L'occupazione abusiva di un immobile presuppone che l'occupante non abbia alcun titolo per possederlo. In tale circostanza, per riacquisire il bene, il proprietario è chiamato a comprovare il proprio titolo. Nello stesso giudizio, egli potrebbe, altresì, chiedere un risarcimento del danno.
In particolare, su quest'ultimo aspetto, da sempre si sono confrontate due correnti di pensiero. C'è chi sostiene che il danno sia in re ipsa e che pertanto non sia necessario dimostrare l'effettivo pregiudizio subito a causa della condotta illecita dell'occupante.
Secondo un'altra tesi, invece, il proprietario del bene occupato non potrebbe esimersi dal documentare al magistrato se e qual è stata la perdita patrimoniale patita per l'occupazione abusiva.
Sulla questione, si è, quindi, espresso, recentemente, il Tribunale di Roma. Quale conseguenza, infatti, di una lite sorta sull'argomento, l'ufficio capitolino ha emesso la sentenza n. 17760 del 15 novembre 2021.
Non mi resta, perciò, che descrivere il caso concreto, per poi affrontare il merito giuridico della vicenda.
Abusiva occupazione del locale condominiale: il caso concreto
In un fabbricato romano, il condominio aveva citato un proprietario allo scopo che venisse, in primis, accertata la titolarità di una cabina idrica, originariamente, sita in adiacenza alla proprietà del convenuto.
Secondo la tesi dell'attore, il condòmino aveva occupato ed inglobato nel proprio immobile il detto bene comune.
Per questa ragione chiedeva, tra l'altro, un risarcimento danni a carico della controparte.
Il convenuto si difendeva sostenendo che non c'era alcuna prova che il bene in contestazione fosse di proprietà condominiale. A questo scopo, bastava consultare il regolamento condominiale che, tra i beni comuni, non annoverava questo locale.
L'istruttoria del procedimento de quo si caratterizzava, quindi, per la solita CTU nonché per la disamina dei titoli di provenienza dell'immobile del convenuto.
Al termine della causa, il Tribunale di Roma concludeva per l'accoglimento della domanda, decretando la titolarità del condominio sulla cabina idrica in contestazione. Era, altresì, riconosciuta a favore dell'ente l'esistenza di una servitù di passaggio sull'immobile del convenuto per accedere a tale locale tecnico. Era invece, negato, ogni risarcimento, poiché non provato.
Le spese del procedimento erano, quindi, addebitate, secondo il principio della soccombenza.
Il danno evento e danno conseguenza
Si afferma, comunemente, che chi commette un fatto illecito risponde, civilmente, delle conseguenze del medesimo. Tra queste, c'è sicuramente il risarcimento del danno.
In linea di principio, però, affinché la vittima possa ottenere il giusto indennizzo, ha l'obbligo di dimostrare l'effettiva perdita patrimoniale, quale risultato del comportamento illecito del responsabile (danno emergente e lucro cessante). Prodotta tale prova, la domanda risarcitoria dell'attore dovrebbe essere accolta.
Tutto ciò, avviene perché è stato allegato e provato il cosiddetto danno-conseguenza (Cass. sez. Un. sent. n. 26972/2008).
Secondo, quindi, questa ricostruzione, il danno non è sempre un effetto dell'illecito, ma solo un'eventuale conseguenza che andrà debitamente dimostrata.
In alcuni casi, però, secondo la giurisprudenza, il danno discende automaticamente dal fatto illecito. In certe occasioni, si ritiene, infatti, che la perdita patrimoniale sia un effetto certo ed indiscutibile della condotta abusiva subita. Dunque, da questo punto di vista, il danneggiante non deve fornire alcuna prova.
Tipico esempio del cosiddetto danno in re ipsa è quello derivante dalla violazione delle norme che disciplinano le distanze delle costruzioni dai confini o dagli altri manufatti posti nel fondo altrui.
Secondo la Cassazione, infatti, «in tema di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, ed il danno che egli subisce (danno conseguenza e non danno evento), essendo l'effetto, certo ed indiscutibile, dell'abusiva imposizione di una servitù nel proprio fondo e, quindi, della limitazione del relativo godimento, che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima, deve ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria (ex multis Cass. n. 11196/2010; Cass. n. 11382/2011; Cass. n. 16916/2015; Cass. n. 6853/2017)».
Ebbene, il danno da occupazione abusiva di un immobile va, adeguatamente, dimostrato oppure è un effetto automatico del comportamento illecito dell'occupante?
Occupazione della proprietà altrui e risarcimento danni
Il danno da occupazione abusiva non è automatico
Secondo la giurisprudenza, a cui si richiama anche il Tribunale di Roma con la sentenza in commento, il proprietario vittima dell'occupazione abusiva di un immobile non sempre subisce un danno a seguito di tale fatto illecito.
Questi, per ottenere il ristoro richiesto, dovrà provare di aver patito, effettivamente, un pregiudizio, ad esempio per non aver potuto locare il bene.
«il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente "in re ipsa"…, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un'effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito (ex multis Cass. sent. n. 15111/2013)».
Nel caso in esame, dove il locale in contestazione era una cabina idrica, peraltro sostanzialmente inutilizzata, il condominio-titolare avrebbe difficilmente potuto mettere a frutto il bene, anche se non fosse stato occupato abusivamente. Ad ogni modo, non avendo fornito alcuna prova a riguardo, non ha ottenuto alcun risarcimento del danno.
Occupazione abusiva di una casa, come ci si può difendere?
