Non sempre il regolamento di condominio è chiaro nelle proprie disposizioni. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (ord. n. 1060 del 14 gennaio 2022) ha dovuto decidere se la norma regolamentare con cui si stabiliva che il proprietario del piano pilotis avrebbe potuto rimuovere fioriere e aprire varchi, fosse idonea a costituire una servitù di passaggio.
Per farla breve, alla Suprema Corte è stato chiesto di interpretare il regolamento condominiale per capire quando dispone una servitù di passaggio. Analizziamo il caso più nel dettaglio.
Servitù di passaggio e interpretazione del regolamento condominiale: il caso
Avverso la sentenza della Corte d'appello che riconosceva alla società proprietaria degli immobili posti al piano pilotis una servitù di passaggio carrabile per l'accesso alla via pubblica a carico del condominio proponeva ricorso la compagine.
Secondo quest'ultima, il giudice di merito aveva mal interpretato la disposizione regolamentare con cui si concedeva, al proprietario del piano pilotis, di «rimuovere fioriere e aprire varchi».
Secondo il condominio ricorrente, la norma non sarebbe stata idonea alla costituzione di una servitù. In violazione del canone letterale, il Giudice d'appello avrebbe attribuito al "potere" (consistente nell'aprire varchi e rimuovere fioriere) concesso al proprietario del piano pilotis una portata che andava oltre il significato letterale della disposizione.
A tal proposito, il condominio evidenziava come il regolamento consentisse tale facoltà solo con riferimento ai giardini e alle fioriere presenti nel piano pilotis. Per la precisione, il regolamento condominiale si limitava a stabilire che il piano pilotis restasse nella titolarità della società costruttrice la quale, all'interno dello spazio di sua proprietà, avrebbe potuto rimuovere fioriere e aprire varchi.
Da tanto si sarebbe evinta l'impossibilità di una servitù, visto che il potere andava esercitato all'interno della proprietà privata e non in quella condominiale.
Servitù di passaggio e interpretazione del regolamento condominiale: la decisione
La Corte di Cassazione, con la pronuncia in commento (ord. n. 1060 del 14 gennaio 2022), ritiene fondata la doglianza del condominio ricorrente.
La Corte territoriale attribuisce all'aprire dei varchi ed allo spostamento delle fioriere un significato che va oltre il tenore letterale.
I singoli proprietari condòmini, con la sottoscrizione dell'atto di acquisto del proprio immobile e dell'allegato regolamento condominiale, avevano concesso alla società la facoltà di modificare lo stato dei luoghi, con autorizzazione irrevocabile all'ablazione delle fioriere per permettere l'accesso al piano pilotis, senza diritto ad alcuna indennità.
Ebbene, a parere degli ermellini, risulta consolidato che, in tema di interpretazione del contratto, l'accertamento, anche in base al significato letterale delle parole, della volontà degli stipulanti, in relazione al contenuto del negozio, si traduce in un'indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di merito; tale accertamento è censurabile in sede di legittimità soltanto:
- per vizio di motivazione, nel caso in cui la motivazione stessa risulti talmente inadeguata da non consentire di ricostruire l'iter logico seguito dal giudice per attribuire all'atto negoziale un determinato contenuto;
- nel caso di violazione delle norme ermeneutiche; con la precisazione che nessuna di tali censure può risolversi in una critica del risultato interpretativo raggiunto dal giudice, che si sostanzi nella mera contrapposizione di una differente interpretazione (ex multis, Cass., sent. n. 26683 del 2006).
Per sottrarsi al sindacato di legittimità, infatti, quella data dal giudice del merito al contratto non deve essere l'unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni; sì che quando di una clausola contrattuale siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto la interpretazione poi disattesa dal giudice del merito, dolersi in sede di legittimità che sia stata privilegiata l'altra.
Nel caso di specie, il giudice di secondo grado ha errato del tutto l'interpretazione della disposizione regolamentare, violando così art. 1362 c.c., secondo cui «Nell'interpretare il contratto si deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti e non limitarsi al senso letterale delle parole».
La Corte d'appello attribuiva erroneamente all'aprire dei varchi e allo spostamento delle fioriere il significato di poter incidere sulla proprietà condominiale, riconoscendo quindi una servitù.
Dalla lettura del regolamento, però, si evince ben altro, e cioè che la società proprietaria degli immobili al piano pilotis può sì aprire passaggi, ma non aprire e costruire strutture sul suolo altrui per l'attraversamento.
Non a caso, la stessa parte resistente aveva in passato articolato una domanda per la costituzione di una servitù coattiva di passaggio, ben intendendo il regolamento, inidoneo a costituire titolo per la costituzione di una servitù di passo.
Il ricorso merita dunque accoglimento, in quanto la Corte territoriale ha qualificato male il contratto, usando un criterio improprio di interpretazione. Tocca dunque al giudice del rinvio rimediare allo svarione.