L'amministratore di condominio può essere revocato dall'assemblea o anche dal singolo condomino in caso di gravi irregolarità nella gestione condominiale. Più precisamente il codice civile prevede una serie di inadempimenti riconducibili alla fattispecie della "grave irregolarità" che legittimano l'azione giudiziale di revoca anche da parte di un solo condomino, senza necessità di delibera assembleare.
Casi di revoca dell'amministratore di condominio
Il condomino scontento dell'operato dell'amministratore può agire in giudizio per chiedere al giudice una sentenza di revoca.
Si tratta dei casi in cui l'amministratore:
- non tiene il conto della gestione;
- commette gravi irregolarità fiscali;
- omette di avvisare l'assemblea che il condominio è convenuto in un giudizio o riceve un provvedimento amministrativo riguardante le parti comuni dell'edificio e il cui contenuto esorbita dalle attribuzioni di amministratore;
- non convoca l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
- si rifiuta ripetutamente di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- non esegue i provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
- non apre o non utilizza il conto corrente intestato al condominio;
- gestisce il condominio secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
- acconsente, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, omette di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- viola gli obblighi di tenuta e conservazione dei registri dell'anagrafe condominiale, dei verbali di assemblea e dello stato di pagamento degli oneri condominiali e delle liti condominiali;
- omette di comunicare o comunica in modo inesatto o incompleto i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Un caso deciso dal Tribunale di Civitavecchia: revoca per mancata convocazione delle assemblee
Una recente sentenza del Tribunale di Civitavecchia (sent. n. 15096 del 3 novembre 2022) ha fornito alcune importanti precisazioni circa le ipotesi di revoca dell'amministratore di condomino da parte del singolo condomino e le successive conseguenze.
Nel caso trattato dal Tribunale, il condomino aveva chiesto che venisse pronunciata la revoca dell'amministratore per le seguenti motivazioni: aveva omesso di convocare per quattro anni di seguito l'assemblea per l'approvazione del rendiconto e non si era attivato ai sensi dell'art 1130, c. 4, per gli interventi di manutenzione urgenti indicati nella perizia di parte allegata, nonostante espressa segnalazione in tal senso da parte del ricorrente.
Breve panoramica sulla lettera di diffida
Secondo i giudici, l'inadempimento dell'obbligo di convocazione dell'assemblea è stato provato perché circostanziato nel tempo e il resistente non si era costituito in giudizio per fornire prova contraria. L'inadempimento dell'obbligo manutentivo è stato altresì provato tramite la perizia relativa alle condizioni dello stabile e le ripetute diffide all'amministratore al fine di provvedere alla messa in sicurezza dell'edificio.
I giudici hanno invece ritenuto non provato il mancato adempimento dell'obbligo di recupero dei crediti condominiali, in quanto la circostanza è stata dedotta in modo generico (omessa specifica indicazione dei crediti esistenti).
Alla luce dell'istruttoria, il Tribunale ha accolto la domanda di revoca dell'amministratore inadempiente ma, non ha potuto accogliere la domanda di nomina di un amministratore giudiziale. Ciò in quanto "la nomina dell'amministratore spetta innanzi tutto all'assemblea e il potere attribuito dall'art. 1129, primo comma, c.c. al Giudice è fondato sull'inerzia dell'assemblea e non sulla intervenuta revoca dell'amministratore in carica per gravi irregolarità".
In sostanza, è prima necessario che l'assemblea nomini autonomamente un nuovo amministratore in sostituzione di quello revocato. Solo nel caso di inerzia dell'assemblea, si può domandare al Tribunale la nomina di un amministratore giudiziale.
