Quali sono i presupposti dell'imposta ipotecaria? È sufficiente la formalità di iscrizione dell'ipoteca legale per richiedere il tributo? Un'interessante sentenza della Corte di Cassazione (Cass. civ. V sez. n. 33118/2022) esamina il complesso caso di un avviso di liquidazione d'imposta successivo all'estinzione del debito in base al quale era stata iscritta d'ufficio dal Conservatore l'ipoteca legale.
Il caso
Il promittente l'acquisto non aveva adempiuto all'obbligo di acquistare l'immobile, assunto con il contratto preliminare. Il promittente venditore agiva quindi in giudizio per l'esecuzione in forma specifica del preliminare (art. 2932 c.c.), ottenendo in appello una sentenza costitutiva che realizzava il trasferimento della proprietà dell'immobile, con condanna dell'acquirente al pagamento del prezzo.
La sentenza veniva trasmessa alla Conservatoria immobiliare per la trascrizione ed il Conservatore provvedeva alla trascrizione e contemporaneamente all'iscrizione di ipoteca legale a garanzia del credito del venditore.
Successivamente veniva notificato all'acquirente l'avviso di liquidazione dell'imposta ipotecaria. Nel frattempo però l'acquirente aveva presentato in Tribunale offerta reale del prezzo di acquisto dell'immobile.
L'offerta era stata convalidata dal Tribunale dopo l'avviso di liquidazione dell'imposta ipotecaria, ma con effetto retrodatato al momento della sua presentazione e dunque antecedente al predetto avviso di liquidazione del tributo.
Il contribuente impugnava alla Commissione tributaria l'avviso di liquidazione del tributo, chiedendone l'annullamento perché emesso in un momento in cui il credito sotteso all'ipoteca legale era divenuto inesistente.
L'impugnazione veniva accolta dalla Commissione tributaria, ma l'Agenzia delle Entrate presentava ricorso per Cassazione contro la decisione.
Presupposto dell'imposta di iscrizione ipotecaria
Per la Corte di Cassazione è fondato il ricorso dell'Agenzie delle Entrate. Il presupposto dell'imposta, oggetto dell'impugnato avviso di liquidazione, scrivono i giudici di Piazza Cavour, consiste nel solo fatto dell'avvenuta iscrizione dell'ipoteca legale disposta dal competente Conservatore in seguito alla trascrizione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
L'indirizzo giurisprudenziale di larga condivisione, richiamato nella sentenza in commento, prevede che l'individuazione del presupposto impositivo del tributo si basi non nella redazione di un atto soggetto a formalità di trascrizione e voltura, ma proprio nell'espletamento della formalità stessa (Cass. n. 16664/2021).
Quando scatta l'iscrizione d'ipoteca legale
L'art. 2834 c.c. prevede che "il conservatore dei registri immobiliari, nel trascrivere un atto di alienazione o di divisione, deve iscrivere d'ufficio l'ipoteca legale che spetta all'alienante o al condividente a norma dei numeri 1 e 2 dell'art. 2817 a meno che gli sia presentato un atto pubblico o una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, da cui risulti che gli obblighi sono stati adempiuti o che vi è stata rinuncia all'ipoteca da parte dell'alienante o del condividente".
L'obbligo imposto al conservatore di procedere alla iscrizione contemporaneamente alla trascrizione dell'alienazione o della divisione, è previsto allo scopo di impedire che subito dopo la trascrizione vengano trascritti o iscritti diritti contro l'acquirente o il condividente assegnatario, in pregiudizio dell'ipoteca legale.
Nel caso di specie il Conservatore aveva quindi adempiuto all'obbligo previsto dall'art. 2643 c.c. di trascrizione della sentenza di trasferimento dell'immobile e poi, ritenendo la sentenza costitutiva come un "atto di alienazione" a norma dell'art. 2843 c.c., aveva iscritto immediatamente d'ufficio l'ipoteca legale, notificando poi l'avviso di liquidazione dell'imposta ipotecaria al contribuente.
Imposta ipotecaria e rinuncia successiva all'ipoteca legale
La Cassazione afferma che la formalità iscritta dal Conservatore costituisce di per sé il presupposto dell'imposizione, a prescindere dalle vicende successive legate all'iscrizione ipotecaria.
Secondo i Giudici, la convalida dell'offerta reale, che aveva fatto venir meno il credito sotteso all'iscrizione ipotecaria, non avrebbe avuto alcun rilievo sul piano fiscale. Non conta infatti, scrive la Corte, che "l'offerta reale sia stata effettuata antecedentemente alla liquidazione dell'imposta, essendo viceversa rilevante che la formalità sia stata eseguita antecedentemente all'offerta reale".
Immobile venduto: le ipoteche vanno cancellate
È vero che, quando gli obblighi dell'acquirente risultino adempiuti, o l'ipoteca sia rinunciata, perde ragion d'essere l'ipoteca legale, ma si tratta pur sempre di vicende successive che rilevano sul piano civilistico e non fiscale.
I soggetti obbligati al pagamento del tributo
La sentenza precisa anche che obbligati al pagamento dell'imposta sono tutti coloro nel cui interesse è stata posta in essere la formalità, per il solo fatto che l'iscrizione è stata eseguita nei registri immobiliari. In base al comma 2 dell'art. 11 D.lgs. 347/1990, sono dunque obbligati in solido anche i debitori contro i quali l'ipoteca è stata iscritta o rinnovata.
