L'art. 1102 c.c. rende legittima l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini.
È legittimo l'uso più intenso della cosa purché non sia in ogni caso alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari.
Il singolo condomino può apportare anche al muro comune tutte le modifiche che gli consentano di trarre, dal bene in comunione, una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - cioè la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione.
Certo tale modifica non deve influire sulla statica del fabbricato condominiale compromettendone la stabilità, né dar luogo alla costituzione di una servitù a favore di terzi estranei al condominio. In ogni caso deve essere rispettato il decoro del caseggiato, cioè le linee essenziali del fabbricato, la sua particolare struttura e fisionomia.
A tale proposito bisogna considerare che per preservare l'architettura, l'estetica o la simmetria del fabbricato molto spesso il costruttore inserisce nel regolamento clausole volte a limitare il diritto dei condomini sulle parti comuni o di loro esclusiva proprietà.
Molto spesso, però, i condomini ignorano l'esistenza di queste clausole o le interpretano in modo sbagliato.
E quanto avvenuto in una vicenda esaminata recentemente dalla Cassazione nella sentenza n. 11504 dell'8 aprile 2022.
Apertura di varchi nel muro comune e divieti del regolamento: la vicenda
Un condomino apriva tre varchi aperti nella parte centrale del muro perimetrale. Tale operazione era servita alla trasformazione dell'unità immobiliare destinata a negozio di alimentari in cinque autorimesse, con aperture basculanti al posto delle vetrine preesistenti.
Successivamente lo stesso condomino citava davanti al Tribunale il condominio, domandando che fosse accertato il proprio diritto a mantenere i varchi aperti nel muro comune adibiti ad ingresso delle autorimesse; inoltre, rifacendosi all'art. 15 lettera c) del regolamento condominiale - che prevedeva il divieto di ingombro del cortile comune - pretendeva che ai condomini fosse ordinato di liberare il cortile dalle autovetture che lo occupavano; infine richiedeva la condanna dell'amministratore ad adottare le misure necessarie e la condanna dei convenuti in solido al risarcimento dei danni. Il Tribunale rigettava tutte le domande dell'attore e, in accoglimento delle richieste fatte dal condominio, condannava il condomino al ripristino dello stato dei luoghi attraverso la chiusura dei tre varchi aperti nella parte centrale del muro perimetrale e dichiarava il diritto dei condomini di parcheggiare autoveicoli nel cortile condominiale.
Il Tribunale ricordava che l'art. 6 del regolamento condominiale sanciva il divieto di intraprendere "alcuna operazione esterna che modifichi l'architettura, l'estetica o simmetria del fabbricato".
Escludeva poi che il divieto di ingombro del cortile comune, precludesse l'utilizzo di parte dello stesso cortile come parcheggio. La Corte d'appello confermava la decisione di primo grado.
Apertura di varchi nel muro comune e divieti del regolamento: la decisione della Cassazione
La Cassazione ha dato pienamente ragione ai condomini. Come ricordano i giudici supremi una clausola del regolamento di condominio può arrivare legittimamente ad imporre ad ogni condomino la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all'estetica, all'aspetto generale dell'edificio, esistenti nel momento della sua costruzione.
In base a tali disposizioni regolamentari, pertanto, una qualsiasi opera che incide sull'originario assetto architettonico dell'edificio, come, ad esempio, l'apertura di nuovi varchi o l'installazione di un secondo telaio a vetri sul lato esterno di un facciata, è illegittima indipendentemente dal fatto che dette opere siano visibili o meno oppure dal fatto che vi sia lesione o meno dell'estetica del caseggiato: le opere realizzate sono comunque in contrasto con il regolamento che vieta qualsiasi opera modificatrice, anche migliorativa, senza necessità di ulteriori indagini.
In altre parole le modifiche fatte da uno dei condomini, in violazione del sopra detto divieto previsto dal regolamento di condominio, rende automaticamente tali opere abusive e pregiudizievoli e consente a gli altri partecipanti al condomino di agire a tutela dei beni comuni illecitamente modificati.
Rimane fermo, però, che un regolamento condominiale può porre limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti comuni, purché tali limitazioni siano enunciate in modo chiaro ed esplicito.
Apertura di varchi sui muri, per la servitù conta il condominio non l'edificio
