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Posso dormire col sacco a pelo nel giardino condominiale?

Giardino: è parte comune oppure esclusiva? Quali limiti può imporre il regolamento all'utilizzo delle zone condominiali?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Il corretto impiego delle parti comuni del condominio è costantemente oggetto di diatriba tra i proprietari. Il problema riguarda essenzialmente ciò che è lecito fare nelle aree destinate a tutti i condòmini. A tal proposito, molti si chiedono "Posso dormire col sacco a pelo nel giardino condominiale?".

La risposta a questo quesito passa per la disamina dell'art. 1102 del codice civile e i suoi rapporti con il regolamento condominiale, il quale può incidere, a volte anche in modo determinante, sui diritti dei singoli condòmini sulle parti comuni. Si può dormire con il sacco a pelo nel giardino condominiale? Scopriamolo insieme.

Giardino di proprietà esclusiva e tabelle millesimali

Giardino: è parte condominiale?

Il giardino è sempre parte condominiale oppure può essere anche di proprietà esclusiva? L'art. 1117 cod. civ. che si occupa di elencare le parti comuni del condominio non fa menzione del giardino.

Ciò non toglie, però, che esso non possa essere ugualmente inteso come bene comune a tutti i condòmini: questo perché l'elenco codicistico non è esaustivo e, per giunta, può essere derogato dal regolamento contrattuale.

Orbene, mettiamo il caso che il regolamento non fornisca alcuna indicazione in merito. Il giardino deve intendersi come condominiale? In mancanza di espresso riferimento, il giardino spetta a chi ne ha effettivamente la disponibilità.

Se il giardino si trova in un'area condominiale (ad esempio, all'esterno dell'edificio, nel cortile o in altra parte comune) ed è stato evidentemente realizzato allo scopo di abbellire l'intero immobile, allora è ragionevole pensare che sia condominiale.

Al contrario, il giardino è esclusivo quando costituisce pertinenza della singola proprietà di un condomino.

Giardino di proprietà esclusiva e lavori condominiali

Giardino condominiale: si può dormire col sacco a pelo?

Si può dormire con il sacco a pelo nel giardino condominiale? Per rispondere correttamente a questa domanda bisogna innanzitutto considerare le norme stabilite nel regolamento.

Il regolamento contrattuale, cioè quello votato all'unanimità oppure voluto dall'originario proprietario dello stabile e accettato da tutti al momento del rogito notarile, può senz'altro porre dei limiti all'uso delle cose comuni.

Di conseguenza, il regolamento di questo tipo potrebbe sicuramente vietare ogni tipo di utilizzo del giardino condominiale, ivi compresa la possibilità di dormire con il sacco a pelo.

In realtà, è ben difficile che il regolamento possa contenere una previsione così precisa; è molto più probabile, al contrario, che se ne inibisca ogni uso inappropriato o egoistico, consentendo quindi solamente le attività dirette alla cura del verde.

Il regolamento assembleare (non contrattuale, quindi) può ugualmente impedire di dormire col sacco a pelo nel giardino? Questo tipo di regolamento può limitarsi a disciplinare l'uso delle cose comuni, avendo cura che nessun condomino pregiudichi i beni condominiali.

Tende da giardino in condominio

Il contenuto di tale forma di regolamento è più limitato in quanto, a differenza di quello contrattuale, non può incidere:

La disciplina del regolamento assembleare può spingersi fino al divieto solo quando la proibizione è parte sostanziale di una modalità d'uso. Di conseguenza, il regolamento assembleare può semplicemente vietare che si faccia un uso improprio e deleterio del bene comune.

Tutto ciò significa che il regolamento assembleare può solo vietare che del giardino, così come delle altre parti comuni, se ne faccia un utilizzo illegittimo, ad esempio impedendo agli altri di usare il bene condominiale oppure danneggiandolo.

Sacco a pelo nel giardino condominiale: è uso legittimo della cosa comune?

Quanto detto sul finire del precedente paragrafo sposta necessariamente il discorso su un altro quesito: dormire con il sacco a pelo nel giardino condominiale significa abusare della cosa comune?

Se il regolamento non dispone nulla, possiamo dire che una condotta del genere non consiste, almeno di norma, in un abuso del bene comune: il giardino deve essere impiegato, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., senza che l'uso possa recare pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.

La sepoltura di un animale domestico nel giardino condominiale: quali limiti?

In pratica, a meno che non vi siano espressi divieti, è possibile dormire col sacco a pelo nel giardino condominiale, purché tale condotta non alteri la destinazione del bene comune (cioè del giardino), non lo danneggi e non impedisca agli altri condòmini di poterne fare uso.

È dunque possibile immaginare che l'utilizzo occasionale del sacco a pelo nel giardino condominiale sia lecito e rispettoso dell'art. 1102 cod. civ., secondo cui «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Al contrario, trasformare il giardino nel luogo ove abitualmente si dorme o si trascorre parte della giornata costituisce un uso improprio della parte comune, come tale vietato.

In questo caso, ai sensi dell'articolo 1130 cod. civ., spetterà all'amministratore intervenire e ristabilire il corretto uso del giardino. L'amministratore potrà, rivolgere al condominio inadempiente richiami, sia formali che informali.

Inoltre, nel caso in cui il regolamento condominiale lo preveda, può essere disposta una sanzione ai danni del condomino trasgressore. In tal senso, l'articolo 70 disp. att. cod. civ. prevede il pagamento di una somma che va da 200 sino ad 800 euro, nell'ipotesi in cui si verifichi una recidiva, e sarà compito dell'assemblea di condominio decidere di applicare detta sanzione.

Ripartizione spese manutenzione giardino condominiale

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