Il caso del Tribunale di Torino, sentenza 3232 del 22 luglio 2022.
Controversia tra comproprietari e gestione locativa di un immobile
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c., i sigg.ri instauravano il giudizio contro la X s.r.l., rappresentando di essere comproprietari, per una quota complessiva pari a 128/240, di alcuni locali nonché proprietari esclusivi di quindici unità immobiliari nel medesimo stabile, destinate ad uso residence.
Riferivano come negli anni '90 fosse stato concluso tra tutti i comproprietari dello stabile e la X un contratto di locazione relativo al locale comune sito al pian terreno, composto di un vano con due vetrine senza retro, con destinazione "ufficio di gestione dei rapporti locatizi" ed evidenziavano come tale società fosse stata incaricata di gestire gli appartamenti destinati all'uso residence.
Inoltre a partire dagli anni 2000 la gestione era stata affidata alla Y s.r.l., cui era stato concesso l'uso dei locali comuni del pian terreno per lo svolgimento dell'attività. Contestavano che la Y fosse subentrata nel contratto di locazione stipulato originariamente con la X e lamentavano come, nonostante la cessazione, dalla data del 1.3.2017, del rapporto di gestione, la Y avesse continuato ad occupare i locali, utilizzandoli per gestire alloggi appartenenti a soggetti terzi e situati in altri stabili.
Chiedevano, dunque, di dichiarare che la Y s.r.l. non era subentrata nel contratto di locazione stipulato negli anni 90 o, in subordine, di pronunciare la risoluzione di tale contratto per inadempimento della controparte, la quale non aveva mai versato i relativi canoni di locazione.
Gli attori chiedevano altresì che venisse pronunciata la cessazione del contratto di comodato relativo agli altri locali esistenti al piano terreno dello stabile, con condanna della controparte al pagamento dell'indennità di occupazione, oltre che al rimborso delle spese condominiali.
Si costituiva la Y s.r.l., sostenendo di essere subentrata nel contratto di locazione stipulato negli anni 90 con la X e affermandone l'attuale vigenza; in via riconvenzionale, formulava domanda di rimborso delle spese sostenute per apportare delle migliorie ai locali, oltre che di condanna del sig. Z al pagamento dei servizi alberghieri svolti dalla Y nel suo esclusivo interesse.
Esperito senza esito il tentativo di mediazione obbligatoria e disposto il passaggio al rito ordinario ex art. 427 c.p.c., la causa veniva istruita mediante l'assunzione di prove testimoniali e infine trattenuta a decisione.
Analisi delle porzioni immobiliari e delle locazioni contestate
Le domande svolte dagli attori, occorre evidenziare, che hanno ad oggetto due porzioni distinte dei vani posti al piano terreno dello stabile: da un lato, il locale composto da un vano con due vetrine senza retro, con accesso dalla reception, e, dall'altro, gli ulteriori locali individuati in planimetria.
Con riferimento al primo vano (con le due vetrine e senza retro), assumono i ricorrenti come il contratto di locazione originariamente concluso tra i comproprietari dello stabile 5 e la X non sarebbe proseguito in capo alla Y S.r.l. o dovrebbe comunque essere dichiarato risolto per inadempimento della convenuta al pagamento dei relativi canoni di locazione; con riferimento ai restanti locali, il cui utilizzo da parte della Y sarebbe avvenuto, nella tesi dei ricorrenti, in forza di un contratto di comodato, lamentano i signori come, a seguito della risoluzione, a decorrere dal 1.3.2017, del contratto di gestione degli appartamenti, sarebbe venuto meno ogni diritto della Y di utilizzare in via esclusiva detti locali, con conseguente obbligo di corrispondere una indennità di occupazione.
Sul subentro nel contratto di locazione del vano con due vetrine e la sua risoluzione
Sostengono i signori che la Y s.r.l. non sia subentrata nel contratto di locazione originariamente stipulato con la X.
Il Tribunale osserva come le argomentazioni attoree non possono essere condivise. Preliminarmente deve essere disattesa l'eccezione sollevata dalla convenuta di carenza di legittimazione attiva dei signori, meri comproprietari del locale comune dato in locazione e non proprietari esclusivi.
Come più volte affermato dalla Corte di Cassazione, "qualora in un contratto di locazione la parte locatrice sia costituita da più locatori, ciascuno di essi è tenuto, dal lato passivo, nei confronti del conduttore alla medesima prestazione, così come, dal lato attivo, ognuno degli stessi può agire nei riguardi del locatario per l'adempimento delle sue obbligazioni, applicandosi in proposito la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 c.c., che non determina, tuttavia, la nascita di un rapporto unico ed inscindibile e non dà luogo, perciò, a litisconsorzio necessario tra i diversi obbligati o creditori" (Cass. n. 18069/2019).
Inoltre "qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari e non può essere eccepita alla parte conduttrice che ha fatto affidamento sulle dichiarazioni o sui comportamenti di chi appariva agire per tutti" (Cass. n. 1986/2016).
