Il rapporto fiduciario che deve sussistere fra condomini e amministratore viene meno qualora l'amministratore ometta di comunicare ai condomini informazioni che se conosciute avrebbero indotto l'assemblea ad assumere decisioni diverse da quelle poi adottate. A tale proposito si segnala l'interessante decisione del Tribunale di Alessandria (sentenza n. 212 del 21 febbraio 2024).
Superbonus e bugie dell'amministratore in malafede. Fatto e decisione
L'assemblea di un caseggiato, al fine di usufruire del c.d. Superbonus del 110%, conferiva all'amministratrice l'incarico di ricercare un tecnico specializzato che effettuasse uno studio di fattibilità finalizzato alla riqualificazione energetica e sismica del fabbricato condominiale; l'amministratrice si attivava facendo effettuare una diagnosi energetica ad un ingegnere.
Successivamente l'assemblea deliberava l'esecuzione dei lavori (per un valore totale di € 1.624.000) scegliendo anche l'impresa edile che avrebbe dovuto eseguirli, e dando all'amministratore l'incarico di seguire le pratiche necessarie a tali lavori per il corrispettivo pari all'1% del valore dell'appalto (e cioè € 16.240).
I condomini, però, in una successiva assemblea deliberavano la revoca delle dette delibere assunto nell'ambito dell'operazione Superbonus e revocavano l'incarico all'amministratrice.
Quest'ultima riteneva dette decisioni, in alcun modo giustificate, pur nel pieno diritto del condominio di decidere in ogni momento di revocare l'amministratore; di conseguenza citava il condominio in giudizio per ottenere il risarcimento del danno subito, ritenuto pari a quanto l'amministratrice avrebbe percepito (€ 16.240) se i lavori fossero stati regolarmente effettuati come in un primo momento deliberato dall'assemblea.
In ogni caso l'attrice pretendeva il compenso annuo forfettario, nonché il compenso extra dovuto per attività varie eseguite dall'amministratore prima della sua revoca.
Il condominio riteneva la revoca fosse ampiamente giustificata. Infatti faceva presente che l'amministratrice, nel far deliberare l'affidamento all'unica ditta presentata e nel far nominare progettista e direttore dei Lavori l'ingegnere sopra detto, aveva agito in evidente conflitto di interessi: alcuni condomini avevano infatti successivamente scoperto che l'impresa proposta era una piccolissima società sottocapitalizzata, senza alcun bene e priva di qualsiasi esperienza lavorativa, costituita in tutta fretta dopo l'adozione della normativa sul Superbonus, di cui erano soci, tra l'altro, la stessa amministratrice condominiale e una società a sua volta di proprietà per un terzo dell'ingegnere incaricato dal condominio.
Il convenuto, quindi, evidenziava la macchinazione dell'attrice che, con malafede, per raggiungere il suo illecito obiettivo, non solo non aveva presentato preventivi di altre imprese edili, come da mandato precedentemente ricevuto dall'assemblea, ma neppure il preventivo della ditta incaricata dei lavori superbonus; di conseguenza, come evidenziava il convenuto, una volta venuti a conoscenza per altre vie della situazione reale, al condominio non era rimasta che la possibilità di tornare sui propri passi e revocare precedenti delibere e amministratrice.
Chiedeva pertanto il totale rigetto della domanda dell'attrice, con condanna alle spese legali anche per lite temeraria.
Il Tribunale ha ritenuto le domande dell'attrice fondate solo in piccolissima parte.
In primo luogo lo stesso giudice ha ritenuto che la revoca dell'amministratrice condominiale sia stata pienamente giustificata. In particolare ha precisato che, di fronte a quanto scoperto dai condomini successivamente all'assemblea, è del tutto comprensibile che questi abbiano perso ogni fiducia nell'amministratrice circa l'idoneità di questa a rappresentare il condominio e a tutelare gli interessi di questo nei rapporti contrattuali che si sarebbero instaurati con l'impresa e con il progettista e direttore dei Lavori: infatti dalle visure camerali prodotte dal convenuto è emerso con chiarezza il legame tra l'attrice, l'impresa incarica e il tecnico nominato.
Quest'ultimo è stato nominato con il compito di sorvegliare nell'interesse del condominio committente l'operato dell'impresa esecutrice di cui era uno dei soci. In ogni caso il Tribunale ha evidenziato che l'amministratrice condominiale, certamente in malafede, non ha adempiuto al mandato ricevuto all'assemblea di richiedere "alcuni" preventivi sulla base del computo metrico approvato, limitandosi a riferire in assemblea che la ditta presentata era l'unica impresa contattata ad avere proposto lo sconto in fattura.
Per il giudice piemontese tale modalità (molto appetibile per il condominio) ha sicuramente indotto l'assemblea, presa dall'entusiasmo, a seguire le indicazioni dell'amministratrice di cui fino a quel momento si fidava pienamente. L'amministratrice è stata revocata per giusta causa, con conseguente esclusione del diritto al risarcimento del danno richiesto dall'attrice.
Sotto diverso profilo il Tribunale ha rilevato che il compenso forfettario annuale era già stato integralmente pagato, mentre alcune attività extra sono state effettivamente svolte dall'attrice; di conseguenza il giudice ha quantificato il compenso dovuto all'amministratrice.
Considerazioni conclusive
L'art. 1129, comma 11, c.c., prevede che l'amministratore possa essere revocato in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Alla luce di quanto sopra si può affermare che i condomini possono sempre decidere di revocare l'amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell'interruzione del rapporto.
Si ricorda che al contratto di amministrazione di condominio, al di là dello statuto dei poteri e degli obblighi esplicitamente dettato negli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato; l'assemblea ex articolo 1129 c.c. può revocare il rapporto fiduciario sempre, anche prima della scadenza, ma trattandosi di un mandato oneroso all'amministratore va corrisposto il risarcimento danni ex articolo 1725 c.c., salvo che a fondamento della revoca vi sia stata, come nella vicenda sopra esaminata, una giusta causa indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.
