In una locazione, l'inquilino è tenuto a pagare il canone. In caso contrario, qualora dovesse accumulare uno o più mesi di arretrato, il locatore potrebbe ottenere la risoluzione del contratto nonché lo sfratto.
In tal modo, il proprietario dell'appartamento in affitto avrebbe la possibilità di liberare il bene e di ottenere a carico del conduttore un'ingiunzione di pagamento per tutti gli oneri arretrati (canone, quote condominiali, ecc.).
La citata azione legale e l'esito della stessa dipendono, però, da alcuni adempimenti a carico delle parti. In particolare, essi sono stati chiariti nella sentenza n. 8894 del 6 giugno 2022 emessa dal Tribunale di Roma.
Approfondiamo meglio, però, cosa è accaduto in questa lite.
Morosità locazione: oneri probatori, effetti quietanza e recupero quote condominiali. Il caso concreto.
Per un appartamento sito in Roma, secondo la versione dei proprietari, l'inquilino aveva accumulato un corposo arretrato a partire dal mese di maggio del 2020. In ragione di ciò, tra canoni non pagati ed oneri accessori disattesi, aveva accumulato un debito di oltre 8.000 euro. In base a tali presupposti, il locatore agiva, con il procedimento per sfratto, per ottenere la risoluzione del contratto, l'ingiunzione di pagamento per gli arretrati e il titolo per liberare l'immobile, ove ciò non fosse avvenuto per spontaneo adempimento della controparte.
Il conduttore si costituiva proponendo opposizione. Secondo questi non esisteva alcun debito, avendo saldato ogni pendenza contrattuale. Anzi, calcolando tutte le somme versate al proprietario, residuava, persino, un credito a favore dell'inquilino, per il quale questi agiva in riconvenzionale.
All'udienza di convalida, il Tribunale respingeva la domanda introduttiva e disponeva il mutamento del rito.
All'esito del pedissequo procedimento ordinario, l'ufficio capitolino rigettava la richiesta di risoluzione del contratto. Il magistrato, inoltre, comparati, analiticamente, i versamenti effettuati dall'inquilino con gli obblighi ad esso attribuiti, condannava il locatore a ripetere al conduttore la maggior somma da questi versata negli anni oltre a pagare le spese di giudizio.
Morosità locazione: quali oneri per le parti nel procedimento per sfratto?
Per pacifica affermazione giurisprudenziale, nel procedimento per sfratto, allo scopo di supportare la propria iniziativa, al locatore spetta solo l'onere di allegare il contratto e la circostanza dell'inadempimento del conduttore.
L'inquilino, invece, ha il dovere di comprovare l'esatto pagamento di ogni spettanza, così smentendo le affermazioni dell'attore.
«in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (così da ultimo Cass. n° 15659.2011; conf. Cass. n° 3373.2010; Cass. n° 9351.2007; Cass. n° 6205.2010; v. infine Cass. n° 20288.2011: il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che l'eccepisca».
Il conduttore, quindi, per contrastare un'azione di sfratto, deve produrre la prova del pagamento del canone e degli oneri accessori. Lo può fare con le varie quietanze rilasciate dal locatore.
Morosità locazione: quali effetti produce la quietanza di pagamento?
Come ricordato dal Tribunale di Roma, la quietanza di pagamento, che il locatore rilascia all'inquilino, ha un rilevante valore probatorio.
Infatti, si tratta di un documento che è pari a una confessione «Secondo il noto arresto della Cassazione (Sez. Un., Civ. sent. del 13/05/2002 n. 6877), il contenuto della quietanza ha valore confessorio a sfavore di chi la rilascia… Le quietanze versate in atti da parte convenuta assumono quindi valore di piena prova in merito sia alla integrale imputazione delle somme in esse portate esclusivamente in conto canoni che all'inesistenza di un diverso patto contrario tra le parti, del tipo di quello configurato dai locatori».
Con le varie quietanze, quindi, l'inquilino dimostra al magistrato di aver saldato i canoni e/o gli oneri accessori, quali le quote condominiali.
Con queste quietanze, la domanda di risoluzione sarà respinta e la locazione resterà efficace.
Morosità locazione: come pretendere le quote condominiali arretrate?
A proposito degli oneri accessori derivanti da una locazione, con specifico riguardo alle quote condominiali dovute dall'inquilino, per recuperare queste somme, il proprietario non può limitarsi ad allegare il pagamento delle stesse all'amministratore.
È essenziale depositare all'attenzione del magistrato anche le delibere in cui sono stati votati i bilanci. I riparti degli stessi «la produzione in giudizio da parte dei locatori della sole attestazioni di versamenti effettuati all'Amministratore, prive delle delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese, comporta l'assenza di prova in merito sia all'an che al quantum del preteso credito di restituzione, a ciò non bastando la mera imputazione dei pagamenti alla gestione ordinaria in conto del conduttore riportata negli stessi».
Pertanto, senza il deposito dei bilanci approvati, la richiesta di rimborso degli oneri condominiali sarà respinta e non sarà emessa alcuna ingiunzione.
