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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Gabriele70

Regola STRANA per parcheggio nel cortile

Scusate sono nuovo di questo sito, cerco di spiegarVi la mia situazione. Ho comprato un appartamento in un condominio tramite asta giudiziaria e quindi ho dovuto firmare nel decreto di trasferimento che accettavo a priori le regole condominiali. L'immobile è composto da 10 appartamenti ed i posti auto censiti sono 10. Io di posti auto ne ho due dei quali pago regolarmente tasse per i due. La situazione di cui vorrei chiederVi è questa: i vari condomini con l'Amministratore di Condominio (che vive nel condominio) si sono dati la regola, sottoscritta dal precedente proprietario del mio appartamento, che possono parcheggiare nel cortile 1 auto extra ogni persona residente/appartamento, quindi extra dai parcheggi censiti. Alla mia domanda verbale di poter usufruire anche io per i miei ospiti che mi verranno a trovare di questo posto extra, mi è stato risposto di NO, ovvero tale regola vale solo per i residenti del condominio. A questo punto vorrei chiederVi: 1) E' giusto e regolare darsi una regola del genere, facendo quindi perdere valore al mio secondo posto auto (sono il solo a possederlo) del quale pago regolarmente le tasse mentre gli altri condomini parcheggiano in un posto comune non pagando nessun tipo di tassa a riguardo e limitando a me l'utilizzo di tali posti comuni? 2) A livello di sicurezza, è regolare crearsi una tale regola? 3) Posso pretendere il parcheggio quindi di una terza auto in caso di necessità? o vale la regola che i condomini si sono dati? 4) Voi come Vi comportereste rendendo più equa la gestione dei parcheggi nel prossima riunione condominiale? In attesa di Vostre risposte Vi ringrazio molto

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Essendo tu condomino hai lo stesso diritto del resto dei condomini .

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Peppe grazie della risposta, ma la mia domanda era un pochino un po' articolata, qualcuno può aiutarmi per i 4 punti da me chiesti? Molte grazie

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... i vari condomini con l'Amministratore di Condominio (che vive nel condominio) si sono dati la regola, sottoscritta dal precedente proprietario del mio appartamento, che possono parcheggiare nel cortile 1 auto extra ogni persona residente/appartamento, quindi extra dai parcheggi censiti. Alla mia domanda verbale di poter usufruire anche io per i miei ospiti che mi verranno a trovare di questo posto extra, mi è stato risposto di NO, ovvero tale regola vale solo per i residenti del condominio. A questo punto vorrei chiederVi: 1) E' giusto e regolare darsi una regola del genere, facendo quindi perdere valore al mio secondo posto auto (sono il solo a possederlo) del quale pago regolarmente le tasse mentre gli altri condomini parcheggiano in un posto comune non pagando nessun tipo di tassa a riguardo e limitando a me l'utilizzo di tali posti comuni? 2) A livello di sicurezza, è regolare crearsi una tale regola? 3) Posso pretendere il parcheggio quindi di una terza auto in caso di necessità? o vale la regola che i condomini si sono dati? 4) Voi come Vi comportereste rendendo più equa la gestione dei parcheggi nel prossima riunione condominiale? In attesa di Vostre risposte Vi ringrazio molto

1) Quella sottoscritta dai condòmini è una CONVENZIONE e cioè un contratto vincolante che limita i diritti del singolo condòmino.

Quando all'atto dell'acquisto hai dovuto firmare che accettavi quel regolamento contrattuale nessuno ti ha puntato una pistola alla tempia. Avresti potuto non accettare quella clausola oppure avresti potuto decidere di non acquistare, per cui, quella clausola contrattuale vale anche per te.

 

2) La sicurezza non c'entra niente perchè se ogni condòmino riceve 10 ospiti diversi con 10 auto diverse, non credo che sarà possibile far parcheggiare 100 auto degli ospiti.

 

3) NO

 

4) Proporrei di modificare all'unanimità quel regolamento e cioè proporrei un parcheggio extra per ciascun appartamento, con la sola autorizzazione del condòmino e senza guardare il certificato di proprietà dell'auto.

Se vuoi fare la guerra, acquista a prezzo di rottamazione tante auto per quanti siete in famiglia e parcheggiale occupando tanti altri posti auto.

