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Assemblea sì, assemblea no: il dilemma degli amministratori
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Assemblea sì, assemblea no: il dilemma degli amministratori

Per il Centro studi dell'ANAMMI, è giusto ritenere che un'assemblea di condominio rientri nelle più generiche "attività convegnistiche e congressuali".

Prof. Giuseppe Bica  

Assemblea in presenza o da remoto? E' l'interrogativo che gli amministratori di condominio si pongono da mesi, tentando di ottenere qualche certezza da parte istituzionale.

Il sovrapporsi di provvedimenti non aiuta gli amministratori e nemmeno gli addetti ai lavori.

Il Centro Studi dell'ANAMMI ha analizzato in dettaglio gli obblighi contenuti nei diversi decreti: è dal combinato disposto di queste disposizioni, infatti, che si desumono le regole cui attenersi nello svolgimento delle assemblee.

Il tema delle assemblee è stato quindi riletto alla luce delle ultime norme pubbliche, a partire dalla Legge 13 ottobre 2020 N. 126, che ha convertito con modificazioni in legge, il D.L. 4 agosto 2020 n. 104, il c.d. "decreto agosto", entrato in vigore il successivo 14 ottobre.

Poi, si è aggiunto, lo scorso 18 ottobre, un ulteriore DPCM sulle misure per il contrasto e il contenimento dell'emergenza Covid-19, che resterà in vigore fino al 13 novembre 2020.

Infine, è stata diramata la circolare del Ministero dell'interno n. 15350/117/2/1 del 20 ottobre scorso.

Consapevoli di questo, ricordiamo che tutti i Dpcm sono chiaramente diretti alla riduzione del rischio di contagio da Covid19. A questo punto essenziale si attiene anche l'ANAMMI nell'interpretazione dei diversi decreti.

In particolare, il D.P.C.M. 13 ottobre 2020, precisa che "ai fini del contenimento della diffusione del virus COVID-19, è fatto obbligo sull'intero territorio nazionale di avere sempre con sé dispositivi di protezione delle vie respiratorie, nonché obbligo di indossarli nei luoghi al chiuso diversi dalle abitazioni private e in tutti i luoghi all'aperto a eccezione dei casi in cui, per le caratteristiche dei luoghi o per le circostanze di fatto, sia garantita in modo continuativo la condizione di isolamento rispetto a persone non conviventi, e comunque con salvezza dei protocolli e delle linee guida anti-contagio previsti per le attività economiche, produttive, amministrative e sociali, nonché delle linee guida per il consumo di cibi e bevande, e con esclusione dei predetti obblighi: a) per i soggetti che stanno svolgendo attività sportiva; b) per i bambini di età inferiore ai sei anni; c) per i soggetti con patologie o disabilità incompatibili con l'uso della mascherina, nonché per coloro che per interagire con i predetti versino nella stessa incompatibilità.

È fortemente raccomandato l'uso dei dispositivi di protezione delle vie respiratorie anche all'interno delle abitazioni private in presenza di persone non conviventi.

È fatto obbligo di mantenere una distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro, fatte salve le eccezioni già previste e validate dal Comitato tecnico-scientifico di cui all' art. 2 dell'ordinanza 3 febbraio 2020, n. 630, del Capo del Dipartimento della protezione civile".

In altre parole, durante le assemblee è sempre obbligatorio l'uso della mascherina, tanto che l'assemblea si svolga in spazi aperti, tanto negli spazi privati. Quindi si applica il protocollo di cui al DPCM licenziato mesi fa.

Tale protocollo, prevede che "dovrà essere garantito il rispetto del mantenimento della distanza interpersonale di almeno 1 metro e, in caso sia prevista una durata prolungata, anche l'uso della mascherina".

Il successivo DPCM 18 ottobre 2020 interviene integrando l'art. 1 del decreto presidenziale firmato il 13 ottobre e, in particolare, recita: "Sono sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, ad eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza; tutte le cerimonie pubbliche si svolgono nel rispetto dei protocolli e linee guida vigenti e a condizione che siano assicurate specifiche misure idonee a limitare la presenza del pubblico; nell'ambito delle pubbliche amministrazioni le riunioni si svolgono in modalità a distanza, salvo la sussistenza di motivate ragioni; è fortemente raccomandato svolgere anche le riunioni private in modalità a distanza".

