È frequente che una palazzina sia costituita da due sole unità abitative di proprietà di soggetti diversi.
In tal caso si può parlare di quelle piccole realtà condominiali, spesso senza amministratore o gestite da un condomino privo di regolare nomina, accomunate dal fatto che il fabbricato, in origine, apparteneva ad un solo proprietario e poi, per effetto di successioni o donazioni, il numero dei proprietari è aumentato.
Con la circolare n. 24/E del 2020 è stato ricordato che nel caso di un edificio composto da un numero non superiore a otto condomini (cd. "condominio minimo") risultano, comunque, applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).
Superbonus e decisioni nel condominio minimo con due condomini
L'applicabilità al condominio minimo delle norme sul condominio impone che l'assemblea sia regolarmente convocata (da uno dei due condomini). Non sarà quindi possibile un mero avvertimento o una comunicazione informale.
Nell'ipotesi di cd. piccolo condominio, vale a dire di condominio composto di soli due partecipanti, le spese per i beni comuni devono essere oggetto di regolare delibera adottata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condomini, della quale non costituisce valido equipollente il mero avvertimento, o la mera o comunicazione all'altro condomino della necessità di provvedere a determinati lavori (Cass. civ., Sez. II, 03/07/2000, n. 8876).
Entrambi i condomini devono essere convocati con le modalità e i termini di cui all'art. 66 disp. att. c.c. e con la specifica indicazione dell'ordine del giorno (ad esempio... Deliberazione di uno studio tecnico di fattibilità/proiezione al fine di usufruire il bonus 110%, ecobonus e/o sisma bonus...).
In merito alle deliberazioni assembleari, il comma 9-bis, articolo 119 del Decreto rilancio ha stabilito che le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Nell'ipotesi di condominio costituito da soli due condomini, seppur titolari di quote diseguali, qualora si debba procedere all'approvazione di delibere che (come ad esempio l'installazione di un cappotto) richiedono comunque, sotto il profilo dell'elemento personale, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione "unanime", non potendosi ricorre al criterio maggioritario.
Come è stato precisato, infatti, nessuna norma impedisce che l'assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all'unanimità decida validamente.
Del resto, per il caso in cui non si possa decidere, a causa dell'impossibilità pratica di formare la maggioranza, si ricava la possibilità di decidere con criteri diversi dal principio di maggioranza (per esempio, all'unanimità).
In ogni caso per beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomini che non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti a richiedere il codice fiscale; possono utilizzare il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti, a condizione che si dimostri che gli interventi sono effettuati su parti comuni dell'edificio.
Se non viene richiesto il codice fiscale del condominio minimo, le fatture devono essere emesse nei confronti del condomino, o di entrambi i condomini, che effettua o che effettueranno anche i correlati adempimenti.
Accollo spese per interventi condominiali e validità delle delibere
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole (comma 9-bis, articolo 119 del Decreto rilancio).
Del resto Secondo l'art. 10, comma 3, del DL 76/2020 (convertito in legge 11 settembre 2020, n. 120), ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare, a proprie spese, ogni opera relativa all'abbattimento delle barriere architettoniche e al "superbonus".
In ambito "condominio minimo", però, come detto, anche se un solo condomino si accolla le spese, serve una decisione unanime in una regolare riunione assembleare.
Il condomino che sostiene la spesa potrà, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, calcolata sull'intero importo dei lavori, ottenere il contributo in questione sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto oppure cedere un credito d'imposta di pari ammontare. Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.
