Può accadere che siano oggetto di una compravendita uno o più immobili che necessitino di rilevanti interventi di recupero e/o di ristrutturazione. In tal caso, con buona probabilità, il soggetto interessato all'acquisto potrebbe essere un'impresa. Soltanto quest'ultima, infatti, potrebbe avere la possibilità di riqualificare gli immobili utilizzando i mezzi e le risorse a propria disposizione.
Ebbene, in una circostanza come questa, il corrispettivo fissato per il trasferimento sarebbe, inevitabilmente, condizionato dallo stato dell'immobile e dai costi necessari per il suo ripristino. Per questo motivo, potrebbe essere stabilito un prezzo inferiore al valore di mercato del bene. In alternativa, o in aggiunta, potrebbero, altresì, essere pattuite delle condizioni come quella che prevede il pagamento soltanto a lavori ultimati o che attribuisce al venditore la proprietà, in permuta, di uno degli immobili riqualificati.
Tuttavia, tali accordi possono considerarsi legittimi? La vendita di un immobile a prezzo inferiore al suo valore, cioè, svalutato, può essere impugnata?
Si è trovata ad affrontare quest'argomento la Corte di Appello di Genova che, con la recente sentenza n. 381 del 6 marzo 2024, ha risolto la lite, almeno per ora, tra la proprietaria di alcuni immobili da ristrutturare e il promittente compratore.
Secondo la venditrice, l'impresa aveva approfittato del suo stato di bisogno, fissando, in sede di preliminare, un prezzo per il trasferimento del tutto irrisorio rispetto al valere dei beni. Per questa ragione non aveva voluto stipulare il rogito definitivo dinanzi al notaio.
Vediamo, dunque, come si è risolta la vicenda, nel contempo, approfondendo la questione giuridica.
Rescissione compravendita per lesione: cosa significa?
In tema di compravendita, e non solo, la legge tutela la parte contrattuale che in ragione del proprio stato di bisogno è stata determinata a concludere un contratto a condizioni, particolarmente svantaggiose, cioè dove c'è un'evidente ed inaccettabile sproporzione tra la prestazione dovuta e quella ricevuta in cambio dalla controparte.
Facendo un esempio, poniamo il caso che il compratore, consapevole delle difficoltà economiche dell'altro contraente, seppur contingenti, approfitti della situazione e concluda il contratto ad un prezzo inferiore alla metà del valore del bene. Ebbene, ricorrendo, tutti questi presupposti, la legge concede al venditore il diritto di impugnare l'accordo, di chiedere la rescissione della compravendita e di eliminare ogni effetto del contratto "Se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell'altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l'altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto.
L'azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto. La lesione deve perdurare fino al tempo in cui la domanda è proposta. (art. 1448 cod. civ.)".
Si tratta di un diritto che il contraente, a danno del quale si è prodotto lo squilibrio, può esercitare entro un anno dal perfezionamento del contratto "L'azione di rescissione si prescrive in un anno dalla conclusione del contratto (art. 1449 co. 1 cod. civ.)".
Recesso dal contratto preliminare di compravendita: la mediazione è obbligatoria?
Svendita immobili privati a favore di un'impresa: quando è illegittima?
Se un privato, poiché in difficoltà economiche, svende uno o più immobili ad un'impresa, potrebbe essere nella condizione di impugnare il contratto e di chiedere la sua rescissione entro un anno dalla sua conclusione. Tuttavia, è necessario che ricorrano dei presupposti ben specifici.
A ricordare ciò, ci ha pensato la Corte di Appello di Genova, con la decisione in commento, sottolineando che lo stato di bisogno del contraente debole non è sufficiente a fondare la richiesta di rescissione del contratto.
È fondamentale, anche, che la prestazione pattuita in cambio, cioè il prezzo della cessione, sia inferiore alla metà del valore del bene. In ciò, l'ufficio ligure è in linea con la giurisprudenza sul tema "L'azione generale di rescissione per lesione richiede la simultanea esistenza di tre requisiti: l'eccedenza "ultra dimidium" della prestazione rispetto alla controprestazione, lo stato di bisogno del contraente danneggiato e l'approfittamento di esso da parte dell'altro contraente (ex multis Cass. civ. n. 15338/2018)".
Nel caso in esame, la Corte ha verificato che non sussisteva alcun stato di bisogno del privato, il quale risultava proprietario di svariati immobili, e tanto meno la cessione era stata conclusa per un corrispettivo più basso della metà del valore dei beni. Dalla CTU, infatti, emergeva che gli immobili non erano stati svenduti, ma che, semplicemente, era stato concordato un prezzo un po' più basso in considerazione dei costi necessari al loro ripristino.
Per tutti questi motivi, la domanda della cedente era infondata ed è stata respinta.
