Il proprietario dell'immobile gravato da ipoteca giudiziale deve dare prova di essersi diligentemente attivato per la sua cancellazione. In caso contrario non può chiedere i danni al creditore ipotecario per la sua presunta lentezza nell'eseguire tale adempimento. Queste le conclusioni che emergono dalla recente sentenza n. 803 pronunciata dal Tribunale di Foggia e pubblicata lo scorso 15 marzo 2024.
Ipoteca giudiziale e danno da ritardata cancellazione. Fatto e decisione.
Una società aveva citato in giudizio un istituto di credito al fine di ottenere il risarcimento dei danni derivati dalla tardiva cancellazione dell'ipoteca giudiziale iscritta su beni immobili di sua proprietà.
La stessa aveva dedotto che, con contratto preliminare di compravendita, quest'ultima aveva promesso in vendita un immobile, condizionando la stipula del rogito alla cancellazione integrale di detta ipoteca.
Tuttavia alla data in cui si sarebbe dovuto stipulare il contratto definitivo, nonostante nel frattempo fosse passata in giudicato la sentenza con cui la Corte di Appello aveva revocato il decreto ingiuntivo su cui si fondava l'ipoteca, il creditore ipotecario non aveva provveduto a cancellare il gravame.
Il contratto preliminare era stato allora risolto, considerato il mancato avveramento della condizione sopra indicata, e gli immobili in questione erano stati successivamente venduti, ma a un prezzo significativamente inferiore. Di qui la richiesta di danni.
La banca, costituitasi in giudizio, aveva eccepito il fatto che la sentenza della Corte di Appello di cui sopra era passata in giudicato e che la stessa si era immediatamente attivata per la cancellazione dell'ipoteca giudiziale.
Inoltre, sempre secondo l'istituto di credito, la richiesta di cancellazione grava su chiunque vi abbia interesse, e quindi, in primo luogo, sul debitore proprietario dell'immobile soggetto al vincolo.
Quest'ultimo, invece, non si era affatto attivato per il proprio interesse, non avendo mai inviato alcuna comunicazione o richiesta.
Il Tribunale ha ritenuto le domande della società attrice infondate. Dagli atti risultava che era stata iscritta ipoteca giudiziale sull'immobile di proprietà della stessa in forza di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
Il provvedimento era stato revocato con la sentenza pronunciata all'esito del giudizio di opposizione, che aveva tuttavia condannato la società al pagamento di una somma di denaro (per quanto inferiore a quella ingiunta).
In ogni caso la sentenza in questione non aveva fatto venir meno il diritto del creditore a conservare la garanzia ipotecaria, ma al più avrebbe legittimato una richiesta di riduzione dell'iscrizione.
Soltanto con successiva sentenza della Corte di Appello, che aveva invece accertato l'inesistenza di qualsivoglia debito in capo alla società proprietaria degli immobili, era venuta meno la garanzia reale in questione.
Tale sentenza, come evidenziato dal Tribunale, non era stata notificata ed era quindi passata in giudicato soltanto dopo il decorso del c.d. termine lungo annuale (trattandosi di giudizio ante 2009). Soltanto in seguito si era quindi provveduto alla cancellazione dell'ipoteca giudiziale.
Secondo il Tribunale di Foggia già solo dalla scansione temporale degli eventi si ricavava che alcun inadempimento era imputabile alla banca convenuta, che aveva assentito alla cancellazione dell'ipoteca addirittura prima del passaggio in giudicato della sentenza della Corte di Appello.
Né alcuna rilevanza ai fini della configurabilità dell'inadempimento della stessa poteva avere la circostanza che la formalità fosse stata annotata a distanza di alcuni mesi. Il Tribunale ha quindi evidenziato che se la società proprietaria del bene avesse avuto davvero l'urgenza di ottenere il passaggio in giudicato della sentenza di appello e quindi la cancellazione dell'ipoteca, ben avrebbe potuto notificare la stessa alla controparte, onde far decorrere il termine breve (di 30 giorni) per l'eventuale ricorso in Cassazione. Dagli atti non risultava affatto che la stessa si fosse attivata in tal senso.
Nemmeno vi era prova che la società si fosse fatta parte diligente per ottenere il consenso alla cancellazione dell'ipoteca da parte dell'istituto di credito.
Inoltre, sempre secondo il Tribunale, detta società ben avrebbe potuto fissare la data per la stipula del contratto definitivo di compravendita, invitando il creditore a comparire e a prestare l'assenso alla cancellazione contestualmente all'atto di compravendita.
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Considerazioni conclusive.
Il Tribunale di Foggia si è richiamato al condiviso orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale il creditore non è obbligato di sua iniziativa a chiedere la cancellazione dell'ipoteca iscritta su un immobile, mentre, per converso, detto onere grava su chiunque vi abbia interesse e, quindi, in primo luogo sul debitore, proprietario dell'immobile soggetto a vincolo (Cass. civ., n. 10893/99; Cass. civ., n. 15435/2013).
L'obbligo gravante sul creditore ipotecario è soltanto quello di prestare l'assenso alla cancellazione del gravame, ove i presupposti legittimanti lo stesso siano venuti meno (Cass. civ., n. 6958/1994).
Inoltre, come di recente affermato dalla Suprema Corte, è contraria a buona fede l'interpretazione della clausola di un contratto preliminare di vendita immobiliare con cui si prevede l'impegno del promittente venditore di estinguere prima del rogito notarile, a propria cura e spese, l'ipoteca gravante sul bene, che assegni alla stessa il significato di ritenere necessario, ai fini dell'adempimento dell'obbligo, anche il completamento della formalità della cancellazione dell'ipoteca entro il termine pattuito, anziché considerare sufficiente l'estinzione per pagamento dell'obbligazione garantita, corredata dal consenso del creditore ipotecario alla cancellazione, rilasciato con atto autenticato da notaio che abbia avviato la relativa formalità presentando al conservatore l'atto su cui la richiesta è fondata (Cass. civ., 24/06/2022, n. 20434).
