Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva.
Indennità di sopraelevazione: come si calcola? Il fatto
In un edificio in provincia di Roma, alcuni anni orsono, i titolari di due immobili provvedevano a sopraelevare le rispettive proprietà, aggiungendo un corpo di fabbrica a latere di quelli già esistenti.
Ebbene, per i vari proprietari dei locali posti al pian terreno, la circostanza non poteva passare inosservata. Secondo, infatti, il loro parere, avrebbero dovuto ricevere l'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 cod. civ. In ragione di ciò, non essendo intervenuto alcun accordo in merito, la questione si spostava in sede giudiziale.
Le parti convenute, costituitesi, regolarmente, dinanzi al competente Tribunale di Roma, eccepivano, sostanzialmente, l'assenza di ogni diritto in capo agli attori. Secondo la tesi difensiva, la sopraelevazione era avvenuta estendendo in senso orizzontale, e non in verticale, le originarie proprietà.
Inoltre, il nuovo corpo di fabbrica riguardava una parte dell'edificio a cui non sottostavano gli immobili appartenenti agli attori. Per tutti questi motivi, essi non dovevano ricevere alcunché.
La tesi anzidetta non risultava, però, convincente per il Tribunale di Roma che, con una sentenza del 2010, accoglieva la domanda. Il descritto esito non mutava nemmeno in sede di Appello dove la Corte adita si limitava a modificare la liquidazione dell'indennità.
Quest'ultima, infatti, calcolata in base al valore dell'area oggetto di sopraelevazione, doveva essere divisa per i piani del fabbricato e poi commisurata ai millesimi degli immobili del piano inferiore.
La citata conclusione non è mutata in Cassazione che, con l'ordinanza n. 25103 del 22 agosto 2022, ha respinto ogni ricorso a riguardo.
La decisione
Con l'ordinanza in commento, gli Ermellini hanno ribadito che l'indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 cod. civ., è dovuta dal titolare dell'immobile all'ultimo piano non solo quando siano stati realizzati degli ulteriori livelli, ma anche nel caso in cui sia stata ampliata, in orizzontale, la superficie dei locali preesistenti.
È irrilevante, perciò, che si sia verificato un incremento in altezza dell'edificio (Sezioni unite sentenza n. 16794/2007 (in senso conforme successivamente, Cass. n. 24327/2011).
Pertanto, in caso di sopraelevazione, ai fini della sussistenza dell'obbligo di versare l'indennizzo di legge, è ininfluente che gli altri immobili non si trovino nella colonna d'aria del piano sopraelevato.
Chiarito questo aspetto, la Cassazione ha, quindi, ricordato che una volta maturati i presupposti per l'indennità in discussione, si configura un debito a carico del proprietario dell'ultimo piano da atto lecito, in ragione dell'inevitabile aumento dei propri diritti sulle parti comuni del fabbricato (ex multis, Cass. n. 23256/2016).
L'indennità de quo deve essere, pertanto, calcolata partendo dal valore dell'area su cui insiste l'edificio sopraelevato, dividendo il relativo importo ottenuto per i piani del fabbricato, compreso quello appena realizzato, sottraendo la quota del condomino che ha sopraelevato e, infine, distribuendo la somma finale tra gli altri proprietari in ragione del valore dei rispettivi immobili (Cass. n. 12292/2003 e Cass. n. 12880/2005).
Sono, dunque, questi i motivi per cui la Cassazione non ha censurato la sentenza impugnata.
Considerazioni conclusive
In tema di indennità di sopraelevazione di cui all'art. 1127 cod. civ., l'ordinanza in commento rafforza l'orientamento assolutamente prevalente. Si ricorda che l'indennità di sopraelevazione, di cui all'art. 1127 c.c., è dovuta, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l'ultimo piano, indipendentemente dall'entità dell'innalzamento stesso. Quel che conta è che vi sia stato un aumento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall'innalzamento dell'altezza del fabbricato (Cass. civ., Sez. Un., 30/07/2007, n. 16794).