Se l'auto resta in luogo privato non è nemmeno obbligatoria l'assicurazione.

 

P.S. parli di posti auto censiti.

I due posti auto sono di tua proprietà?

Se la risposta è affermativa, potresti far parcheggiare chiunque nel tuo posto auto di proprietà e parcheggiare la tua seconda auto nel parcheggio comune.

Devi valutare facendo leggere bene il regolamento ad un avvocato.

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Leonardo grazie della risposta molto esauriente...ma per il punto 1) non credi che quello che tu chiami CONVENZIONE, non limiti ma addirittura MI PENALIZZI facendo perdere di valore il mio secondo posto auto dove pago anche le tasse? dandosi questo regola non credi che mai nessuno mi chiederà magari la vendita del mio secondo posto auto???? 2)quando parlavo di sicurezza, intendevo dire che se un condominio è dotato di 10 posti auto, e rimane un piccolo spazio comune nel cortile, se questo viene adibito a parcheggio, non esiste nessuna legge in merito che regolamenti il minimo di spazio comune nel cortile anche sotto l'aspetto della sicurezza?4) sì i due posti auto sono di mia proprietà.

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1) ma questa CONVENVENZIONE deriva da una delibera assembleare o è parte integrante del regolamento condominiale ?

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1) ho riletto proprio adesso il Regolamento del Condominio e non ho trovata menzionata questa CONVENZIONE, quindi deduco che sia una delibera assembleare.

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Quindi convenzione valida solo per chi l'ha sottoscritta e non opponibile a terzi.

Tu non l'hai sottoscritta...

Con il decreto di trasferimento conseguente all'aggiudicazione dell'asta, se non ho compreso male, tu hai sottoscritto solo l'accettazione del regolamento condominiale.

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Quindi convenzione valida solo per chi l'ha sottoscritta e non opponibile a terzi.

Tu non l'hai sottoscritta...

Con il decreto di trasferimento conseguente all'aggiudicazione dell'asta, se non ho compreso male, tu hai sottoscritto solo l'accettazione del regolamento condominiale.

Albano tutto quello che mi hai scritto mi torna, ma loro non si possono appellare al fatto che sono comunque in maggioranza?......fregandosene altamente su questo aspetto che mi penalizza e non potendo assolutamente oppormi, adducendo il fatto oltretutto che questa convenzione l'aveva firmata il precedente proprietario del mio appartamento? tu cosa faresti nella prossima assemblea?

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Io non discuto "la loro convenzione", ma questa non vale per te perchè non l'hai votata e non l'hai approvata; semplicemente per te non esiste.

C'è un parcheggio condominiale a disposizione di tutti: questo è quanto risulta dagli atti registrati.

Che tu disponga di due posti auto privati è solo un elemento funzionale a fraintendimenti e sterili polemiche; l'oggetto della contesa è e resta delimitato all'uso del parcheggio comune condominiale, mentre tutto il resto non c'entra.

 

Questa posizione creerà certamente disappunto negli altri condòmini, ma il precedente equilibrio individuato si sta dimostrando precario:va rivisto e ricontrattato e questa volta magari con integrazione al regolamento contrattuale così da non dover riaffrontare la problematica periodicamente o ad ogni avvicendamento di Proprietà.

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ATTENZIONE:

Se la convenzione del punto 1 non e' contenuta nel Rdc contrattuale NON CONTA NULLA!!!!

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Io non discuto "la loro convenzione", ma questa non vale per te perchè non l'hai votata e non l'hai approvata; semplicemente per te non esiste.

Gabriele scrive che ha dovuto firmare l'accettazione del regolamento condominiale.

Non è detto che un regolamento contrattuale debba essere registrato per opporlo ai futuri acquirenti ma è sufficiente che l'acquirente lo accetti al rogito.

Il rischio del regolamento contrattuale non registrato è solo quello che se l'acquirente non lo accetta ne risponde il venditore, ma in questo caso il regolamento è stato accettato e pertanto, a mio avviso, ha validità.

 

Anche nel mio condominio abbiamo un regolamento con clausole contrattuali che limitano alcuni diritti sulle parti comuni, che firmammo tutti ma non registrammo per evitare spese notarili.

