In un condominio, i beni comuni, in quanto appartenenti a tutti i proprietari del fabbricato, sono gestiti a cura e spese di tutti. Per questo motivo, previa approvazione assembleare dei bilanci, preventivo e consuntivo, i relativi oneri di manutenzione sono ripartiti tra i vari condòmini in base al valore millesimale dei rispettivi immobili (ex art. 1123 cod. civ.).
Sul tema, la norma di riferimento per individuare i beni condominiali è, certamente, l'art. 1117 cod. civ. All'interno di questa disposizione, infatti, la legge elenca le parti comuni di un fabbricato che, in ragione del rapporto strutturale con l'edificio e la funzione generale che svolgono, almeno di regola, appartengono a tutti i proprietari, salvo titolo contrario (ad esempio, un regolamento contrattuale che dispone diversamente).
Si tratta, però, di un'elencazione non tassativa ed è possibile, perciò
- che anche un bene non rientrante in questo elenco sia comune e debba essere gestito e mantenuto a cura e spese di tutti i condòmini;
- che un bene contenuto nell'elenco di cui all'art. 1117 cod. civ. sia, invece, privato, poiché per sue oggettive caratteristiche, svolge la sua funzione, esclusivamente, a vantaggio e godimento del singolo e non della collettività condominiale "il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario" (Cass. civ., sent. n. 12572 del 04.06.2014).
Muretti dei giardini privati: chi paga le spese di manutenzione?
In un condominio, i muretti che delimitano i giardini posti al pian terreno del fabbricato non sono, certamente, dei muri maestri. Essi non fanno parte della cosiddetta ossatura del fabbricato, sia perimetrale che interna, e né rivestono né riempiono l'edificio.
Si tratta, pertanto, di parti destinate a servire ed a svolgere la loro funzione di contenimento e di protezione soltanto a favore della proprietà private cui ineriscono.
Per questi motivi, come correttamente argomentato dalla giurisprudenza di legittimità, si tratta, di regola, di beni privati "un muro di recinzione e delimitazione di un giardino di proprietà esclusiva… che pur risulti inserito nella struttura del complesso immobiliare, non può di per sé ritenersi incluso fra le parti comuni, ai sensi dell'articolo 1117 del Codice civile, con le relative conseguenze in ordine all'onere delle spese di riparazione, atteso che tale bene, per sua natura destinato a svolgere funzione di contenimento di quel giardino, e quindi a tutelare gli interessi del suo proprietario, può essere compreso fra le indicate cose condominiali solo ove ne risulti obiettivamente la diversa destinazione al necessario uso comune, ovvero ove sussista un titolo negoziale (quale il regolamento condominiale, di natura contrattuale, o l'atto costitutivo del condominio e, quindi, il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto) che consideri espressamente detto manufatto di proprietà comune (Cassazione, 12 settembre 2018, n. 22155)".
In questi casi, quindi, le spese di gestione dei muretti dei giardini in condominio sono di competenza esclusiva dei proprietari a cui appartengono.
Muro di contenimento di giardini privati, proprietà esclusiva o comune?
Condominio: in quali casi la spesa dei muretti dei giardini privati è pagata da tutti?
Il muretto che delimita un giardino privato in condominio non è, di regola, un bene comune, perciò le spese di manutenzione del medesimo sono di competenza esclusiva del singolo proprietario. Tuttavia, non è escluso che ci siano delle eccezioni a questa conclusione.
Ad esempio, la presenza di un regolamento condominiale contrattuale o di una delibera assembleare espressa all'unanimità da tutti i partecipanti del fabbricato potrebbe stabilire che questo bene, seppur funzionalmente privato, debba essere di competenza comune.
Oppure, il muretto de quo potrebbe essere condominiale nel caso in cui protegge il fabbricato dagli agenti atmosferici o da eventuali smottamenti "Va, infine, osservato che un muro senza funzione di muro portante può avere funzione comune anche nel caso in cui assolva alla funzione di protezione dell'immobile condominiale dagli agenti atmosferici o dal pericolo di smottamento a valle di sovrastanti terreni o manufatti (Cass. civ., sent. n. 11288 del 10.05.2018)".
Infine, potrebbe trattarsi, almeno in parte, di un bene comune se, per le oggettive caratteristiche del manufatto, dovesse svolgere una funzione estetica e di decoro dell'edificio (si prenda per ipotesi il rivestimento del muretto caratterizzato da fregi e decori in armonia e con richiamo al contesto generale del condominio).
Solo, perciò, in casi particolari, le spese di manutenzione dei muretti dei giardini privati sono pagate da tutti i condòmini in proporzione al valore millesimale dei rispettivi immobili.