Inoltre, l'art. 63 della L. n. 126/2020 intitolato "Semplificazione procedimenti assemblee condominiali", nel merito dello svolgimento dell'assemblea condominiale online o in via telematica, l'art. 63 L. n. 126/2020 prevede che "le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente articolo (e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'articolo 121,) sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio."

Lo stesso articolo, alla lett. b prosegue affermando "anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.

In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».

Ora il DPCM del 18 ottobre vieta tassativamente assembramenti fino al 13 novembre e, per analogia, quindi, anche le assemblee di condominio al pari delle assemblee societarie, devono ritenersi sospese fino a quella data e salvo ulteriori eventuali proroghe.

C'è da chiedersi, infatti, che differenza vi è tra un'assemblea di 25 soci di una qualsiasi società e un'assemblea con 25 condòmini? La risposta non può che essere: nessuna!

Esaminiamo ora la prevista possibilità di svolgere le assemblee in modalità telematica: l'art. 63 della L. n. 126/2020 precisa, come anzidetto che, nel caso non sia previsto dal regolamento condominiale, i condomini, all'unanimità, possono consentire lo svolgimento dell'assemblea in modalità di videoconferenza. Non si ha notizia, al momento, di regolamenti di condominio già esistenti che prevedano tale modalità.

Quindi, l'amministratore per poter svolgere l'assemblea in videoconferenza dovrà raccogliere il consenso unanime dei partecipanti al condominio: infatti, solo il condomino è legittimato ad impugnare il deliberato assembleare.

Richiedere il suo preventivo assenso, rende di fatto, "blindata" l'assemblea così svolta.

Tuttavia, il 20 ottobre scorso è sopraggiunta la circolare del Ministero dell'Interno, n. 15350/117/2/1, che specifica alcuni aspetti relativi all'attuazione degli ultimi Dpcm. In particolare, la circolare afferma che "sono inoltre sospese tutte le attività convegnistiche o congressuali, con la sola eccezione di quelle che si svolgono con modalità a distanza.

Le riunioni private sono ancora consentite in presenza, sebbene il loro svolgimento da remoto sia fatto oggetto di una forte raccomandazione.

Si precisa che la distinzione fra riunioni private ed attività convegnistiche e congressuali, il cui svolgimento in presenza è sospeso, è da ascrivere ad alcuni elementi estrinseci, quali il possibile carattere ufficiale dei congressi e dei convegni, l'eventuale loro apertura alla stampa e al pubblico, il fatto stesso che possano tenersi in locali pubblici o aperti al pubblico.

Elementi questi assenti, in tutto o in parte, nelle riunioni private, come, ad esempio, nelle assemblee societarie, nelle assemblee di condominio, ecc."

Dunque, ora è lecito organizzare le assemblee condominiali in presenza? Non è così, ed un'analisi più attenta lo dimostra. Per il Centro studi dell'ANAMMI, è giusto ritenere che un'assemblea di condominio rientri nelle più generiche "attività convegnistiche e congressuali", il cui svolgimento deve al momento ritenersi sospeso, salvo che non possa essere tenuta in modalità remota.

In tal senso l'assimilazione del concetto di "riunione privata" a quella condominiale, sostenuta nella circolare del Ministero, fa riferimento alla circostanza che nella riunione privata non si utilizzano "locali pubblici o aperti al pubblico". Di contro, precedenti provvedimenti raccomandano la tenuta delle riunioni in locali appositamente attrezzati: un'eventuale riunione svolta in aree private (e tali non sono neanche il lastrico condominiale o l'androne), costituisce facilmente "assembramento" con tutte le conseguenze del caso e i divieti del momento.

La precisazione del Ministero dell'Interno in merito alla distinzione fra "riunioni private" ed "attività convegnistiche", oggi appare un nonsenso. Tra l'altro, etimologicamente, convegno e riunione sono considerati sinonimi e, soprattutto, vanno intesi nello spirito più in generale della salvaguardia della salute di tutti.