Ben sapendo che se l'acquirente non l'avesse accettato avremmo potuto agire solo contro il venditore, nel nostro regolamento è scritto:

 

L’originale del presente Regolamento, firmato in tutte le 31 pagine da tutti i condòmini, è conservato dall'Amministratore pro-tempore agli atti del Condominio e dovrà essere oggetto di passaggio di consegne con l'Amministratore subentrante. Una ulteriore copia autenticata sarà rilasciata ad ogni condòmino.

Il Regolamento dovrà essere richiamato ed accettato espressamente nei contratti di acquisto dei singoli cespiti e/o di cessione a qualsiasi titolo perché abbia forza di patto e non sia ignorato da coloro che ne abbiano interesse.

 

Se l'acquirente accetta il regolamento contrattuale al rogito, pur non essendo registrato, vale anche per lui che non l'ha votato ne deliberato ma lo ha accettato firmando il rogito.

... si sono dati la regola, sottoscritta dal precedente proprietario del mio appartamento...

Chiedi una copia del regolamento sottoscritto dal precedente proprietario

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Gabriele scrive che ha dovuto firmare l'accettazione del regolamento condominiale.

Non è detto che un regolamento contrattuale debba essere registrato per opporlo ai futuri acquirenti ma è sufficiente che l'acquirente lo accetti al rogito.

Il rischio del regolamento contrattuale non registrato è solo quello che se l'acquirente non lo accetta ne risponde il venditore, ma in questo caso il regolamento è stato accettato e pertanto, a mio avviso, ha validità.

 

Anche nel mio condominio abbiamo un regolamento con clausole contrattuali che limitano alcuni diritti sulle parti comuni, che firmammo tutti ma non registrammo per evitare spese notarili.

Ben sapendo che se l'acquirente non l'avesse accettato avremmo potuto agire solo contro il venditore, nel nostro regolamento è scritto:

 

L’originale del presente Regolamento, firmato in tutte le 31 pagine da tutti i condòmini, è conservato dall'Amministratore pro-tempore agli atti del Condominio e dovrà essere oggetto di passaggio di consegne con l'Amministratore subentrante. Una ulteriore copia autenticata sarà rilasciata ad ogni condòmino.

Il Regolamento dovrà essere richiamato ed accettato espressamente nei contratti di acquisto dei singoli cespiti e/o di cessione a qualsiasi titolo perché abbia forza di patto e non sia ignorato da coloro che ne abbiano interesse.

 

Se l'acquirente accetta il regolamento contrattuale al rogito, pur non essendo registrato, vale anche per lui che non l'ha votato ne deliberato ma lo ha accettato firmando il rogito.

 

Chiedi una copia del regolamento sottoscritto dal precedente proprietario

E se l'acquirente non l'accetta? Dubito che sia obbligato, se non e' registrato!

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Caro Leonardo... il punto è che da Gabriele quella convenzione è esterna al regolamento condominiale.

Vabbè risparmiare le spese di registrazione ma non aver neppur previsto di inserire la convenzione nel regolamento condominale è una pecca imperdonabile.

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Caro Leonardo... il punto è che da Gabriele quella convenzione è esterna al regolamento condominiale.

Vabbè risparmiare le spese di registrazione ma non aver neppur previsto di inserire la convenzione nel regolamento condominale è una pecca imperdonabile.

Ma una convenzione cos'è se non un regolamento di condominio contenente clausole contrattuali accettate e sottoscritte da tutti?

 

La convenzione altro non è che un regolamento che include norme contrattuali.

Se il regolamento sarà registrato avrà valore per TUTTI i futuri acquirenti.

Se il regolamento non sarà registrato avrà valore solo per tutti coloro che lo hanno sottoscritto e per i futuri acquirenti che lo accetteranno nel rogito.

 

P.S. Anche nella premessa del mio regolamento è specificato che il regolamento ha forza di patto (ed è questa la convenzione) per tutti i condòmini che lo sottoscrivono.

 

- - - Aggiornato - - -

 

E se l'acquirente non l'accetta? Dubito che sia obbligato, se non e' registrato!

Se non lo accetta, per lui non vale ma se il venditore si era obbligato a farlo accettare, sarà lui a risponderne verso il condominio.

