Per dare impulso ai lavori di riqualificazione energetica dei caseggiati è stata introdotta la Cilas senza stato legittimo degli immobili, cioè un titolo abilitativo semplificato. È sorto però il seguente problema: se nella Cilas manca lo stato legittimo dell'immobile, il Comune può sempre intervenire per sanzionare gli abusi edilizi? Un importante chiarimento è contenuto nella motivazione della sentenza del Tar Lazio n. 18386 del 7 dicembre 2023.
Superbonus e lavori bloccati nei caseggiati con abusi edilizi. Fatto e decisione.
Un complesso "supercondominio" articolato su quattro corpi di fabbrica deliberava di eseguire alcuni interventi di riqualificazione energetica e di riduzione del rischio sismico avvalendosi del Superbonus e Sismabonus; di conseguenza stipulava, allo scopo, per ciascuno dei quattro fabbricati interessati, un apposito contratto di appalto con un'impresa edile, avente ad oggetto l'esecuzione di tutte le necessarie attività tecnico-amministrative, progettuali ed esecutive.
Successivamente lo stesso supercondominio, in relazione ad uno dei fabbricati, al fine di realizzare i detti interventi, presentava nel 2022 una SCIA in sanatoria per regolarizzare alcune discordanze tra stato di fatto e licenza edilizia del 1976. Veniva poi presentata anche la CILAS per avviare le opere di ecobonus e sismabonus sul complesso edilizio.
II Comune chiedeva integrazioni in un primo tempo e poi emanava provvedimenti inibitori e di inefficacia per CILAS e la SCIA in sanatoria.
In particolare, lo stesso Comune, in relazione alla CILAS faceva presente che "fin quando non saranno sanate le opere abusive non è consentito procedere ad alcun tipo di intervento sul fabbricato di che trattasi".
Il supercondominio si rivolgeva al Tar contestando, tra l'altro, il capo di motivazione del provvedimento impugnato con cui il Comune aveva rilevato l'esistenza sull'immobile oggetto dei lavori di opere realizzate in difformità dall'originario titolo edilizio, facendo dipendere, in sostanza, le sorti della CILAS dal buon esito della SCIA in sanatoria.
In particolare il ricorrente lamentava la violazione dell'art. 119 del D.l. n. 34 del 2020, sostenendo che tale disposizione speciale relativa al c.d. "superbonus richiede unicamente l'indicazione degli estremi del titolo edilizio ed esclude espressamente che l'istante debba attestare lo stato legittimo dell'immobile.
In ogni caso il ricorrente pretendeva anche il risarcimento del danno subito in conseguenza del provvedimento negativo adottato dal Comune, pari al valore del contributo di cui il condominio avrebbe potuto fruire in forza dell'esecuzione degli interventi illegittimamente preclusi oppure in misura non inferiore all'incremento di valore che l'immobile avrebbe conseguito per effetto dell'esecuzione dei lavori oggetto della CILAS, qualora l'Amministrazione non ne avesse illegittimamente inibito la realizzazione, oltre a rivalutazione monetaria e interessi legali.
Secondo il Tar - che ha dato torto al supercondominio - la decisione di vietare la prosecuzione dei lavori sino alla definizione della SCIA in sanatoria è coerente con il principio secondo cui gli interventi edilizi per essere lecitamente realizzati devono riguardare immobili non abusivi, verificandosi altrimenti un effetto di propagazione dell'illecito edilizio.
Tale principio generale, che comporta il divieto di prosecuzione di lavori su opere abusive, non potendo gli stessi essere legittimamente realizzati in pendenza di una sanatoria, non può che valere, ad avviso del Collegio, anche per la speciale ipotesi di CILA disciplinata nell'ambito della normativa relativa al c.d. superbonus. In quest'ottica i giudici ammnistrativi hanno chiarito che le disposizioni di cui all'art. 119, comma 13-ter, secondo e terzo periodo, del D.l. n. 34 del 2020 vanno dunque interpretate nel senso che in sede di presentazione della pratica per fruire del superbonus non deve essere asseverato lo stato legittimo dell'immobile, ma non certo nel senso che, ai fini dei lavori di efficientamento energetico o di adeguamento sismico di cui alla normativa in questione, non rilevino gli eventuali precedenti illeciti edilizi commessi sull'immobile. Conseguentemente il Tar ha ritenuto corretto le decisioni del Comune.
L'esigenza di semplificazione degli adempimenti a carico del privato perseguita dalla norma - conclude la decisione - non può infatti risolversi, pena un'inammissibile incoerenza del sistema, in una limitazione o addirittura in un'esclusione del potere-dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi.
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Implicazioni legali del superbonus sugli abusi edilizi
L'art. 49 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia) stabilisce che gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, nè di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.
Tuttavia l'art. 119, comma 13-ter, secondo e terzo periodo, del D.l. n. 34 del 2020, ha precisato che nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile oggetto d'intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l'attestazione dello stato legittimo di cui all' articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Tale norma, se non interpretata correttamente, potrebbe sembrare volta ad incentivare, con una detrazione fiscale rilevante, l'ammodernamento o l'efficientamento energetico degli immobili interessati da illeciti edilizi, senza però incidere sul potere-dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi (che, per regola generale, vanno sempre rimossi o sanati, con esclusione di ogni forma di legittimazione del fatto compiuto).
La decisione in commento però offre una soluzione interpretativa idonea a far coesistere l'art. 49 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 con la normativa sopra detta in materia di superbonus.
In particolare secondo i giudici ammnistrativi l'irrilevanza degli eventuali abusi commessi sull'edificio è limitata alla presentazione della pratica per fruire del "superbonus, non potendosi certo escludere il potere-dovere del Comune di reprimere gli abusi edilizi.
Tale interpretazione trova conferma nella clausola di salvezza di cui al successivo comma 13-quater dello stesso art. 119, ai sensi del quale "resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell'immobile oggetto di intervento" (in tal senso, T.A.R. Veneto, Sez. II, 13 marzo 2023, n. 128).
