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Il parcheggio condominiale si è allagato per colpa del Comune: come si calcola il danno da indisponibilità dell'area?

Fognature "distrutte" e responsabilità del Comune
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Come è noto il condominio è automaticamente qualificato come relativo custode delle parti comuni e risponde, pertanto, dei danni che da queste provengono alle singole proprietà esclusive, ai sensi dell'art. 2051 c.c.

Questo significa che le condotte fognarie sono considerati dalla legge come parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con la ovvia conseguenza che, se la fognatura causa danni ad un condomino, di tali danni ne risponde il condominio.

Non è raro però che gli allagamenti nelle parti comuni e nelle proprietà esclusive siano causati dal comportamento del Comune che disinteressa delle condizioni del sistema fognario e del sistema di smaltimento delle acque meteoriche, nonostante la consapevolezza del crescente numero di nuovi edifici o la presenza di tubazioni abusive.

Del resto l'amministrazione comunale, nella consapevolezza della necessità ed urgenza, spesso assume iniziative, stanziando fondi e deliberando interventi volti a risolvere i problemi, senza però, poi, darvi corso.

Nel frattempo però si possono verificare allagamenti nelle parti comuni o esclusive dei caseggiati. Così, ad esempio, è inevitabile la condanna di un Comune a risarcire il danno patito dalla proprietaria di una libreria, a seguito delle numerose infiltrazioni d'acqua causate dall'allagamento della strada pubblica (Trib. Lecce 7 novembre 2016 n. 4691).

In questo caso il giudice ha accertato che i danni da allagamento sono stati causati dalla cattiva manutenzione del sistema di smaltimento delle acque meteoriche.

Se il Comune avesse eseguito scrupolosamente la pulizia della rete pluviale, l'allagamento non si sarebbe verificato.

Del resto l'Autorità Comunale può essere condannata anche per problemi agli impianti fognari; quest'ultimi da chiunque realizzati, una volta inseriti nel sistema delle fognature comunali, rientrano nella sfera di controllo dell'ente pubblico che, come custode risponde, ai sensi dell'art. 2051 c.c., dei danni causalmente collegati alla cosa, salva la prova del caso fortuito (Cass. civ., sez. III, 19/03/2009, n. 6665).

Fognature "distrutte" e responsabilità del Comune: officina e parcheggio condominiale allagati

Più recentemente il Tribunale di Roma ha condannato il Comune (in considerazione delle sue funzioni di controllo e vigilanza del sistema di raccolta e deflusso delle acque cittadine) a risarcire il titolare di un'officina i cui locali si erano ripetutamente allagati per il cedimento del sistema fognario (Trib. Roma 6 luglio 2017 n. 13707).

In particolare i giudici romani hanno riconosciuto la responsabilità del Comune in quanto custode del sistema cittadino degli scarichi, condannandolo a risarcire esclusivamente il pregiudizio direttamente procurato dai cedimenti dell'impianto, identificati nei danni subiti per l'allagamento dall'immobile, dalle merci nell'officina e dalle autovetture parcheggiate, nonché dalle spese di riparazione della fognatura.

Lo stesso Tribunale, però, quanto ai danni relativi all'inagibilità dell'immobile e alla conseguente necessità di prendere in locazione altri locali al fine di trasferirvi l'attività di autofficina, ha accolto l'eccezione di inammissibilità per difetto di giurisdizione del Comune, ritenendo la relativa pretesa riconducibile all'omesso esercizio delle funzioni pubblicistiche di governo del territorio comunale: in altre parole a giudizio del Tribunale tale questione doveva essere rimessa al giudice amministrativo rientrando nell'ambito delle "controversie aventi ad oggetto gli atti e i provvedimenti delle pubbliche amministrazioni in materia urbanistica e edilizia, concernente tutti gli aspetti dell'uso del territorio", ai sensi dell'articolo 133, comma 1, lett. f), c.p.a. Successivamente la questione è stata sottoposta al Tar a cui è ricorso il titolare dell'officina.

In ogni caso è intervenuto nello stesso giudizio anche un condominio che, a causa del cedimento della stessa fognatura, ha subito danni al parcheggio condominiale.

In particolare i condomini hanno richiesto al Tar di condannare il Comune non solo al risarcimento dei danni per riparare una voragine apertasi nel parcheggio ma anche al risarcimento dei danni per l'indisponibilità dell'area parcheggio per colpa dei periodici allagamenti (e della voragine).

La decisione del TAR: il calcolo del danno da indisponibilità dell'area

Nell'ambito del procedimento amministrativo è stata accertata la responsabilità del Comune per mancato adeguamento e manutenzione del sistema fognario, in palese violazione delle norme in materia di governo del territorio.

La realizzazione delle opere di urbanizzazione rappresenta un onere in capo all'amministrazione comunale, la quale, concedendo le autorizzazioni allo sviluppo urbanistico ed edilizio di una determinata zona, ne progetta i relativi e conseguenti interventi, garantendone il regolare utilizzo.

Alla luce di quanto sopra il Comune è stato condannato a fare tutto il necessario per porre fine agli allagamenti ma anche al risarcimento per mancato godimento dei beni allagati.

Secondo il Tar però tale danno deve essere liquidato con riferimento al mancato reddito mensile da locazione del bene inutilizzabile (l'officina), come stimato in funzione delle quotazioni immobiliari aggiornate (mentre il danno non può consistere dal canone di locazione corrisposto da titolare dell'officina per l'utilizzo di un altro immobile presso il quale il ricorrente ha trasferito l'attività di autofficina).

Analogamente secondo i giudici amministrativi il danno relativo al mancato godimento dell'area di parcheggio deve essere calcolato in funzione del valore da locazione di mercato di tale bene.

È legittimo affittarle ad un terzo?

Scarica Tar Lazio 10 marzo 2022 n. 2786

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