Non è raro che ci scrivano amministratori che si vedono inviato un verbale di revoca, con invito a passare la documentazione al loro successore, ovvero anche contattati direttamente da quest'ultimo al fine di prendere accordi per questo adempimento.
L'autoconvocazione per revoca è un fenomeno diffuso da sempre. In questo caso, salvo eccezioni sulle quali ci soffermeremo, l'amministratore è l'anello debole della catena.
Si badi nei contratti di collaborazione nell'altrui sfera giuridica, qual è il mandato è normale, bisognerebbe dire doveroso, che il mandante sia libero di recidere il vincolo contrattuale in qualunque momento.
Ciò non fa venire meno i diritti del mandatario, che per quanto non possa pretendere di proseguire dell'incarico ha certamente diritto, a determinate condizioni, a vedersi ristorato del mancato guadagno, salvo ulteriori danni.
Non abbiamo dati stati statistici che inquadrino numericamente la fattispecie dell'autoconvocazione e revoca dell'amministratore.
Il quesito di un nostro lettore, anche in tempi di assemblee on-line, ci fa comprendere quanto sia diffuso il fenomeno.
«Ciao amici di Condominioweb. Vi racconto cosa mi è accaduto e spero possiate consigliarmi per il meglio. Gestisco diversi condòmini. Sono quello che viene definito un amministratore pure, un amministratore professionista. Per campare faccio solo questo. Uno degli stabili che gestisco, meglio che gestivo, si componeva di dieci condòmini. Questi si sono autoconvocati, senza dirmi nulla, e mi hanno revocato.
Hanno motivato la scelta specificando che era dovuta al fatto che non ho convocato l'assemblea annuale. Noi viviamo in area rossa, loro si sono convocati in via telematica (non è previsto dal loro regolamento), ne erano presenti otto su dieci e solo quegli otto erano d'accordo a svolgerla da remoto. Dice che hanno letto su internet che basta la maggioranza. Che cosa posso fare?»
Non sono le cose in sé ad essere dannose, ma il modo in cui le si usa, disse qualcuno. Ci viene in mente questa frase pensando al nostro amministratore ed all'assemblea telematica.
Affrontiamo l'argomento.
Condizioni e modalità per l'autoconvocazione dei condòmini
I condòmini possono autoconvocarsi sempre, in alcuni casi con delle condizioni.
In assenza di amministratore, lo specifica l'art. 66, secondo comma, disp. att. c.c. ciascun condòmino può sempre (ergo: in qualunque momento) convocare l'assemblea, seguendo le norme prescritte da quell'articolo (cinque giorni di preavviso, ecc.).
In caso di cessazione dell'incarico dell'amministratore per perdita dei requisiti di onorabilità, ciascun condòmino può convocare l'assemblea senza formalità, come specifica l'art. 71-bis disp. att. c.c.
Nei casi in cui è presente l'amministratore, allora almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio possono presentare richiesta di convocazione e se trascorrono inutilmente dieci giorni dalla detta richiesta, questi condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In relazione a tale ultima fattispecie, non presentare richiesta all'amministratore rappresenta un vizio nella procedura di autoconvocazione che può portare all'impugnazione della delibera da parte degli aventi diritto.
Autoconvocazione per la revoca e impugnazione della delibera
Lo accennavano appena prima: l'autoconvocazione per revocare l'amministratore deve eseguire delle regole.
Ove tali regole non siano osservate, la susseguente deliberazione può essere contestata. In molti casi i vizi derivanti sono tali da comportare l'annullabilità, cioè il vizio meno grave, che deve essere contestato entro trenta giorni così rispettivamente decorrenti:
- dalla data della delibera per i presenti, dissenzienti ed astenuti;
- dalla data della comunicazione del verbale per gli assenti (art. 1137 c.c.).
Ad avviso di chi scrive i dissenzienti (e a seconda del contenuto del verbale anche gli astenuti) possono contestare la delibera se si sono espressi contro lo svolgimento dell'assemblea e non se senza contestare ciò siano entrati esclusivamente nel merito della decisione.
Ciò perché l'accettazione del procedimento potrebbe far venire meno l'interesse a contestarne la legittimità.
Nel caso del nostro lettore, la procedura è viziata sia perché non ci pare gli sia stata avanzata richiesta ex art. 66 disp. att. c.c., sia perché alla data del quesito per convocare l'assemblea in videoconferenza ove non prevista dal regolamento condominiale è necessario il consenso di tutti i condòmini.
Se tale ultima violazione comporti nullità o annullabilità è questione grandemente incerta, vista l'assenza di specifiche indicazioni normative e l'assenza di giurisprudenza sul punto.
Autoconvocazione e revoca: l'amministratore deve consegnare i documenti
In ogni caso è certo che all'amministratore, che non sia anche condòmino, non è data possibilità di impugnare la delibera, né tanto meno di domandare una sorta di reintegrazione nell'incarico in via d'urgenza.
Autoconvocazione per la revoca e risarcimento del danno
La tutela che la legge riconosce al mandatario, ergo all'amministratore, in caso di ingiusta revoca del mandato è di natura esclusivamente risarcitoria.
Il nostro lettore è stato revocato, così gli hanno detto i suoi ex condòmini, per non aver convocato l'assemblea ordinaria annuale.
Posta l'esistenza di una norma che sospende il termine di convocazione dell'assemblea ordinaria annuale per la revoca del rendiconto, anche considerando, in mancanza di specifiche indicazione, la sua applicabilità ai rendiconti per l'anno 2020 e non per quello passato (2019), c'è da dire che la complessiva situazione di stallo dovuta all'emergenza da Covid-19 non può non essere tenuta in considerazione al fine della valutazione in concreto dell'ingiustizia della revoca.
Il danno si riferisce sicuramente al mancato guadagno, salvo ulteriori voci (es. danno alla reputazione) che possano essere specificamente riconducibili alla revoca anzitempo.
