L'amministratore che convoca l'assemblea condominiale deve mettere i condòmini nelle condizioni di deliberare consapevolmente.
Ciò vuol dire dar loro la possibilità di conoscere i documenti sui quali sono chiamati a decidere; tale obbligo, però, non si sostanza nella necessità di allegazione documentale all'avviso di convocazione.
Più nello specifico, ove si trattasse di approvazione del rendiconto, l'amministratore è tenuto sì a metterlo a disposizione dei condòmini - evidentemente con la documentazione giustificativa delle spese - ma non ad allegarlo all'avviso di convocazione.
Questa, in sostanza, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 25693 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 15 ottobre 2018.
Si badi: in materia di allegazioni all'avviso di convocazione un ruolo non secondario è svolto dal regolamento di condominio.
Ciò vuol dire che è sempre bene consultare il regolamento, ove esistente, perché eventuali norme in esso contenute prevarrebbero sui principi che di qui a breve andremo a esplicitare.
Avviso di convocazione
L'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile afferma che l'avviso di convocazione deve contenere l'indicazione del giorno, del luogo e degli argomenti sui quali verterà l'assemblea e che debba essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione a mezzo di uno dei seguenti modi:
- raccomandata;
- fax;
- pec;
- consegna a mani.
All'avviso di convocazione devono essere allegati documenti? Quando la giurisprudenza è stata chiamata a pronunciarsi in relazione a questo aspetto e più nello specifico all'onere di allegazione dei preventivi, nel caso di interventi di manutenzione delle parti comuni dell'edificio, ha dato risposta negativa.
È stato, in tal senso, affermato che «per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese (cfr. Tribunale Roma, sez. V, 12/01/2010, n. 316)» (Trib. Nocera Inf. 10 maggio 2012 n. 394).
Rendiconto condominiale e allegazione all'avviso
Nel caso risolto con la sentenza n. 25693/2018 pronunciata dalla Suprema Corte di Cassazione si litigava in relazione ad una deliberazione di approvazione del rendiconto che non era stata preceduta dall'invio del suddetto documento ai condòmini.
Per il condòmino impugnante tanto era sufficiente per ottenere l'annullamento del verbale: a suo modo di vedere era stato leso il suo diritto ad una partecipazione informata all'assemblea, non essendogli stato recapitato il rendiconto condominiale unitamente all'avviso.
Secondo la Corte di Cassazione non è così. Si legge nella pronuncia succitata che «non è configurabile propriamente un obbligo, per l'amministratore condominiale qualora convochi l'assemblea anche per l'approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell'assemblea; infatti, ad ogni condomino è consentito di esprimere il suo parere in seno all'assemblea stessa (non potendosi, poi, dolere della sua assenza volontaria, come verificatosi nel caso di specie), fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere allo stesso amministratore, anticipatamente e senza interferire sull'attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di (eventuale) approvazione (cfr. Cass. n. 19210/2011 e Cass. n. 19799/2014)» (così Cass. 15 ottobre 2018 n. 25693).
Si badi: nessun obbligo di allegazione, ma un obbligo di mettere a disposizione quanto necessario a deliberare consapevolmente in sede assembleare. Riguardo a tale ultimo obbligo, tuttavia, è bene precisare un aspetto.
Assemblea, documenti e deliberazioni
Quanto la Cassazione s'è specificamente soffermata sull'obbligo per l'amministratore di mettere a disposizione dei condòmini la documentazione oggetto di deliberazione ha affermato che «ogni proprietario può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all'ordine del giorno in assemblea: un eventuale rifiuto opposto dell'amministratore determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che tale rifiuto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea» (Cass. 19 maggio 2008 n. 12650).
In buona sostanza i condòmini hanno diritto a informarsi per partecipare all'assemblea in modo consapevole, ma non è obbligatorio per l'amministratore portare in assemblea ogni documento connesso alla delibera.
Certo, se si delibera sul rendiconto, non si può non comunicarlo, né portarlo all'attenzione dei condòmini in sede di assemblea. Ma un conto è questo documento, altro la documentazione giustificativa che, alle volte semplicemente per mere ragioni logistiche non è possibile spostare agevolmente.
Ecco, allora, che, secondo lo scrivente, il diritto dei condòmini a verificare la correttezza del rendiconto può essere garantito mettendo a disposizione la documentazione giustificativa nei giorni precedenti,
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