Diritti e poteri dei comproprietari in un contratto di locazione
Il Tribunale doverosamente fa chiarezza sui poteri dei singoli comproprietari di un medesimo immobile.
Nel caso in cui un contratto di locazione abbia ad oggetto un immobile in comproprietà indivisa, ogni comproprietario ha pari poteri gestori, con presunzione di consenso degli altri comproprietari, dovendo l'eventuale dissenso essere formulato in modo espresso.
Nel caso di specie, l'allegazione di parte convenuta secondo cui il resto dei comproprietari fosse dichiaratamente dissenziente (anche in sede di mediazione) rispetto alla volontà redibitoria o recuperatoria dei ricorrenti non è condivisibile.
Non solo le dichiarazioni rese in sede di mediazione dal sig. non esprimono tale dissenso, ma esse non sarebbero comunque idonee a privare gli attori della legittimazione attiva, essendo il sig. deceduto anteriormente alla proposizione del giudizio in esame e non essendovi prova del dissenso da parte dei suoi aventi causa.
Ritornando al tema della locazione e del suo subentro, il tribunale rileva come esso debba ritenersi provato il subentro della Y nel contratto di locazione stipulato negli anni 90 tra i comproprietari e la X.
In primo luogo, è pacifico che sin dai primi anni del 2000 la Y abbia svolto la medesima attività già esercitata dalla X, ovvero la gestione degli appartamenti ad uso residence, come previsto nel contratto di locazione, in cui veniva stabilito che il conduttore utilizzasse il locale per ordinarie funzioni di 'ufficio gestione rapporti locatizi', con facoltà di ricevervi la propria clientela.
Dall'istruttoria orale è poi emersa la continuità di personale tra una società e l'altra; a ciò si aggiunga come gli stessi attori abbiano affermato che il locale in esame era stato locato nel corso degli anni 90 alla X, soggetto giuridico a cui è succeduta, poi, la Y a partire dai primi anni 2000. E' dunque del tutto verosimile ritenere, pur in assenza di prova scritta, peraltro non necessaria, che la Y sia subentrata nel medesimo rapporto di locazione già concluso dalla sua dante causa.
Deve tuttavia ritenersi fondata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice. La convenuta non ha provato, come sarebbe stato suo onere fare ai sensi dell'art. 2697 c.c., l'avvenuto pagamento dei canoni di locazione.
Il rapporto intercorrente tra X e Y relativo al mandato di gestione degli appartamenti di proprietà, e gli eventuali accordi tra le parti in ordine al pagamento del canone di locazione relativo al locale in oggetto non possono infatti essere opposti ai signori.
Aldilà del fatto che la convenuta neppure ha prodotto il contratto concluso con la X, va evidenziato come detta società sia soggetto giuridico diverso e distinto dai suoi soci, di talché non può ritenersi che la transazione conclusa tra X e Y costituisca prova dell'adempimento dell'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione dovuti ai comproprietari.
In assenza di prova del pagamento dei canoni deve dunque essere accolta la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto, ex art. 1453 c.c.
Si ricorda che per la Suprema Corte "quando la locazione di un immobile ad uno dei comproprietari cessi per scadenza del termine o per risoluzione per inadempimento del conduttore, il bene deve essere restituito alla comunione, affinché questa possa disporne, esercitando, attraverso la sua maggioranza, le facoltà di godimento diretto o indiretto.
Ne consegue che il conduttore-comproprietario può essere condannato al rilascio dell'immobile in favore della comunione, onde permettere agli altri comproprietari di disporre delle rispettive quote, facendo uso della cosa comune secondo il loro diritto ai sensi degli artt. 1102 e 1103 cod. civ., trattandosi in tale ipotesi, peraltro, non di ordinare al comproprietario di restituire l'intero bene, ma la sola quota di esso (Cass. n. 7197/2014).
Alla luce di quanto sopra la Y deve restituire alla comunione il locale oggetto di causa, con fissazione del termine per il rilascio in mesi quattro, tenuto conto della risalenza dei rapporti tra le parti e della natura del bene locato
Utilizzo dei locali in comproprietà e gestione dei diritti
Considerazioni diverse devono essere svolte con riguardo ai restanti locali utilizzati dalla Y ed identificati, in planimetria di parte attrice. In primo luogo, va evidenziato come il contratto di locazione sopra richiamato non abbia ad oggetto anche tali porzioni del piano terreno; non può dunque ritenersi, come preteso dalla convenuta, che il loro uso sia disciplinato dal contratto cui è subentrata la Y s.r.l.
Ciò premesso, non può condividersi neppure la ricostruzione attorea, secondo cui i locali sarebbero stati concessi in comodato alla convenuta nell'esercizio della facoltà prevista dall'art. 1103 c.c.
