Per le bifamiliari quasi un milione di euro di bonus fiscali anche se non si è presentata la CILAS entro il 31/12/2022

Ai sensi dell'art. 119 del decreto 34/2020, come poi modificato dai successivi decreti, l'accesso al Superbonus (110 o 90%) è consentito, tra gli altri, ai "condomìni e alle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche".

In tal caso le scadenze di esecuzione degli interventi ammessi al Superbonus, nel caso di cessione del credito, sono state prorogate nel modo seguente:

• 31 dicembre 2023 per la detrazione delle spese al 90% (per chi non ha presentato la CILAS entro il 31 dicembre 2022);
• 31 dicembre 2024 per la detrazione delle spese al 70%;
• 31 dicembre 2025 per la detrazione delle spese al 65%.

Quindi per chi vuole ristrutturare un condominio, grande o piccolo che sia, anche se non ha presentato la CILAS entro lo scorso anno, il tempo c'è ancora per beneficiare del Superbonus e le percentuali di detrazione sono tutt'altro che trascurabili.

È evidente che, laddove non si possa accedere al 110%, ad esempio per non aver presentato la CILAS entro i termini del 25 novembre o del 31 dicembre 2022, gli importi dei crediti fiscali non sono sufficienti per coprire l'importo dei lavori, considerando anche che non è semplice effettuare la cessione alle banche o ai General Contractor.

Per questo è importante una corretta pianificazione degli interventi, tenendo conto dei massimali disponibili, della effettiva possibilità di cedere (o detrarre) i crediti fiscali e dei limiti temporali a disposizione.

I massimali di spesa nel caso di un edificio bifamiliare

La casistica degli edifici ammessi al Superbonus, è veramente ampia, potendo comprendere edifici singoli o plurifamiliari, con parti condominiali o con proprietario unico.

Andando a vedere, a titolo di esempio, quali sono i massimali di spesa derivanti dall'applicazione del Superbonus 90% in uno dei casi più semplici, quello di una bifamiliare, ci si può rendere facilmente conto che essi sono comunque molto "generosi", arrivando a sfiorare il milione di euro. Per l'esattezza € 913.090,86 che, ridotti al 90%, arrivano a € 821.781,78.

Questo importo peraltro non comprende i massimali inerenti ai bonus minori, come ad esempio quelli relativi ai lavori sulle parti private.

Se poi il numero di unità immobiliari è maggiore di due è evidente che il massimale aumenta ancora di più.

Attenzione però a non illudersi e a non fare confusione con i numeri.

I massimali di spesa indicano gli importi "potenziali", ovvero quelli massimi, raggiungibili solo astrattamente. Bisogna infatti tener conto che l'importo effettivo dei lavori, quello spendibile e cedibile a terzi, è relazionato alle dimensioni e alle caratteristiche dell'edificio e deriva da lavorazioni i cui prezzi devono essere "congrui", ovvero devono stare al di sotto di quelli riportati nei prezzari delle opere pubbliche e di quelli indicati nel decreto requisiti tecnici per le varie categorie di opere (massimali specifici a mq).

Poi non bisogna dimenticare che i massimali di spesa sono sempre espressi al lordo dell'iva e delle spese professionali.

Tabella dei massimali di spesa ammessi al Superbonus 90% nel caso di una bifamiliare (importi suddivisi per categoria di lavori detraibili)