In caso di illegittima iscrizione di ipoteca su un immobile e di ritardo nella cancellazione della stessa, è riconoscibile un danno che viene quantificato, laddove sussistente, guardando alla perdita di chance derivata dalla più difficile commerciabilità del bene.
Risarcimento per iscrizione illegittima di ipoteca su immobile
Tizio e Caia acquisiscono per successione di Sempronio un immobile.
L'immobile era stato acquistato da Caia e Sempronio, coniugi, tempo addietro.
In seguito all'acquisto per successione, Tizio e Caia decidono di alienare l'immobile e reperiscono dei potenziali acquirenti, disposti a versare il prezzo di vendita in Euro 170.000,00.
Tuttavia, in sede di sottoscrizione del preliminare, il Notaio si avvede che sull'immobile rimane iscritta un'ipoteca contro Mevio (uno dei soggetti che avevano venduto l'immobile a Caia e Sempronio) a favore della banca Alfa Spa in virtù di un decreto ingiuntivo ottenuto tempo addietro nei confronti del Mevio e di altri soggetti.
Risulta evidente che, essendo l'ipoteca contro Mevio stata iscritta nel 2002, quando Mevio aveva alienato, insieme agli altri proprietari, l'immobile in questione sin dal 1973, detta iscrizione è illegittima, in quanto eseguita contro soggetto non proprietario del bene sul quale era andata a gravare.
A questo punto, Tizio e Caia, tramite un legale, iniziano a sollecitare la Alfa Spa affinché provveda bonariamente a cancellare la trascrizione dell'ipoteca; non ottemperando la banca, nel marzo 2020 Tizio e Caia notificano atto di citazione.
A giugno 2020 la Alfa Spa comunica al difensore di Tizio e Caia di aver provveduto a cancellare l'ipoteca.
La citazione non viene pertanto iscritta a ruolo, essendo cessata la materia del contendere - riteniamo che i 10 giorni di tempo dalla notifica dell'atto, avvenuta a marzo 2020, fossero sospesi per effetto dei provvedimenti governativi emergenziali derivanti dall'epidemia di Covid-19.
Tizio e Caia promuovono a questo punto, in riassunzione, un giudizio onde ottenere il risarcimento del danno, contrattuale ed aquiliano, anche per responsabilità aggravata, per l'iscrizione illegittima e la tardività nella cancellazione, stimando il quantum in Euro 40.000,00, oltre alle spese legali.
Il Tribunale di Firenze, con sentenza n. 3360 del 30 novembre 2022, ha accolto tale domanda.
Validità dei termini per la riassunzione del giudizio
La Alfa Spa si era difesa, nel giudizio per il risarcimento del danno, sostenendo che il processo, avviato con la citazione notificata nel marzo 2020, si sarebbe estinto, ai sensi dell'art. 307 c.p.c., per essere gli attori Tizio e Caia decaduti rispetto al termine per riassumerlo.
Secondo Alfa Spa, infatti, avendo gli attori fissato l'udienza di comparizione (nell'atto di citazione notificato nel marzo 2020) al 20 luglio 2020, il termine di 3 mesi fissato dall'art. 307 c.p.c. iniziava a decorrere il 30 giugno 2020 (20 giorni prima dell'udienza in citazione, 20 luglio 2020) e scadeva quindi il 30 ottobre 2020, stante la sospensione feriale nel mese di agosto.
Ecco allora che la riassunzione sarebbe tardiva, essendo stata notificata solamente il 02 novembre 2020.
Ma il Tribunale di Firenze ritiene detto calcolo non corretto, in quanto, secondo l'art. 155, 2° comma, c.p.c., se il decorso del termine interseca il periodo di sospensione feriale, occorre calcolare dapprima il termine secondo la previsione codicistica, senza contare però la sospensione, salvo poi aggiungere al termine finale così individuato un numero di giorni pari al periodo di sospensione, cioè 31 (come i giorni di cui si compone agosto).
Insomma, i 3 mesi decorrenti dal 30 giugno 2020 andavano contati come luglio - agosto - settembre e poi andavano aggiunti 31 giorni, quindi dal 30 settembre al 31 ottobre che, cadendo di sabato, permetteva lo slittamento al lunedì successivo, cioè il 02 novembre 2020, così rendendo tempestiva la riassunzione.
Sul punto, rammentiamo che c'è giurisprudenza, seppur minoritaria, che ha ritenuto la giornata di sabato, per come disciplinata dall'art. 155 c.p.c., utile ai fini della notifica di atti giudiziari così dichiarando le parti decadute qualora il termine loro assegnato scadesse di sabato e le stesse avessero notificato atti il lunedì successivo, ritenendo operante il rinvio di legge al primo giorno non festivo successivo.
Accettazione tacita dell'eredità e mancata trascrizione
Alfa Spa si era ancora difesa sostenendo che Tizio e Caia non fossero legittimati alla riassunzione non avendo essi dimostrato la piena titolarità dell'immobile oggetto di controversia, in quanto l'accettazione tacita dell'eredità di Sempronio da parte loro non risultava trascritta.
Il Tribunale di Firenze sottolinea come la trascrizione sia un istituto avente natura pubblicitaria, deputato a risolvere i conflitti riguardanti le vicende di circolazione di beni immobili, ma non corrispondente alla titolarità del bene medesimo, nel senso che, se certamente è trascrivibile soltanto un atto almeno astrattamente idoneo a trasferire la proprietà di un immobile (o altre ipotesi ex art. 2643 c.c.), può benissimo aversi proprietà di un immobile la quale risulti da un atto non trascritto.
Quindi, la mancata trascrizione impedisce di avere tutela nell'eventualità di conflitti con terzi, ma non incide minimamente sulla sussistenza o meno del diritto reale sotteso alla formalità pubblicitaria.
