Per la nota legge sulle locazioni (L. 392/1978), al conduttore di un negozio spetta un diritto di prelazione nell'ipotesi in cui il locatore decida di trasferire l'immobile. Il proprietario, quindi, deve informare l'inquilino della sua intenzione, comunicandogli, altresì, prezzo e condizioni di acquisto, con atto notificato tramite ufficiale giudiziario.
Nei sessanta giorni dal ricevimento, il conduttore deve accettare la proposta, per poi versare il corrispettivo pattuito nei 30 giorni successivi o contestualmente al preliminare o alla stipula del rogito (art. 38 L. 392/1978).
Può accadere, però, che il locatore non provveda ad alcuna comunicazione e che venda il proprio immobile ad un terzo, di fatto ignorando la prelazione a favore del suo inquilino. In tal caso, il conduttore potrebbe riscattare il bene anche a scapito del terzo acquirente (art. 39 L. 392/1978).
È proprio ciò che è accaduto nella complessa ed intricata vicenda sottoposta al vaglio della Corte di Cassazione e culminata con la recente ordinanza n. 23056 del 25 luglio 2022. In tal caso, la cessione del locatore è avvenuta, però, in esecuzione di un impegno preliminare assunto prima del sorgere della locazione.
Approfondiamo meglio, quindi, il caso concreto.
Cessione del bene commerciale locato e riscatto del conduttore. Il caso concreto
Nel lontano 2003, un signore, in esecuzione di un patto fiduciario, acquistava due locali commerciali, con l'impegno di traferire il bene al fiduciante o a un terzo indicato dal medesimo, su semplice richiesta e al prezzo corrispondente alla rendita catastale dell'immobile rivalutata secondo la legge di registro.
Nel 2005, lo stesso fiduciario provvedeva a stipulare una locazione degli immobili de quo.
Nel 2009, in esecuzione coattiva del negozio fiduciario (ex art. 2932 cod. civ.), il fiduciante chiedeva ed otteneva dal Tribunale competente il trasferimento dei locali commerciali a favore di una Srl di cui era socio. Evidentemente, il fiduciario non aveva mantenuto l'impegno assunto di trasferire gli immobili a richiesta. Con questa azione, la questione pareva risoltasi.
La vicenda, però, non si concludeva qui.
Infatti, il conduttore dei negozi non era stato informato di nulla e, in sostanza, non aveva potuto esercitare la prelazione di legge (art. 38 L. 392/1978). Per questo motivo, con azione legale introdotta nel 2010, invocava il riscatto dei locali commerciali, chiedendo, altresì, che fossero detratti dal prezzo di acquisto, tutti i canoni versati al locatore a partire dalla data di effetto della sentenza di accoglimento della propria domanda.
L'esito del primo e del secondo grado di giudizio non era favorevole. Il conduttore era, quindi, costretto a proporre ricorso in Cassazione per ottenere ragione. Esso era accolto e, perciò, nel 2016, gli Ermellini rimandavano ogni decisione di merito alla competente Corte di Appello.
La palla, perciò, passava, nuovamente, ai giudici di merito i quali, con sentenza del 2018, legittimavano la domanda di riscatto del conduttore. Egli, quindi, con effetto a partire dal 2009, diventava proprietario dei negozi. Restava sospesa la questione dei canoni di locazione il cui scomputo dal prezzo di acquisto non era riconosciuto dalla Corte di Appello.
Ecco spiegato il motivo per cui era instaurato il procedimento in commento. In Cassazione, infatti, il ricorrente mirava al riconoscimento dei canoni versati nelle more della domanda giudiziale di riscatto e ad ottenere il rimborso/compensazione dei medesimi. L'esito del ricorso è stato positivo.
Preliminare di vendita e successiva locazione dell'immobile: il conduttore ha la prelazione?
La vicenda in commento prospetta un'ipotesi particolare. Il proprietario di un negozio si impegna a cedere il proprio immobile con un patto preliminare. Nelle more del contratto definitivo, però, decide di locare il locale commerciale.
Ebbene, può procedere al contratto definitivo a favore del promittente compratore, senza rispettare alcuna prelazione del conduttore? In tal caso, l'inquilino ha il diritto di riscatto?
Secondo alcuni, in tal caso, il venditore non ha scelta. Deve necessariamente rispettare l'impegno a vendere, assunto antecedentemente alla locazione. Il conduttore, perciò, non può pretendere alcun diritto, visto che la sua posizione giuridica è sorta successivamente al contratto preliminare o al negozio fiduciario sottoscritto dal locatore.
Per la giurisprudenza prevalente, invece, opportunamente richiamata dalla sentenza in commento, l'interesse del conduttore prevale su quello del terzo acquirente «riguardo al trasferimento in proprietà del bene durante il rapporto di locazione, l'interesse del conduttore a divenirne proprietario prevale sull'interesse del terzo, promissario acquirente»
Non ha rilievo, perciò, che il trasferimento sia avvenuto in esecuzione di un impegno preliminare, quale anche un patto fiduciario, concordato antecedentemente al sorgere della locazione. Il promittente proprietario/fiduciante avrebbe potuto evitare di locare l'immobile e la conseguente prelazione ex legem.
Se è stata fatta una scelta diversa, l'interesse del conduttore deve essere comunque rispettato «Del resto, il promittente venditore di un bene non locato ben può evitare l'insorgenza del diritto di prefazione ex art. 38, astenendosi dal concedere il bene in locazione; ma, una volta che sia sorto tale rapporto, a nulla rileva l'avvenuta stipula del preliminare, dovendosi aver riguardo all'effettivo trasferimento dell'immobile nel corso della locazione (Sez. 3, Sentenza del 31 marzo 2008, n. 8288, cit.)».
Riscatto immobile in locazione: il conduttore deve pagare i canoni?
In tema di riscatto di un locale commerciale concesso in locazione, sorge il problema di definire la questione dei canoni. Ci si chiede, infatti, se l'inquilino debba corrispondere l'affitto per i mesi successivi all'azione legale e al trasferimento che intende impugnare. Ebbene, per la giurisprudenza, la risposta è negativa.
La domanda giudiziale, infatti, se accolta, produce il risultato di sostituire il terzo acquirente con il conduttore titolare del diritto di riscatto. Si verifica, perciò, il tipico effetto ex tunc. Per tutte queste ragioni, l'affittuario non è tenuto a versare i canoni per tutto il periodo successivo alla vendita impugnata «In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l'esercizio del diritto di riscatto - previsto dall'art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore pretermesso nel caso di vendita del bene locato - ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a vantaggio del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto "ex nunc" a favore del retraente, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene dal terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto "ex tunc" di detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, sicché la pronuncia, che decida positivamente sul valido esercizio di detto diritto potestativo del conduttore, è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento e il conduttore vittorioso non è, pertanto, tenuto a pagare al retrattato i canoni di locazione maturati nelle more tra la vendita ed il passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento della domanda di riscatto (Cass. sent. n. 40252/2021)».
