Al termine di una locazione, nonostante sia scaduto il contratto, può accadere che il conduttore non restituisca l'immobile e che non abbia alcuna intenzione di farlo. Ebbene, dinanzi a questa circostanza, la legge riconosce al proprietario il diritto di ottenere un provvedimento giudiziale con il quale costringere, materialmente, l'inquilino a lasciare il bene libero da cose e persone.
Si tratta della cosiddetta ordinanza di convalida di sfratto per finita locazione di cui all'art. 657 cod. proc. civ. "Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali".
Come si legge nel testo normativo appena riportato, con il D.Lgs. 10/10/2022 n. 149, l'anzidetto diritto è stato esteso anche a favore del comodante. Si sta parlando di colui che ha concesso il godimento del proprio immobile a titolo gratuito ad un soggetto, detto comodatario, e che, scaduto il termine del comodato, desidera riavere il bene che non gli è stato, spontaneamente, restituito.
Invece, nel corso del procedimento appena conclusosi con la recente sentenza del Tribunale di Brescia del 18 marzo 2024, la descritta azione per sfrattare il comodatario di un immobile è avvenuta sulla base della risoluzione di un comodato precario. All'ufficio lombardo, quindi, è spettato il compito di stabilire l'ammissibilità o meno di tale rimedio giudiziale anche a questo particolare tipo di contratto.
Non ci resta che osservare come ha affrontato la questione il Tribunale di Brescia.
Contratto di comodato precario: di cosa si tratta?
Con il contratto di comodato, il proprietario di una cosa, ad esempio un immobile, concede ad un soggetto, detto comodatario, la detenzione del bene affinché questi lo usi e se ne serva secondo le sue esigenze.
Si tratta di un diritto che viene riconosciuto a titolo gratuito, a differenza, invece, della più notoria ipotesi della locazione dove è previsto un corrispettivo, cioè il canone, per il godimento dell'immobile.
Il comodato può stabilire una data di scadenza, decorsa la quale il comodatario deve restituire il bene al comodante. In molti casi, invece, il contratto non prevede alcun termine e il comodato si risolve a semplice domanda del proprietario. Quest'ultimo, quindi, in qualsiasi momento, può chiedere il rilascio del bene concesso in detenzione. In tal caso, si dice che il comodato è precario.
Contratto di comodato precario: come si risolve?
Il contratto di comodato precario è, espressamente, previsto dalla legge "Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede (art. 1810 cod. civ.)".
In base a questo particolare accordo, non essendo stata stabilita alcuna durata precisa, il patto si risolve a semplice richiesta del proprietario.
In pratica, come è stato ricordato dal Tribunale di Brescia nella sentenza in commento, il vincolo contrattuale è efficace sin tanto il comodante non decida in senso contrario, esprimendo, a un certo punto, la volontà di riavere il bene. Si tratta di una facoltà che può essere esercitata in tal modo anche nell'ipotesi in cui la cosa, ad esempio un immobile, sia stata adibita a casa familiare dal comodatario "In proposito la Suprema Corte ha statuito che il comodato precario è caratterizzato dalla circostanza che la determinazione del termine di efficacia del vinculum iuris costituito tra le parti è rimessa in via potestativa alla sola volontà del comodante, che ha facoltà di manifestarla ad nutum con la semplice richiesta di restituzione del bene, senza che assuma rilievo la circostanza che l'immobile sia stato adibito a casa familiare (Cass. civile, Sez. III, sentenza n. 15986 del 07/07/2010)".
Comodato precario: si può intimare lo sfratto come per la locazione?
Nel caso valutato dal Tribunale in esame, nel 2015, il proprietario di un immobile aveva concesso in comodato gratuito il bene ad un signore, senza fissare alcun termine di scadenza.
Si trattava, pertanto, di un comodato precario in ragione del quale, gli eredi del comodante, nel giugno del 2022, avevano deciso di risolvere l'accordo e di chiedere la restituzione dell'immobile.
Vistisi, però respingere la richiesta, essi procedevano con l'intimazione di sfratto, di cui al novellato art. 657 cod. proc. civ., per ottenere, velocemente, la liberazione del bene.
In sede giudiziale, però, gli attori incontravano la resistenza del convenuto. Secondo questi, tale particolare procedura era esperibile soltanto per il comodato in cui era prevista una durata stabilita. Insomma, nel caso de quo, l'azione avanzata era inammissibile. Il Tribunale di Brescia non ha, però, condiviso questa conclusione.
Per l'ufficio lombardo, pur sottolineando l'imprecisa e superficiale redazione del nuovo articolo 657 cod. proc. civ., visto il generico riferimento al comodato all'interno del testo normativo, l'azione di sfratto è ammissibile anche per l'ipotesi in contestazione.
Il Tribunale di Brescia, nel solco di alcune recenti decisioni di altri Tribunali, ha ritenuto questa conclusione la più logica anche e non solo considerando che se il legislatore avesse voluto escludere questo diritto per il comodante precario, lo avrebbe previsto esplicitamente "ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit".
Per questi motivi ha accolto la domanda, ha dichiarato risolto il comodato precario, ha convalidato lo sfratto e ha ordinato l'immediato rilascio dell'immobile.
