Se un condominio presenta degli abusi edilizi, potranno comunque essere deliberati ed eseguiti gli interventi ammessi al Superbonus (e si potrà fruire del beneficio) ma ciò non comporterà sanatoria implicita degli abusi stessi, che rimarranno assoggettati alle relative sanzioni amministrative e penali (laddove previste).
Chiarito quanto sopra viene da domandarsi se sia possibile presentare una CILAS insieme alla richiesta di sanatoria degli abusi edilizi nelle parti comuni.
A tale domanda ha offerto un'esaustiva risposta il Tar Toscana nella sentenza del 18/03/2024, n. 306.
Domanda di accertamento di conformità ex art. 36 D.P.R. n. 380/2001 e deposito contestuale di Cilas. Fatto e decisione
L'assemblea di un caseggiato deliberava la realizzazione di lavori di miglioramento dell'efficienza energetica e sismica ammissibili alle agevolazioni fiscali di cui al c.d. Superbonus.
Sull'edificio, però, venivano riscontrate difformità di sagoma e prospetto rispetto a quanto assentito con la licenza edilizia del lontano 1958.
A fronte di tale situazione, per poter essere ammesso agli incentivi fiscali, l'assemblea deliberava di presentare domanda di accertamento di conformità ex art. 36 del D.P.R. n. 380 del 2001 e di depositare contestualmente la comunicazione inizio lavori per i lavori rientranti nel Superbonus (c.d. CILAS), senza attendere l'esito del procedimento di sanatoria.
Una condomina dissentiva da questa ultima decisione, ritenendo necessario attendere la definitiva regolarizzazione dell'immobile prima di poter presentare la CILAS e dare così avvio alle opere deliberate, al fine di evitare future contestazioni da parte dell'Amministrazione tributaria.
Il suo voto contrario però non bloccava la decisione assembleare.
Di conseguenza la stessa condomina, prima con nota del 7 marzo 2023 e poi con successiva diffida del 24 aprile 2023, invitava il Comune ad esercitare i poteri di vigilanza edilizia ex art. 27 del D.P.R. n. 380 del 2001 in ordine alla legittimità dei lavori indicati nella CILAS.
Con nota del 7 agosto 2023 il Comune informava la ricorrente che, in data 31 luglio 2023, era stato rilasciato il permesso di costruire in sanatoria per le difformità riscontrate sul caseggiato e che, alla data del 4 agosto 2023, i lavori indicati nella CILAS non erano ancora iniziati, come riscontrato con apposito sopralluogo.
Successivamente (nota del 27 settembre 2023) il Comune rendeva noto alla condomina che non vi erano ostacoli a presentare la CILAS per i lavori condominiali nella pendenza del procedimento di sanatoria delle difformità riscontrate sul palazzo.
La partecipante al condominio ricorreva al Tar denunciando l'inerzia dell'Amministrazione; secondo la ricorrente infatti il Comune, in violazione degli artt. 1 e 2 della L. n. 241 del 1990 e dell'art. 27, comma 3 del D.P.R. n. 380 del 2001, aveva illegittimamente omesso di adottare gli opportuni provvedimenti in risposta alle proprie istanze, limitandosi ad inviare note interlocutorie e dal contenuto vago e incompleto.
Nel frattempo il Tar interpellato, invitando la ricorrente ad un "ripensamento" della sua iniziativa, evidenziava che, a prescindere da ogni altra considerazione, dagli atti emergeva un possibile profilo di improcedibilità del ricorso per sopravvenuta carenza di interesse, dal momento che le difformità riscontrate sull'immobile condominiale risultavano ormai definitivamente sanate con provvedimento del 31 luglio 2023, mentre i lavori condominiali indicati nella CILAS (mero atto di comunicazione, privo di effetti abilitativi propri) non erano stati avviati prima della citata regolarizzazione.
Anche questa indicazione però non convinceva la ricorrente che, con memoria depositata telematicamente in data 14 febbraio 2024, ribadiva il suo interesse all'accertamento della validità/efficacia della CILAS presentata quando ancora il bene presentava difformità edilizie.
Il Tar però dava ragione al Comune. I giudici amministrativi hanno notato che - come chiarito dal Comune - la sanatoria delle difformità riscontrate sull'edificio oggetto degli interventi e la mancata realizzazione delle opere dichiarate nella CILAS in epoca antecedente alla regolarizzazione del bene hanno reso impossibile il realizzarsi della situazione di illegittimità sostenuta dalla ricorrente, consistente nella realizzazione di nuove opere su un edificio che presenti difformità edilizie.
In ogni caso il Tar ha evidenziato pure che il Comune non avrebbe potuto pronunciarsi sull'ammissibilità al beneficio fiscale delle opere indicate nella CILAS, trattandosi di valutazioni che spettano esclusivamente all'Amministrazione tributaria.
Permesso di costruire, SCIA, CILA, quali differenze?
Considerazioni conclusive
La Cila è un atto privato di mera comunicazione, a fronte del quale l'Amministrazione conserva il potere-dovere di esercitare, in ogni tempo, i poteri di vigilanza e sanzionatori" previsti dall'articolo 27 del Testo Unico dell'Edilizia.
L'art. 33 del D.L. 31 maggio 2021 n. 77 (cd. "Decreto Semplificazioni 2021"), convertito con legge 29 luglio 2021 n. 108, ha previsto che la presentazione della CILA-Superbonus non necessita dell'attestazione dello stato legittimo di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico in materia Edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380). Pertanto, per la presentazione dei progetti relativi agli interventi che possono beneficiare del Superbonus, non è necessario attestare la cd. "doppia conformità", ossia la conformità del nuovo progetto agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti e lo stato legittimo del fabbricato ossia la sua legittima costruzione.
È stato precisato però che l'eliminazione dell'obbligo di attestare lo stato legittimo dell'immobile appare finalizzata solo a semplificare la presentazione delle pratiche relative al Superbonus, ma non incide sul potere e dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi, che vanno sempre rimossi o sanati (Tar Veneto 12 marzo 2023 n. 128). D'altra parte, come precisano i giudici amministrativi, la ricorrente non avrebbe potuto pretendere l'accertamento della validità/efficacia della CILAS sotto il profilo fiscale, poiché si tratta di un interesse eventuale ed astratto, destinato a concretizzarsi solo a fronte di un provvedimento negativo dell'Amministrazione tributaria non ancora esistente.
Ciò non esclude la possibilità della condomina di impugnare gli atti che dovessero negare l'ammissione al beneficio fiscale richiesto o agire per il risarcimento dei danni nei confronti dei soggetti che hanno gestito la pratica edilizia e quella fiscale.