L'acquirente che non accetta non è obbligato.

 

Cosa ha firmato per accettazione (senza informarsi) Gabriele all'atto del decreto?

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Gabriele, non vedere il regolamento contrattuale come un "pezzo di carta che non centra nulla con l'atto al rogito" ; un regolamento contrattuale può essere benissimo intrinseco nell'atto al rogito, purchè sia inserito in apposito articolo dell'atto stesso. Un atto al rogito viene obbligatoriamente trascritto. Quindi, secondo tua rivelazione, trattasi di un decreto di trasferimento contenente le regole condominiali, firmando e per giunta "a priori", hai dato il tuo consenso. In mancanza dell'opponibilità ai terzi, fa fede il regolamento di condominio inserito nel suddetto atto sottoscritto dal proprietario, in questo caso tu. Ovviamente non credo che eri obbligato a firmare tale condizione, hai accettato di tua spontanea volontà.

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Scusate sono nuovo delle regole condominiali e sinceramente non ho ben capito...cerco di spiegare nuovamente....mi sono aggiudicato questo appartamento all'asta, nell'atto di trasferimento del tribunale vi era scritto che accettavo le regole condominiali, ma in queste regole condominiali non c'era scritto che si poteva parcheggiare nel cortile, anzi era specificato che un condomino poteva sostare solo per scaricare l'auto per poi dirigersi successivamente nei parcheggi censiti. Queste regole condominiali mi sono state date solo dopo mia richiesta dall'Amministratore di Condominio, successivamente all'aggiudicazione. Inoltre l'Amministratore del Condominio solo verbalmente mi ha riferito che in una assemblea era stato deliberato che 1 persona residente per appartamento poteva parcheggiare fuori dai normali parcheggi censiti, io ne ho 2 di parcheggi censiti. Alla mia richiesta di poter usufruire allora anche io di un ulteriore spazio per i miei amici che potevano venirmi a trovare, mi è stato risposto che NON è possibile perché loro non risiedono nel condominio, alla mia puntualizzazione che questa regola che si sono dati in un assemblea mi lede perché fa perdere valore al mio secondo parcheggio censito e tassato, l'Amministratore di Condominio mi ha risposto " così è! tu hai firmato per accettazione che accettavi le regole condominiali" ma di questa regola che si sono dati non ve ne è nemmeno l'ombra, forse l' hanno deliberata in una riunione dove forse il precedente proprietario del mio appartamento era presente. Ora mi posso appellare a qualcosa o passivamente devo accettare tale regola??...Grazie ancora

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È molto improbabile che un tuo ospite o altro estraneo al Condominio possa avvalersi del parcheggio condominiale, mentre un tuo ospite può usare i tuoi due posti auto privati per tua concessione. Resto convinto che il parcheggio condominiale sia nella disponibilità di tutti i condòmini te compreso.

Riguardo a quella strana norma che, personalmente e letti gli ultimi aggiornamenti, continuo a non ritenere valida per te ti suggerisco di riunire l'intero carteggio per avvalerti della consulenza di un legale esperto di materia condominiale.

 

Quando qualcuno (amministratore) riporta regole che dice esser condivise e vincolanti, ma non mi esibisce il titolo o documento che lo autorizza a tali affermazioni, a me la cosa puzza e non mi convince a prescindere dalla posizione presa. Il legale serve appunto per togliersi definitivamente il dubbio.

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Alla luce di questi nuovi fatti in cui dichiari che non è scritto nulla sul regolamento di condominio ti consiglio di farti reperire due documenti importanti :

 

- Il primo regolamento di condominio redatto dal vecchio (primo) Proprietario dell'intero stabile (non so se era una persona fisica o una società o ditta) prima di aver effettuato la sua prima vendita. Assicurati e controlla se tale regolamento sia stato trascritto ai Pubblici Registri. Se così fosse, è reso opponibile ai terzi.

 

- Il primo atto al rogito effettuato dal vecchio (primo) Proprietario dell'intero stabile nei confronti della prima unità immobiliare. (in questo atto al rogito è molto importante e leggilo con attenzione, perchè se è presente una Riserva di Proprietà del suddetto bene in questione, vuol dire che non è più vincolato ad essere un bene comune secondo ex art. 1117 c.c., ma bensì avrà titolo di esclusività.

