La disciplina a tutela dei consumatori per gli acquisti di immobili da costruire è stata inizialmente disciplinata dal Dlgs. n. 122/2005, entrato in vigore il 21 luglio 2005.

Per rendere maggiormente sicura l'operazione il Legislatore ha modificato l'originario D.Lgs. 122/2005 per mezzo del c.d. "Codice della Crisi di Impresa e dell'Insolvenza" (D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14), prevedendo l'obbligo di stipulare il contratto preliminare con l'intervento del notaio, mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata; stabilendo che la mancata consegna della c.d. "polizza decennale postuma" (destinata a operare all'emergere di vizi e difformità dell'edificio realizzato e volta a garantire il ristoro del consumatore-acquirente anche a distanza di molti anni dall'acquisto) giustifica il recesso del promissario acquirente o - in caso di conclusione in spregio della norma - determina la nullità del contratto definitivo di acquisto (si ricorda che dal 5 novembre 2022 è entrato in vigore il nuovo schema di polizza decennale postuma adottato con il Decreto ministeriale n. 154 del 20 luglio 2022, modello che non si applica agli immobili per i quali il titolo edilizio sia stato rilasciato prima del 5 novembre 2022, come prevede la legge 24 febbraio 2023, n. 14 di conversione in legge, con modificazioni, del D.L. 29 dicembre 2022, n. 198, c.d. Milleproroghe 2023); ampliando il perimetro della fideiussione, rilasciata dal costruttore al momento del contratto preliminare, che tutela oggi il promissario acquirente anche nel recupero delle somme anticipatamente versate (i.e. acconti e caparre) in caso di suo recesso conseguente al mancato rilascio della c.d. "polizza decennale postuma" da parte del costruttore.

Si ricorda che l'art. 2, comma 1, D.lgs. 122/2005 prevede che il costruttore sia obbligato a consegnare all'acquirente una fideiussione bancaria o assicurativa di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il promittente venditore ha riscosso e deve ancora riscuotere dal compratore prima del trasferimento dell'immobile, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto.

La mancata consegna comporta la nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dal promissario acquirente.

La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria del D.Lgs. n. 122 del 2005, ex art. 2, non può però essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, qualora sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame.

In ogni caso tale disciplina si applica per gli immobili da costruire per cui sia stato chiesto il permesso di costruire, e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti ultimata, tanto da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

La disciplina sopra detta si applica anche all'acquisto degli immobili "sulla carta"?

Per una risposta a questa domanda bisogna prendere in considerazione la motivazione della sentenza della Cassazione n. 3817 dell'8 febbraio 2023.

Acquisto di immobili sulla carta e acquisto di immobili da costruire: i chiarimenti della Cassazione

La Cassazione chiarisce che immobili "sulla carta" sono quelli per cui il contratto preliminare sia stato concluso prima della richiesta del permesso di costruire. In caso di acquisto di tali immobili - come evidenziano i giudici supremi - la garanzia fideiussoria (ex art. 2 d. lgs. 122/2005) non trova applicazione.

La Suprema Corte mette in rilievo di come si tratti di un'operazione economica maggiormente rischiosa - benché non illecita, né meramente aleatoria - per il promissario acquirente, la cui tutela è solo quella del codice, ai sensi dell'art. 1472 c.c., secondo comma.

Per completezza si ricorda che l'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005 non si applica altresì alla ristrutturazione minore, cioè senza demolizioni, ricostruzioni o sostituzioni di elementi dell'edificio e senza alterazione di volumetria e superficie, non potendosi, in tali ipotesi, ritenere che venga realizzato un immobile nuovo e diverso rispetto a quello preesistente (Cass. civ., Sez. III, 26/08/2020, n. 17812).