Continua il Tribunale ribadendo che l'accettazione tacita di eredità ex art. 476 c.c. importa l'acquisto della qualità di erede, la quale essa sola determina il passaggio della titolarità del bene. Con il compimento di atti dispositivi - il pagamento delle utenze, delle imposte, la messa in vendita del bene - gli attori Tizio e Caia hanno accettato tacitamente l'eredità di Sempronio, succedendo per la quota di ½ di titolarità del de cuius in parti eguali fra loro. Il fatto che un'effettiva trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità sia avvenuta solo successivamente alla cancellazione dell'ipoteca è dunque totalmente irrilevante.
Allo stesso modo irrilevante l'espletamento della sola denuncia di successione, senza trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, sottolineando il Tribunale che la denuncia non costituisce di per sé sola atto che comporti accettazione tacita di eredità, essendo invece necessario provare aliunde detta accettazione onde aversi il trasferimento della titolarità.
Valutazione del danno da iscrizione ipotecaria illegittima
Trovandosi dinnanzi ad una richiesta di risarcimento del danno, il Tribunale procede ad esaminare la stessa secondo il paradigma della responsabilità extra - contrattuale, pertanto si interroga circa la prova del fatto storico del danno, la sussistenza dell'an e la liquidazione del quantum.
Il fatto storico, cioè l'illegittimità dell'iscrizione ipotecaria sull'immobile, risulta provato sia documentalmente che per testimoni. Peraltro, Alfa Spa medesima non risulta avere mai contestato di aver agito malamente, iscrivendo l'ipoteca contro Mevio su immobile non più suo al tempo della formalità.
Ciò che invece contesta Alfa Spa è che tale sua condotta abbia comportato il naufragio delle trattative per la vendita dell'immobile.
Tuttavia, il Tribunale evidenzia che la prova del nesso causale tra il fallimento delle trattative e la condotta di Alfa Spa si evincerebbe dalla copiosa corrispondenza tra Tizio, il legale, i potenziali acquirenti ed il Notaio, nonché dalle testimonianze rese dalla collaboratrice del Notaio e dai medesimi soggetti interessati all'acquisto poi non concluso.
Si evince dalle testimonianze che i potenziali acquirenti sarebbero anche stati disposti ad attendere un po' di tempo, onde ottenere che la Alfa Spa cancellasse l'ipoteca così sbloccando la vendita, ma, non essendo ciò successo dopo quasi un anno dalle trattative iniziali, abbandonarono l'idea di comprare.
L'immobile era stato effettivamente venduto solamente verso la fine del 2021, ad un prezzo inferiore.
Sull'an del danno, il Tribunale cita recente giurisprudenza della Cassazione, secondo la quale «quando sia "accertata la illegittimità dell'iscrizione e, quindi, venga meno la sua fattispecie costitutiva", ricorre un "danno-evento" (o meglio, un evento di danno), il quale "non risulta automaticamente eliminato, perché, se è vero che, dal punto di vista del proprietario del bene ipotecato, è possibile far valere il venir meno di quella fattispecie, finché dura la presenza dell'iscrizione ipotecaria, sussiste [...] una situazione apparente che può creare difficoltà alla commerciabilità del bene, sia scongiurando eventuali proposte di acquisto di terzi sia imponendo un onere di dimostrazione al terzo che voglia acquistare il bene o un diritto su di esso che l'ipoteca non ha più effettività".
Tuttavia, resta inteso che se "la permanenza dell'iscrizione pur dopo che sia acclarata l'insussistenza della sua fattispecie costituiva rende ancora configurabile il danno evento derivante da essa", occorre, pur sempre, "valutare se in concreto si sono prodotti danni conseguenza successivamente", evenienza ipotizzabile "tanto se si perde una o più occasioni di commerciare il bene (perché il possibile acquirente non stima conveniente acquistare il bene)", quanto nell'ipotesi in cui "il bene si riesca a commerciare e, tuttavia, subendo una qualche diminuzione delle «utilitates» che si sarebbero conseguite se il bene fosse stato libero", si verifica "una diminuzione del prezzo", ovvero il conseguimento di "un prezzo vile, oppure un qualche diverso pregiudizio" (così Cass. Sez. 3, sent. 2 novembre 2010, n. 22267, non massimata) (Cass. civ., Sez. 3, Ordinanza n. 12123 del 22/06/2020)».
Nel caso di specie, sussiste sia la colpevole inerzia della Alfa Spa che, pur conoscendo del proprio errore, ha procrastinato la cancellazione dell'ipoteca, costringendo Tizio e Caia a notificare atto giudiziale e determinandosi ad ottemperare mesi dopo la notifica (rammentiamo che si trattava pur sempre dei 3 mesi in cui il Governo dichiarò il c.d. 'lockdown', sebbene la banca fosse in difetto già dal 2019), sia la prova del danno derivato dallo sfumare di una possibilità di vendita, dato che Tizio e Caia avevano trovato gli acquirenti e si accingevano a sottoscrivere il preliminare d'acquisto, anticamera del contratto definitivo.
Sul quantum, il Tribunale non esita a quantificarlo sia considerando la forchetta tra il prezzo cui l'immobile fu venduto nel 2021 (Euro 135.000,00) e quello cui avrebbe potuto essere acquistato nel 2019 (Euro 170.000,00), quindi Euro 35.000,00, sia gli oneri accessori come IMU, oneri condominiali e contributi consortili scaduti e corrisposti dal 2019 al 2021, in quanto Tizio e Caia avrebbero potuto evitarli sol che l'immobile fosse stato acquistato, così da portare la somma finale ad oltre Euro 40.000,00.