 

Concludo quindi, che se non trovi redatto l'esclusività del bene in questione in questi due importanti documenti, e non trovi nulla che lo dimostri, allora potrai dimostrare che suddetto bene sia comune e quindi non affetto da indice di esclusività.

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... l'Amministratore del Condominio solo verbalmente mi ha riferito che in una assemblea era stato deliberato che 1 persona residente per appartamento poteva parcheggiare fuori dai normali parcheggi censiti, io ne ho 2 di parcheggi censiti...

Se è così, anche senon ci fosse stata ancora una delibera, questa regola potrebbe essere deliberata con la maggioranza di 500 millesimi perchè regolamenta l'uso delle ulteriori parti condominiali senza ledere il diritto di nessuno.

 

Come avevo accennato nell'ultimo capoverso del post n. 4 e come ha anche suggerito albano nell'ultimo post, parcheggia una tua auto nel cortile perchè anche tu hai diritto a parcheggiare un'auto come gli altri perchè residente e proprietario di appartamento.

Nei tuoi due posti auto censiti potrai far parcheggiare chi vuoi.

 

Intanto vai direttamente nell'ufficio dell'amministratore (a sorpresa) e chiedigli di mostrarti questo documento che contiene le "regole condominiali" e lo fotografi con uno smartphone.

Se comincia a trovare scuse fai formale richiesta scritta, con raccomandata alla francese (unico foglio piegato in 3) del documento ufficiale in cui si parla di regole condominiali.

 

Per "regole condominiali" si intende "regolamento di condominio".

Il regolamento di condominio può contenere solo clausole che regolamentano spazi e servizi comuni, senza però incidere sui diritti individuali di un condòmino rispetto ad un altro.

 

Ad esempio, si può vietare la sosta in un determinato punto ma non si può vietare ad alcuni e consentire ad altri.

Se non hai in mano questo documento che contiene le "regole condominiali" non potrai mai avere una risposta precisa.

Intanto comincerei a parcheggiare un'auto di mia proprietà negli spazi comuni, proprio come fanno gli altri, e quando l'amministratore ti dirà che non puoi farlo rispondigli di comunicartelo formalmente per iscritto in modo che tu possa far valutare la sua risposta al tuo avvocato.

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Scusate sono nuovo delle regole condominiali e sinceramente non ho ben capito...cerco di spiegare nuovamente....mi sono aggiudicato questo appartamento all'asta, nell'atto di trasferimento del tribunale vi era scritto che accettavo le regole condominiali, ma in queste regole condominiali non c'era scritto che si poteva parcheggiare nel cortile, anzi era specificato che un condomino poteva sostare solo per scaricare l'auto per poi dirigersi successivamente nei parcheggi censiti. Queste regole condominiali mi sono state date solo dopo mia richiesta dall'Amministratore di Condominio, successivamente all'aggiudicazione. Inoltre l'Amministratore del Condominio solo verbalmente mi ha riferito che in una assemblea era stato deliberato che 1 persona residente per appartamento poteva parcheggiare fuori dai normali parcheggi censiti, io ne ho 2 di parcheggi censiti. Alla mia richiesta di poter usufruire allora anche io di un ulteriore spazio per i miei amici che potevano venirmi a trovare, mi è stato risposto che NON è possibile perché loro non risiedono nel condominio, alla mia puntualizzazione che questa regola che si sono dati in un assemblea mi lede perché fa perdere valore al mio secondo parcheggio censito e tassato, l'Amministratore di Condominio mi ha risposto " così è! tu hai firmato per accettazione che accettavi le regole condominiali" ma di questa regola che si sono dati non ve ne è nemmeno l'ombra, forse l' hanno deliberata in una riunione dove forse il precedente proprietario del mio appartamento era presente. Ora mi posso appellare a qualcosa o passivamente devo accettare tale regola??...Grazie ancora

La questione è SEMPLICE!!

 

Tu devi accettare solo ciò che è scritto nel regolamento condominiale allegato o citato nel rogito.

 

TUTTO IL RESTO E' ARIA FRITTA!!!

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