimo sent. 10 novembre 2010)” (Cass. ult. cit.).
Si tratta di una conferma delle più recenti pronunce ma di una, ennesima bocciatura, del principio affermato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18332/10 che limitava la legittimazione passiva dell’amministratore alle sole cause che rientravano nell’ambito delle vicende non attinenti gli assetti proprietari ma solamente quelli gestori della compagine e per di più in alcuni casi previa necessaria autorizzazione assembleare.
