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Revoca amministratore da parte di un solo condomino: quando è possibile

Gravi irregolarità nella gestione del condominio: casi di ricorso per la revoca dell'amministratore
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone 

L'amministratore di condominio può essere revocato dall'assemblea o anche dal singolo condomino in caso di gravi irregolarità nella gestione condominiale. Più precisamente il codice civile prevede una serie di inadempimenti riconducibili alla fattispecie della "grave irregolarità" che legittimano l'azione giudiziale di revoca anche da parte di un solo condomino, senza necessità di delibera assembleare.

Casi di revoca dell'amministratore di condominio

Il condomino scontento dell'operato dell'amministratore può agire in giudizio per chiedere al giudice una sentenza di revoca.

Si tratta dei casi in cui l'amministratore:

  • non tiene il conto della gestione;
  • commette gravi irregolarità fiscali;
  • omette di avvisare l'assemblea che il condominio è convenuto in un giudizio o riceve un provvedimento amministrativo riguardante le parti comuni dell'edificio e il cui contenuto esorbita dalle attribuzioni di amministratore;
  • non convoca l'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
  • si rifiuta ripetutamente di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • non esegue i provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
  • non apre o non utilizza il conto corrente intestato al condominio;
  • gestisce il condominio secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
  • acconsente, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, omette di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • viola gli obblighi di tenuta e conservazione dei registri dell'anagrafe condominiale, dei verbali di assemblea e dello stato di pagamento degli oneri condominiali e delle liti condominiali;
  • omette di comunicare o comunica in modo inesatto o incompleto i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

Un caso deciso dal Tribunale di Civitavecchia: revoca per mancata convocazione delle assemblee

Una recente sentenza del Tribunale di Civitavecchia (sent. n. 15096 del 3 novembre 2022) ha fornito alcune importanti precisazioni circa le ipotesi di revoca dell'amministratore di condomino da parte del singolo condomino e le successive conseguenze.

Nel caso trattato dal Tribunale, il condomino aveva chiesto che venisse pronunciata la revoca dell'amministratore per le seguenti motivazioni: aveva omesso di convocare per quattro anni di seguito l'assemblea per l'approvazione del rendiconto e non si era attivato ai sensi dell'art 1130, c. 4, per gli interventi di manutenzione urgenti indicati nella perizia di parte allegata, nonostante espressa segnalazione in tal senso da parte del ricorrente.

Breve panoramica sulla lettera di diffida

Secondo i giudici, l'inadempimento dell'obbligo di convocazione dell'assemblea è stato provato perché circostanziato nel tempo e il resistente non si era costituito in giudizio per fornire prova contraria. L'inadempimento dell'obbligo manutentivo è stato altresì provato tramite la perizia relativa alle condizioni dello stabile e le ripetute diffide all'amministratore al fine di provvedere alla messa in sicurezza dell'edificio.

I giudici hanno invece ritenuto non provato il mancato adempimento dell'obbligo di recupero dei crediti condominiali, in quanto la circostanza è stata dedotta in modo generico (omessa specifica indicazione dei crediti esistenti).

Alla luce dell'istruttoria, il Tribunale ha accolto la domanda di revoca dell'amministratore inadempiente ma, non ha potuto accogliere la domanda di nomina di un amministratore giudiziale. Ciò in quanto "la nomina dell'amministratore spetta innanzi tutto all'assemblea e il potere attribuito dall'art. 1129, primo comma, c.c. al Giudice è fondato sull'inerzia dell'assemblea e non sulla intervenuta revoca dell'amministratore in carica per gravi irregolarità".

In sostanza, è prima necessario che l'assemblea nomini autonomamente un nuovo amministratore in sostituzione di quello revocato. Solo nel caso di inerzia dell'assemblea, si può domandare al Tribunale la nomina di un amministratore giudiziale.

Sentenza
Scarica Trib. Civitavecchia 3 novembre 2022 n. 15096

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Cavaliere
Cavaliere 10-01-2023 15:30:54

Si chiede all'estensore dell'articolo se la non convocazione dell'assemblea ordinaria ento tre mesi come previsto dal Regolamento contrattuale allegato al rogito - ritardo compiuto diversi anni consecutivamente (l'assemblea viene convocata dopo 4-5 mesi, anche dopo 6 mesi) - può rientrare nella fattispecie in narrazione.
Grazie

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Civis
Civis 11-01-2023 01:17:46

Grave irregolarità è definita anche il non curare la tenuta del Registro di Contabilità.

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Luigi
Luigi 16-01-2023 10:14:00

Casualmente mi trovo ad essere "moroso" per le spese (abbastanza basse) del super condominio che a parte la mia dimenticanza contiene un numero elevatissimo di morosita' per importi molto consistenti (io sono sotto si 400 euro circa un proprietario di piu' appartamenti e' sotto di 20.000 euro circa).

Devo dire che non ho ricevuto la distinta dei pagamenti da fare (se non con una mail illeggibile ricevuta per sbaglio e nemmeno letta, era riservata ai rappresentanti), non ho ricevuto i mav per il pagamento, non ho ricevuto alcun sollecito per tutto l'anno 2022, lo ho ricevuto solo 1l 13/1/23 contestualmente alla convocazione dell'assemblea ordinaria e straordinaria.

Ora la gestione oculata del flusso di denaro destinato alle spese condominiali e' compito dell'amministratore che credo debba effettuare un sollecito bonario in tempi brevi rispetto alla scadenza del mav seguito in assenza di pagamento con una raccomandata il cui costo e' addebitato al "moroso" al costo o in cifra fissa concordata (20,80 nel nostro caso).

Non ho ricevuto alcun sollecito bonario ne alcuna raccomandata ne alcun mav in tempi decenti ma lo ricevo solo dopo tre mesi dalla chiusura dell'anno in questione.

E' nel fondamentale interesse dei condomini che l'amministratore porti avanti puntualmente le operazioni di sollecito ... certo e' un onere ma doveroso altrimenti i conti del condominio sono perennemente in rosso, se non lo fa' per tempo ma si limita a fatturare al condominio una spesa relativa ad un lavoro non fatto credo vi siano i presupposti per una forte scontentezza .... o per una cambio di gestione?
Trattandosi di super condominio tale compito spetta ai rappresentanti di fabbricato o ... al singolo "moroso"?

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