Inoltre, anche laddove consente le riunioni private, la stessa circolare evidenzia che queste sono oggetto di "forte raccomandazione", ovvero di grande prudenza.

Stante, inoltre, la natura particolarmente eccezionale delle disposizioni "antiassembramento" - non va dimenticato che siamo in piena pandemia - l'amministratore non potrà essere in alcun modo ritenuto responsabile per la non tenuta delle assemblee. Viceversa potrà essere chiamato a rispondere, civilmente e penalmente, delle conseguenze che potrebbero verificarsi a seguito della tenuta di un'assemblea condominiale.

Al di là dei vari Dpcm o circolari, per l'ANAMMI, in un momento tanto complesso, non c'è che una regola cui attenersi: il buon senso.

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Alessio
Alessio 23-10-2020 23:27:31

Alessandro, leggo un po’ di invidia nelle tue righe. Ti invito ad analizzare gli adempimenti e le responsabilità dell’amministratore, soprattutto su lavori di notevole entità, prima di usare sarcasmo non necessario. E considera che sono i condomini che richiedono l’assemblea è non l’amministratore a proporla. Da questo si capisce che scrivi senza conoscere bene le cose. Il problema non è il compenso straordinario degli amministratori quanto il rinvio per deliberare lavori inerenti il superbonus. Prorogassero il tutto non ci sarebbe la corsa all’appalto dei lavori e di conseguenza la necessità di convocare riunioni. Polemizzare inutilmente non porta a nulla.

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Biagio
Biagio 24-10-2020 08:42:22

Perché spingere per il bonus 110, ai condomini bisogna spiegare la realtà anche delle eventuali modifiche dei restringimenti dei muri, tipo balconi dove ci sono anche le verande. chi pagherà queste modifiche? E' tutto gratis? Bisogna approfondire. Eventuali sanzioni a carico di chi sono?. E poi da non sottovalutare che in particolare c'è crisi e molte persone non lavorano. Quali sono i veri interessi per gli amministratori? Perché approvare in quell'assemblea senza dar in minimo di tempo (giorni) affinché si valuti di quali lavori si sta parlando con tutti i pro e contro e con qualche dubbio da sciogliere?

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Alessio
Alessio 24-10-2020 09:09:36

Biagio, anche te mi sembra che non conosci bene l’argomento di cui stiamo parlando. Bisogna sapere che l’iter per deliberare i lavori di superbonus è lungo e prevede diverse assemblee, non si delibera in un’unica seduta! Bisogna fare una diagnosi energetica, illustrare al condominio i lavori necessari per l’ottenimento dell’eventuale beneficio fiscale, descrivere bene gli interventi previsti, informare i condomini sui costi, eventuale cessione del credito, eccetera eccetera. Chi non è amministratore non può sapere la mole di lavoro dietro a questi lavori. E non conosco lavoratore che lavori gratis. Bisogna conoscere le cose prima di commentarle.

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Michele
Michele 24-10-2020 10:41:46

Noi ne dovremmo fare una il 27 novembre presso una sala convegni di un hotel. È possibile farla? Che responsabilità ha il presidente?

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Mario
Mario 24-10-2020 10:46:00

Salve a tutti. Premetto che sono ignorante in materia. Vorrei fare solo una domanda:posso io condomino organizzare un'assemblea condominiale in presenza? La farei a casa mia in una sala di circa 20mt quadrati, siamo solo in 4,per far presente che ci sono dei lavori urgenti e pericolosi da risolvere, che affacciano sul lato dove passano persone. Mettendo anche la possibilità di fare una videochiamata, anche se 2 di loro sono anziani e già mi hanno detto che non sono capaci e quindi verrebbero di persona, ovviamente garantisco le distanze e disinfettante per le mani, solo 1 persona forse non verrebbe, e nel caso può essere annullata da questa unica persona che non vuole farla?
Grazie mille

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Alessio
Alessio 24-10-2020 11:59:12

Michele, secondo me non c’è alcun problema se fatta in una sala convegni. Il tutto dovrebbe essere regolare, importante è rispettare le regole, ovvero mascherina sempre addosso e distanze mantenute!

