Pulizia scale, l'assemblea può obbligare i condòmini? Il caso
La pronuncia del 26 novembre 2020 emessa dalla Corte d'Appello di Genova è una sentenza emessa dal Giudice d'appello in esito alla cassazione con rinvio di altra pronuncia dello stesso Giudice.
Si tratta, nella fattispecie, di un'impugnativa di delibera assembleare, dove un Condominio sito in Chiavari aveva deciso a maggioranza che la pulizia della scala comune dell'edificio sarebbe stata compiuta personalmente a turno dai singoli condomini, ovvero, in alternativa, da terzi incaricati e pagati di volta in volta da ciascun partecipante, sulla base di un calendario di interventi da programmare.
Mentre il Tribunale di Chiavari aveva dichiarato nulla la delibera siffatta, per violazione del criterio di riparto per millesimi delle spese comuni stabilito dal Regolamento condominiale, la Corte d'Appello di Genova riformava la sentenza, sostenendo che la delibera fosse valida perché toccava unicamente la modalità di esecuzione delle spese di pulizia delle scale.
Si può vietare al condòmino di pulire le scale?
In seguito al ricorso per Cassazione del condòmino che aveva impugnato la delibera, vittorioso in I° e soccombente in II°, la Suprema Corte dà ancora una volta ragione allo stesso, cassando la sentenza della Corte d'Appello e rinviando ad essa affinché emettesse un secondo giudizio attenendosi al principio di diritto espresso, ovvero che «la ripartizione della spesa per la pulizia delle scale va effettuata in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esse servono, in applicazione analogica, in parte qua, dell'art. 1124 c.c., il quale è espressione del principio generale posto dall'art. 1123, comma 2, c.c.» , mentre «Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello inerente alle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modificatrice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale "di natura contrattuale", o in una deliberazione dell'assemblea approvata all'unanimità da tutti i condomini».
Pulizia scale, l'assemblea può obbligare i condòmini? Facciamo chiarezza
Tra le difficoltà di coloro che praticano il diritto sta il doversi districare tra la terminologia, a volte convoluta ed ermetica utilizzata per comunicare il messaggio.
Orbene, cosa significa "modalità di ESECUZIONE DELLE SPESE di pulizia delle scale." Questa, infatti, la terminologia usata dalla Corte d'Appello genovese, nella prima sentenza poi cassata e riformata dalla pronuncia che commentiamo...
Un conto è la modalità di esecuzione - pulizia in proprio, cioè con l'opera personale del condòmino, pulizia affidata a terzi tramite contratto d'appalto di servizi - altra cosa è il riparto della spesa.
Pulizia scale fatta dai condòmini, è possibile?
Detta incerta espressione tradisce, in realtà, la problematica di cui stiamo discutendo, ovvero che la delibera del Condominio in questione aveva comportato che l'Assemblea condominiale, con la maggioranza delle teste e dei millesimi, avesse imposto a TUTTI i condòmini (anche ad assenti e dissenzienti, secondo il principio collegiale e maggioritario) un obbligo di facere, cioè di tenere una determinata condotta.
Questo è il reale nocciolo della questione.
Come sappiamo, nel Condominio vige un riparto di poteri tra Amministratore (ordinaria manutenzione e gestione) ed Assemblea (straordinaria manutenzione e gestione, nonché innovazioni), ma sussiste un limite invalicabile da entrambi, cioè i DIRITTI INDIVIDUALI dei condòmini.
Poteri del consiglio di condominio e diritti dei condomini
Perché? Forse sarà banale per il nostro attento lettore, ma è bene rammentare che il condominio è gestione di beni e servizi comuni, e la persona del condòmino e la sua proprietà privata - entrambe intese in senso stretto - non sono, per l'appunto, né beni né servizi comuni e su di esse il condominio ed i suoi organi (Assemblea ed Amministratore) non hanno potere.
Ora, generalmente, quando parliamo di delibere o di provvedimenti dell'Amministratore che hanno travalicato questo limite abbiamo sempre in mente fattispecie in cui viene incisa la proprietà privata - per esempio, viene limitato il godimento dell'unità immobiliare o di una pertinenza, oppure viene negato un maggiore godimento legittimo della stessa.
Il caso della pulizia delle scale tramite lavoro personale del condòmino attiene invece ad una casistica diversa.
Ecco le regole per l'autogestione del servizio di pulizia delle scale condominiali
Qui abbiamo un provvedimento, adottato dall'Assemblea condominiale, che impone un comportamento al condòmino, ma attenzione, non si tratta di un comportamento che l'Assemblea ha il potere di imporre, come potrebbe imporre il rispetto del Regolamento e la sanzione per la sua inosservanza, bensì di un comportamento che diviene un obbligazione, la quale, per sua stessa natura, non può nascere da un'imposizione, ma da un accordo.
Ecco allora perché la Cassazione insiste nel dire che occorre l'unanimità, non per una sterile questione di quorum e maggioranze, bensì perché nell'unanimità si nasconde il CONSENSO DELL'OBBLIGATO, quindi tramite l'unanimità si realizza il sinallagma, cioè la reciprocità delle obbligazioni assunte.
Si ritiene, sommessamente, che questo sia il punto di diritto da applicare.
Altro elemento interessante della sentenza, da accogliere con favore, ma con prudenza, è l'affermazione della Cassazione, riportata nella pronuncia della Corte d'Appello di Genova, relativa al riparto delle spese di pulizia, dato che negli anni scorsi era vivo e continuo il dibattito sul criterio da applicare.
Alcuni sostenevano infatti che l'art. 1124 c.c. parlasse di «manutenzione», mentre la pulizia delle scale non poteva farsi rientrare in quel concetto e da qui ha preso le mosse una giurisprudenza che ora applicava l'art. 1124 c.c. in combinato disposto con l'art. 1123 c.c., ora solamente l'art. 1123, 2° comma, c.c. ed ora invece solamente l'art. 1124 c.c.
La Corte non sembra avere il minimo dubbio nello scegliere una 'via di mezzo', affermando che si applichi l'art. 1124 c.c., cioè l'altezza proporzionale dal suolo di ciascun piano, ma in quanto specificazione del principio generale di cui all'art. 1123 c.c., 2° comma, cioè dell'utilità che alcuni condòmini traggono in più rispetto ad altri - nella fattispecie delle scale, i condòmini dei piani alti utilizzano e quindi logorano le scale di più rispetto agli altri.
Ripartizione della spesa per la pulizia delle scale in condominio. La Cassazione detta le regole
