La vicenda. Un condomino cita in giudizio il condominio e l'impresa costruttrice dell'immobile chiedendo ai convenuti di vincolare un posto macchina per i visitatori. A sostegno delle sue pretese l'attore precisa che la ditta costruttrice dell'edificio, con dichiarazione unilaterale, si era impegnato nei confronti del Comune per ottenere il rilascio dell'abitabilità, alla realizzazione di un posto auto macchina per visitatori in base alla previsione contenuta nell'art. 11 delle norme di attuazione del Piano urbanistico comunale.
L'attore inoltre ha puntualizzato che la ditta costruttrice aveva provveduto alla realizzazione di un ulteriore posto auto riservato ai visitatori ma che l'alienazione in favore del condominio non si era perfezionata a causa del mancato consenso di tutti i condomini.
Preso atto di tali circostanze, tenendo conto che tutti i condomini erano interessati al vincolo del posto auto riservato ai visitatori, ed a fronte del persistente inadempimento del condominio, l'attore si è rivolto al giudice.
Instaurato il giudizio i convenuti, ditta costruttrice e condominio, insistono per il rigetto delle pretese dell'attore evidenziando che un vincolo che impone la realizzazione di un posto auto riservato ai visitatori non può essere disposto da norme di rango secondario fra cui si collocano le norme di attuazione del Puc.
La sentenza. La prima sezione civile del Tribunale di Bolzano ha nettamente respinto la domanda formulata dall'attore soffermandosi sull'impossibilità, per una norma secondaria, di imporre vincoli e sul valore di una dichiarazione rivolta alla P.A. con la quale un privato (impresa costruttrice), ai fini del rilascio dell'abitabilità di un edificio, si impegna alla realizzazione in uno stabile condominiale di un posto auto riservato ai visitatori. (Tribunale di Bolzano, I sez. civ., 1.2.2018 n. 140).
Scantinato detenuto da un condomino sottoposto a vincolo di destinazione a parcheggio
Riguardo alla norma di attuazione del Piano urbanistico comunale, che impone la realizzazione negli edifici pubblici e privati di posti auto destinati a parcheggio visitatori, la pronuncia evidenzia come "una norma di rango secondario non possa prevedere l'apposizione agli immobili di un vincolo di natura pubblicistica, che comportando una limitazione al diritto di proprietà, deve essere ancorata ad una fonte primaria, in ossequio al primo capoverso dell'art. 42 della Costituzione".
Dopo aver chiarito tale aspetto fondamentale il Giudicante evidenzia come nel caso di specie la realizzazione dei cosiddetti parcheggi per visitatori "trova origine non in una disposizione di legge, ma nelle norme di attuazione del piano urbanistico comunale, atto amministrativo generale, subordinato alla prima, il quale non prevede nemmeno l'apposizione di un vincolo, bensì il loro inserimento fra le parti comuni".
Alla luce di tali considerazioni la sentenza ha dichiarato l'assoluta infondatezza delle pretese attoree ribadendo l'impossibilità che la norma secondaria di riferimento possa imporre un vincolo pubblicistico.
Il Tribunale di Bolzano approda a tali conclusioni sulla scia di aspetti già chiariti dalla giurisprudenza di legittimità.
Le Sezioni Unite della Cassazione, convivendo la c.d. teoria oggettiva in tema di vincolo di destinazione degli spazi destinati a parcheggio in base alla quale le relative norme che impongono tale vincolo operano solo fra costruttore ed amministrazione e gli spazi destinati a parcheggio possono essere liberamente venduti anche a terzi non proprietari di immobili nel relativo fabbricato, ha stabilito che "il rapporto pertinenziale ex lege tra il fabbricato e l'area da destinare a parcheggio trova la sua fonte nella norma imperativa che determina ed impone l'esistenza dell'inderogabile vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, non consentendo la norma che pone limiti legali alla proprietà applicazione analogica, ……… pertanto non è configurabile la costituzione ovvero l'estensione di limitazioni del diritto di proprietà oltre i casi tassativamente previsti dalla legge" (Cass. sez. Un., 15.6.2005 12793)
Per quanto concerne, invece, la dichiarazione presentata dalla ditta costruttrice al Comune con la quale la stessa si impegnava alla realizzazione di posti auto riservati ai visitatori, la sentenza evidenzia "che la convenzione (o atto d'obbligo) con cui un privato costruttore, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga a determinati adempimenti nei confronti del Comune, non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia né natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo, volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A. senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso." (vedasi ex multis Cass. 17.4.2013 n. 9314; Cass. Sez. Un., 9.3.2012 n. 3689)
(In tema di obbligo di asservimento a parcheggio di spazi comuni si segnala: Liti sui parcheggi tra condomini e costruttori. Tutte cause senza fine…»)
Niente da fare, quindi, il condòmino attore non può rivendicare nei confronti del condominio e della ditta costruttrice l'obbligo di riservare nel parcheggio posti auto per i visitatori rivendicando le proprie pretese in ragione della previsione prevista da una norma secondaria prevista dalle norme di attuazione del Piano urbanistico comunale (Puc).
Cosa occorre tener conto per determinare l'area destinata a parcheggio
