L'art. 34-bis del dpr 380/2001 (inserito dal D.L. n. 76 del 2020 - Decreto Semplificazioni, convertito in legge n. 120 del 2020), stabilisce che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
Fuori dai casi sopra detti, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
Come si calcola il 2%?
Una recente decisione del Consiglio di Stato chiarisce la questione.
La vicenda
Un Comune, dopo aver svolto due sopralluoghi, ordinava al proprietario di un immobile la rimozione di svariati abusi edilizi. Il costruttore abusivo si rivolgeva al Tar ma i giudici ammnistrativi gli davano torto.
Il TAR aveva calcolato sui singoli manufatti abusivi (e non sull'intera costruzione) il limite di tolleranza del 2% di cui all'art. 34-bis del DPR n. 380 del 2001.
Secondo il proprietario dell'immobile - che si rivolgeva al Consiglio di Stato - il metodo di calcolo delle tolleranze costruttive era errato: secondo il proprietario bisognava calcolare il limite di tolleranza del 2% sull'intero fabbricato, non considerando i diversi manufatti abusivi; sotto altro profilo, notava che il Tribunale non aveva considerato che dopo la notificazione dell'ordinanza aveva provveduto a demolire parte delle opere illecite.
La decisione
Il Consiglio di Stato ha chiarito quanto segue:
- la legittimità del provvedimento impugnato deve essere valutata alla luce della situazione di fatto e di diritto esistente nel momento della sua adozione: è irrilevante la condotta del proprietario del bene abusivo successiva all'ordinanza di demolizione (in quanto essa può rilevare ai fini della verifica sull'ottemperanza al provvedimento, ma non della legittimità di quest'ultimo)
- la "tolleranza di cantiere" rilevante per escludere l'abusività dell'intervento non va posta in relazione con la superficie dell'intero palazzo, come si evince dal dato letterale che fa appunto riferimento a "singole unità abitative": l'art. 34-bis del DPR n. 380/2001 deve essere interpretato nel senso di riferire la cd. "tolleranza di cantiere" del 2% soltanto alle singole unità abitative e, dunque, a ciascun appartamento e non all'intero edificio nel suo complesso (Consiglio di Stato, sez. II, 28/03/2024, n. 2952).
In ogni caso si ricorda che le tolleranze esecutive, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Bisogna ricordare però che il Piano Casa del Ministro delle Infrastrutture potrebbe cambiare quanto sopra.
