Negli edifici condominiali, le scale e i relativi pianerottoli, sono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e si qualificano fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza a tutti i condomini in virtù del dettato dell'art. 1117 c.c., n. 1. (cfr. n. 4372/2015).
Le spese per la manutenzione e ricostruzione delle scale e dell'ascensore sono qualificabili quali spese necessarie alla conservazione della cosa comune. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Ciò sia che la scala sia unica, sia che sia di utilità dell'intro palazzo da cui deriva la ripartizione spesa tra tutti secondo il criterio della norma che disciplina il riparto spese delle scale.
In questo riparto si tiene conto del differente uso del bene comune da parte dei condomini proprietari dei diversi piani. Applicazione specifica di questa disposizione è in ambito di condominio parziale dove alcune scale dell'edificio sono a servizio solo di una parte dello stabile (Cass. civ. Sez. II, 02/02/1995, n. 1255).
Al fine del calcolo di cui alla norma in esame non rileva la destinazione (abitativa o meno) delle singole unità immobiliari o la consistenza dei nuclei familiari che utilizzano le unità immobiliari a destinazione abitativa.
La ripartizione va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono (Cass. civ. Sez. II Sent., 12/01/2007, n. 432).
La formula fissa di divisione della spesa (metà in ragione del valore e metà in misura proporzionale all'altezza) serve per risolvere il problema della difficoltà di calcolare, in concreto, la differente utilità per i proprietari dei piani: l'uso effettivo delle scale non viene in considerazione come termine concreto matematico del calcolo.
Tutti i condomini devono partecipare alle relative spese, anche coloro che hanno un'unità immobiliare con accesso autonomo, ove possano utilizzare anche solo in via occasionale le scale per accedere al lastrico solare condominiale (Cass. n. 15444/2007).
Gli stessi principi sono da applicare per le spese di manutenzione e sostituzione dell'ascensore, comprese quelle relative alla sostituzione delle sue parti, quali gli argani od il motore.
Queste spese incombono anche in capo a coloro che sono titolari di alloggi siti al piano terreno o aventi accesso separato mediante una scala in proprietà esclusiva.
Esse devono essere imputate solo in ragione del valore del piano o della porzione di piano e non anche in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo, mentre non sono a loro carico le spese di esercizio e pulizia (Trib. Nocera Inferiore, 29/09/2004).
Anche se non codicizzato, non essendovi alcuna norma in merito, si ritiene che le spese relativa alla pulizia delle scale debba seguire per analogia quanto qui detto in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art. 1124 c.c.: "la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall'art. 1123 c.c., comma 2, e trova la propria ratio nella considerazione di fatto che i proprietari dei piani alti logorano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi" e "ugualmente, a parità di uso, i proprietari di piani più alti sporcano le scale in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani più bassi, per cui devono contribuire in misura maggiore alle spese di pulizia" (Cass. n. 432/2007).
Ed infatti "la disposizione contenuta nell'art. 1124 c.c., comma 1, secondo la quale la metà delle spese per la ricostruzione e manutenzione delle scale va effettuata in base ai millesimi, deroga, infatti, in parte a tale criterio (applicativo del principio generale di cui all'art. 1123 c.c., comma 2) e quindi non può trovare applicazione analogica con riferimento a spese diverse da quelle espressamente considerate". (Cass. n. 432/2007; vedasi in questo senso Cass. n. 29217/2018).
"ai fini di tale ripartizione, rimane ininfluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari" con la conseguenza di far discendere, dal fondamento delle spese di pulizia delle scale e in difetto di diversa convenzione "l'obbligo di contribuzione gravante pure sui condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini fruiscono delle scale" (Cass., a n. 29217/2018; Cass. n. 9986/2017; Cass. n. 15444/2007; Cass. n. 2328/1977).
Ripartizione spese pulizia scale in condominio, le sentenze
Si ricorda che solo una delibera adottata all'unanimità potrebbe statuire ad esempio la pulizia "turnaria" delle scale, mentre una deliberazione priva del requisito del consenso di tutti i proprietari sarebbe radicalmente nulla, avendo i condomini statuito oltre le proprie competenze, violando i diritti del singolo condomino sui quali la legge non consente ad essa di incidere (Cass. n. 29220/2018).
La ripartizione della spesa segue il dettato dell'art. 1124 c.c. anche se dai lavori di ricostruzione della scala consegua il rafforzamento dei muri perimetrali degli alloggi interessati, con indiretto vantaggio di questi ultimi.
Nel caso invece in cui l'intervento non concerna il vano scale ma solo i muri occorre contemperare i criteri di applicazione sanciti dagli artt. 1123, comma 2 e 1124, comma 1, c.c. (Cass. civ. Sez. II, 07/05/1997, n. 3968).
Come sopra visto, le spese per la pulizia e l'illuminazione vanno considerate spese per l'uso ed il godimento della cosa comune, alle quali i condomini sono tenuti in ragione dell'utilità che la cosa è destinata a dare a ciascuno (ex art. 1123, comma 2, c.c.; si veda Cass. civ. Sez. II, 17/02/2005, n. 3264).
Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale "di natura contrattuale", o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità da tutti i condòmini (Cass., 24/02/2017, n. 4844; Cass., 04/08/2016, n. 16321; Cass., 17/01/2003, n. 641; Cass., 19/03/2010, n. 6714; Cass., 27/07/2006, n. 17101; Cass., 08/01/2000, n. 126).