La circostanza che la X gestisse nell'interesse dei signori, degli altri comproprietari e della Y gli appartamenti all'interno del residence non costituisce in sé prova della conclusione di un contratto di comodato. Infatti, come allegato dagli stessi attori, i locali in comproprietà sopra indicati e, in particolare, i vani posti al piano terreno sin dagli anni 90 sono sempre stati utilizzati dai comproprietari per la gestione degli appartamenti ad uso residence presenti nel medesimo stabile e, a tal fine, gli stessi ne hanno concesso l'uso, in proporzione alle rispettive quote, alla Y sul presupposto che quest'ultima gestisse per loro e, in via esclusiva, l'affitto a terzi degli appartamenti.
Locazione di immobile in comproprietà, comodato e mandato
La fattispecie deve dunque essere ricondotta, come ipotizzato dagli stessi attori, seppur in via di subordine, alla previsione di cui all'art. 1719 c.c., laddove è previsto che "il mandante, salvo patto contrario, è tenuto a somministrare al mandatario i mezzi necessari per l'esecuzione del mandato e per l'adempimento delle obbligazioni che a tal fine il mandatario ha contratto in proprio nome".
Dal momento che i signori avevano concesso in locazione alla X con destinazione a residence, le unità immobiliari di loro proprietà situate nel fabbricato e che, a sua volta, la X s.a.s. aveva concluso con la Y un contratto di mandato per la gestione dei servizi di prenotazione e accoglienza di dette unità (circostanza incontestata tra le parti) ne deriva che, fino alla cessazione (a decorrere dal 1.3.2017) del contratto di gestione, l'utilizzo dei locali a pian terreno da parte della Y non è avvenuta in forza di un contratto di comodato, bensì per l'esecuzione del mandato.
Con la risoluzione di tale rapporto è dunque venuto meno il nesso di strumentalità che ha giustificato l'occupazione dei locali da parte della convenuta. Ciò, tuttavia, non conduce comunque all'accoglimento della domanda attorea di rilascio dei locali e di pagamento dell'indennità di occupazione.
Mandataria comproprietaria e art. 1102 c.c.
Ed invero, non può non considerarsi come anche la Y sia comproprietaria pro quota delle predette porzioni di immobile. Sebbene la convenuta non abbia prodotto gli atti di acquisto, gli stessi attori hanno rappresentato come essa avesse acquistato le quote dalla precedente proprietaria la quale, sentita come teste, ha confermato la circostanza, riferendo di aver alienato le proprie quote nel 2015 - 2016. Pertanto, allorché, nel 2017, è cessato il rapporto di mandato concluso tra la X e Y, l'odierna convenuta era già comproprietaria pro quota dei locali oggetto di contenzioso.
Deve dunque trovare applicazione l'art. 1102 c.c., secondo cui "ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
Nella fattispecie in esame, non vi è prova che l'utilizzo dei locali da parte della Y impedisca ai signori di svolgere analoga attività di gestione dei propri appartamenti.
Come chiarito dalla Suprema Corte, per stabilire se l'uso più intenso da parte di un comproprietario venga ad alterare il rapporto di equilibrio fra i partecipanti alla comunione, e perciò da ritenersi non consentito a norma dell'art. 1102 c.c., non deve aversi riguardo all'uso fatto in concreto di detta cosa da altri comproprietari in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. n. 11870/2021; Cass. n. 9278/2018); ciascun comproprietario può dunque trarre dal bene comune un'utilità maggiore di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari, purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di questi ultimi.
In sostanza, il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione e non è da intendersi nel senso di uso necessariamente identico e contemporaneo, fruito cioè da tutti i condomini nell'unità di tempo e di spazio, perché se si richiedesse il concorso simultaneo di tali circostanze si avrebbe la conseguenza dell'impossibilità per ogni condomino di usare la cosa comune tutte le volte che questa fosse insufficiente a tal fine.
Nel caso in esame, fermo restando che gli stessi attori hanno chiarito come i locali al piano terreno siano stati adibiti sin dagli anni '90 alle attività di gestione del residence, dalle prove orali assunte è emerso come tutti i comproprietari abbiano utilizzato i locali in oggetto o possano comunque farne uso. In particolare, i testi hanno riferito come i locali posti al pian terreno venissero utilizzati per riporvi i mobili e le forniture di tutti i proprietari del residence; le loro dichiarazioni non sono state smentite da prove contrarie.
Gli attori hanno lamentato come i vani al piano terra continuassero ad essere utilizzati in via esclusiva dalla Y, senza tuttavia specificare con quali modalità verrebbe esercitato tale uso esclusivo, né per quali ragioni sarebbe loro impedito di utilizzare le medesime aree per provvedere alla gestione dei propri appartamenti.
In corso di causa è emerso al contrario, "un possibile uso diretto" degli spazi "proporzionalmente alle rispettive quote", possibilità ribadita anche nelle successive mail inviate dal difensore degli attori al legale della controparte.
Non sussistono dunque i presupposti né per la condanna della convenuta al rilascio dei predetti locali, né per il pagamento di una indennità di occupazione, non avendo la Y alterato la destinazione d'uso dei beni, né impedito l'utilizzo agli altri partecipanti, dovendo piuttosto i comproprietari provvedere a regolamentare l'uso degli spazi affinché tutti possano trarne l'utilità cui sono destinati.
