Quando due parti si accordano per il trasferimento di un immobile, possono sottoscrivere il cosiddetto contratto preliminare di compravendita, con il quale rimandano il passaggio di proprietà e la consegna del bene alla stipula del rogito dinanzi al notaio. Tuttavia, nulla vieta che le parti si accordino diversamente.
Può accadere, infatti, che il bene sia messo a disposizione del futuro acquirente all'atto del preliminare. Ad esempio, perché deve realizzare dei lavori di ristrutturazione per meglio adattarlo alle proprie esigenze. In tal caso, la proprietà resterebbe, comunque, in capo al venditore sino all'atto notarile. Sarebbe, pertanto, anticipato solo il passaggio del cosiddetto possesso.
Ebbene, nell'ipotesi anzidetta, cosa succede se il promittente compratore, approfittando della circostanza, realizza un'opera abusiva nell'immobile? Il promittente venditore può opporsi? Se un immobile, promesso in vendita, diventa abusivo, esso è ugualmente commerciabile?
Ha risposto a queste domande la recente sentenza del Tribunale di Latina n. 506 del 1 marzo 2024. Non ci resta, perciò, che approfondire la tematica.
Promittente compratore realizza un'opera abusiva: è un inadempimento?
Le parti che si accordano per una compravendita, rimandando il trasferimento definitivo di un immobile alla stipula dell'atto notarile, sottoscrivono un contratto preliminare in cui si obbligano al passaggio di proprietà.
Nelle more del rogito, esse possono stabilire, altresì, che il promittente acquirente sia immesso nel possesso del bene, pur non essendo ancora il titolare del medesimo.
Ebbene, se durante tale periodo, approfittando della circostanza, il promittente compratore realizza un'opera abusiva senza il necessario titolo edilizio, egli determina l'incommerciabilità dell'immobile e il preliminare di compravendita non può culminare con l'atto definitivo in quanto impossibile giuridicamente.
Ciò comporta una responsabilità per inadempimento a carico del promittente acquirente e il diritto per il promittente venditore di risolvere il contratto ex art. 1453 cod. civ.
È giunto a queste conclusioni il Tribunale di Latina con la sentenza in commento.
Nell'occasione, infatti, è stato accertato che il promittente acquirente di un negozio e di un deposito, immesso nel possesso dei beni prima del rogito notarile, aveva collegato, abusivamente, gli immobili ed aveva mutato la destinazione di uno di essi, senza il necessario titolo edilizio e senza ricevere alcuna autorizzazione o consenso dal promittente venditore.
La conseguente, quanto inevitabile, incommerciabilità del bene, aveva comportato l'impossibilità del rogito notarile "L'immissione in possesso anticipata nell'immobile compravenduto, d'altronde, non autorizzava la parte ad eseguire opere né risulta che tale esecuzione fosse stata assentita dalla proprietaria del bene. Inoltre, l'esecuzione di tali opere, palesemente e consapevolmente abusiva, avrebbe determinato l'impossibilità, se non oggetto di sanatoria, di trasferimento del bene. L'immobile promesso in vendita, infatti, a seguito delle modifiche apportate dalla stessa, risultava incommerciabile".
Da tutto ciò era derivato un grave inadempimento a carico del futuro acquirente responsabile delle opere abusive, in ragione del quale è stata accolta la domanda di risoluzione del contratto preliminare e la domanda di risarcimento avanzata dal promittente venditore.
Denuncia di nuova opera: va fatta prima che l'opera sia ultimata
Promittente compratore realizza un'opera abusiva e rende incommerciabile l'immobile: quali danni?
Il promittente compratore che, approfittando del possesso anticipato dell'immobile, realizza in esso un'opera abusiva, cioè mancante del necessario titolo edilizio, determina l'incommerciabilità del bene e la conseguente impossibilità di stipulare il passaggio definitivo.
Perciò, può subire la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare nonché la condanna al risarcimento dei danni patiti dal promittente venditore.
Proprio ciò che è avvenuto nella vicenda in commento dove, il titolare del bene ha chiesto i danni consistenti nella mancata disponibilità dell'immobile per tutto il periodo in cui lo stesso era stato in possesso del promittente acquirente.
Un pregiudizio economico che il Tribunale di Latina, in aderenza al comune orientamento giurisprudenziale, ha riconosciuto in re ipsa ed ha individuato nel valore locativo dell'immobile "secondo un orientamento consolidato della Corte di legittimità, in caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno del proprietario usurpato è "in re ipsa", raccordandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del "dominus" ed all'impossibilità per costui di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. La determinazione del risarcimento ben può essere effettuata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici e facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo, e, quindi, con riguardo al valore locativo del cespite usurpato (vedi Cass. n. 2859/1995; Cass. n. 1373/99)".
A tale voce di danno è stato aggiunto, quindi, quello corrispondente ai costi necessari per eliminare gli abusi. Anche tale indennizzo è stato, puntualmente riconosciuto a favore dell'istante promittente venditore, seppur in via equitativa.
