Il credito dell'amministratore per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda sul contratto tipico di amministrazione che intercorre con i condomini, al quale, per quanto non disciplinato nell'art. 1129 c.c., si applicano le disposizioni di cui alla sezione I, capo IX, titolo III, libro V, del codice civile.
Amministratore uscente, anticipazioni e mancanza di prove valide a dimostrare il credito
È l'amministratore a dover fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.
Tuttavia la giurisprudenza ha più volte ribadito che l'accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all'assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
La sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Trib. Torino, sent. 29 luglio 2022).
Quindi i dati contabili predisposti unilateralmente dall'amministratore — verbale di consegna e bilanci portati all'approvazione dell'assemblea — non possono assumere alcuna valenza probatoria in favore dell'amministratore stesso.
Del resto non è neppure sufficiente l'esistenza di un mero disavanzo di cassa fra entrate e uscite per lasciare desumere in via deduttiva che, per conseguire il pareggio di bilancio, le minori entrate siano state colmate da anticipi versati dall'amministratore all'ente di gestione (Trib. Roma 26 settembre 2018).
In ogni caso la circostanza che l'assemblea di condominio abbia anche conferito incarico al nuovo amministratore di revisionare la contabilità redatta dal precedente amministratore non può in alcun modo essere interpretata alla stregua di un mandato a riconoscere l'altrui credito ma solo di valutare la correttezza dell'operato del precedente mandatario da sottoporre all'esame dell'assemblea.
Anche gli eventuali pagamenti effettuati con tale imputazione dal nuovo amministratore, che non siano stati ratificati dall'assemblea, nessun rilievo assumono nei confronti del condominio dovendosi ritenere che l'amministratore abbia agito senza potere con le conseguenze previste dall'art. 1711 c.c. (Trib. Roma 7 gennaio 2020, n. 153).
La prova dell'esborso per conto del condominio
L'amministratore ha l'onere di precisare quali pagamenti abbia effettuato e di dimostrare che gli esborsi si riferiscono ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell'interesse del condominio e nei limiti dei suoi poteri.
Recentemente un giudice di merito ha precisato che, per quanto attiene al rimborso delle anticipazioni fatte dall'amministratore, quest'ultimo se vuole ottenerne il pagamento, deve comprovare documentalmente le erogazioni mediante la produzione agli atti di causa dei c.d. "estratti" del suo conto corrente bancario dai quali desumere le relative "uscite" a favore del condominio (Trib. Napoli 30 gennaio 2024, n. 1175).
L'uscente non può indicare solo l'ammontare del credito senza specificare la natura delle spese e del momento temporale in cui le avrebbe affrontate (Trib. Roma 9 maggio 2023 n. 7254).
Quindi deve fornire la prova di aver impiegato fondi propri e dare conto della provenienza (se conto corrente del condominio o personale) dei distinti prelievi relativi alle causali oggetto dei sostenuti anticipi.
Naturalmente, tutto ciò non è più necessario se il condominio provvede ad approvare (con delibera assembleare) i bilanci nei quali è riportato chiaramente il "credito per anticipazioni" a favore dell'amministratore.
In altre parole, solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore (Cass. civ., sez. II, 28 maggio 2012, n. 8498; Trib. Roma, 4 novembre 2021, n. 17133).
Del resto parallelamente, in ambito societario, è già stato chiarito che per la determinazione della misura del compenso degli amministratori di società è necessaria una esplicita delibera assembleare, che non può considerarsi implicita in quella di approvazione del bilancio.
Anticipazioni dell'amministratore: senza una prova rigorosa nulla è dovuto!
Il recupero delle "anticipazioni"
L'amministratore cessato dall'incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale, sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall'espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all'amministratore mandatario le anticipazioni da questo fatte nell'esecuzione dell'incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l'anticipazione e per effetto di essa, e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore; in tali casi, soltanto qualora l'ex amministratore del condominio agisca nei confronti dei singoli condomini per ottenere il rimborso di dette somme anticipate, ha rilievo il principio della limitazione del debito nei limiti delle rispettive quote, ex art. 1123 c.c. (Cass. civ., 29/10/2018, n. 27363).