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Alessio
Alessio 24-10-2020 12:02:33

Mario, fare assemblea non è vietato al momento, almeno non specificatamente! Se siete solo quattro non vedo che problemi ci possono essere, anche qui bisogna ovviamente rispettare le regole. Se la persona che non viene impugna l’eventuale delibera assembleare sarà il giudice a valutare se l’assemblea è stata regolare o meno ma anche qui non vedo problemi. Bisogna evitare di fare assemblee non urgenti.

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Corrado
Corrado 24-10-2020 13:18:15

La circolare emanata dal Ministero dell'Interno è chiara e non si presta a nessuna incertezza interpretativa. Le riunioni condominiali sono considerate alla stregua di riunioni private e come tali consentite con l'utilizzo delle precauzioni necessarie per evitare la diffusione.

per articolare il mio pensiero rimando a questo.
https://www.pagineprofessionisti.it/professionisti/visualizza_news.asp?prof=amministratori&nick=Amministrazioni%20Condominiali%20Immobiliari%20Corrado%20Mascolo&id=2


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Alessio
Alessio 24-10-2020 14:31:54

Alessandro, qui chi si lamenta sei tu e nessun altro. Concordo sul fatto che fare assemblee ora è pericoloso ma a giugno tante cose non si sapevano... nemmeno a settembre le idee erano chiare ma, ripeto, chi non è del mestiere non lo può sapere e non è corretto commentare se le cose non le si conosce.

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ANTONELLA FERRARI
ANTONELLA FERRARI 24-10-2020 16:15:01

A giugno quando ho proposto le assemblee in hotel a pagamento (ovviamente per dovuta sanificazione e distanza come da indicazioni ministeriali), ho visto un cambiamento di atteggiamento da "bisogna fare assolutamente l'assemblea anche in giardino" a " Ah no allora se si paga meglio aspettare"...ed eccoci qui. Magari bastava sino da subito essere più chiari con le assemblee virtuali cosi da portare avanti l'ecobonus richiesto dai condomini a gran voce (non gli amministratori bensi i condomini stessi).
Ora attenzione perchè se le nostre sono come riunioni private in presenza non si può superare il numero SEI. Gli alberghi non ti prendono se si è in di più. Non è mai stato semplice gestire questo caos

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Giovanni
Giovanni 24-10-2020 20:21:43

É da più giirni che assisto allibito ad una passerella di professorini improvvisati che si cimentano con prblematiche su temi che dovrebbero essere di esclusiva compete nza di pochi addetti ai lavori. Ormai il nostro legislatore ha fugato i dubbibcon una circolare che conferma la possibilità delle assemblee condominiali in presenza. Le rappresentanze di categoria dalle sigle più varie potrebbero fare a meno in un momento già difficile di far politica corporativa mettendo in giro dellevvere e proprie faq news!. L'Italia continua - ahinoi-ad essere il Paese delle competenze improvvisate e dei titoli usurpati!! Che vergogna!


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Alessio
Alessio 25-10-2020 15:03:44

Alessandro, intendevo che a settembre non si sapeva ancora nulla in merito alla cessione del superbonus... e comunque rimane il fatto che in un periodo di incertezza dove anche i ristoranti non possono accettare più di 4 persone al tavolo insistere sul fare assemblee mi sembra folle. Poi ognuno fa quello che vuole ma quando la responsabilità ricade esclusivamente sull’amministratore è comprensibile che egli non voglia convocare assemblee. Per i non addetti ai lavori: le assemblee di condominio possono essere svolte anche in assenza dell’amministratore. Quindi se i condomini hanno l’esigenza di deliberare lavori possono farlo in autonomia. Assumendosi loro la responsabilità 👍🏻

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ANDREA LENZI
ANDREA LENZI 27-10-2020 18:40:29

digressione lessicale

@Giovanni FAKE news, non faq news.
faq sono le Frequently Asked Question, cioè un elenco delle domande più frequenti

@Alessio:
"inerente A qualcosa" è l'unica forma possibile, poiché il verbo "inerire" è intransitivo, cioè non può reggere il complemento oggetto

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