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Si riparte con la convocazione delle assemblee
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Si riparte con la convocazione delle assemblee

Ma si può ipotizzare che i condomini dotati dei necessari strumenti informatici si colleghino da casa?

Avv. Gianfranco Di Rago  

Una recentissima Faq pubblicata sul sito internet della Presidenza del Consiglio dei Ministri ha spiegato come con l'entrata in vigore del D.L. 33/2020 del 16 maggio scorso (art. 1, comma 10) sia venuto meno il divieto di riunione imposto a suo tempo dall'art. 1, comma 1, lett. c), del D.P.C.M. 1 Marzo 2020 e sia quindi possibile riprendere lo svolgimento delle assemblee in presenza anche in ambito condominiale.

Occorrerà ovviamente rispettare tutta una serie di misure di sicurezza per far osservare il rispetto del c.d. distanziamento sociale ed evitare nuovi contagi. Ma non è questo l'argomento sul quale vi vorrei intrattenere in questa sede, riservandolo magari a futuri interventi.

Vorrei infatti sottoporre alla vostra attenzione la questione se la c.d. assemblea a distanza sia stata soltanto una suggestione scaturita da questo difficile periodo emergenziale o se sia invece possibile, da qui in avanti, garantire ai condomini un accesso telematico all'assemblea in aggiunta alle tradizionali modalità di partecipazione.

Potrebbe trattarsi di una soluzione che, oltre a venire incontro ai bisogni di alcuni condomini (disabili, anziani, genitori single, persone che lavorano con turni serali, ecc.), garantirebbe ad esempio di raggiungere più facilmente i quorum costitutivi e deliberativi.

Quorum necessari per la sostituzione di una delibera condominiale

Gli ostacoli normativi.

Senza volere in questa sede riproporre l'intenso dibattito svoltosi in questi mesi tra gli addetti ai lavori, possiamo sintetizzare il problema dicendo che per lo svolgimento dell'assemblea a distanza vi sono una serie di ostacoli normativi, vuoi perché non vi è una disposizione che la prevede espressamente vuoi perché, al contrario, vi sono disposizioni inderogabili che disciplinano la convocazione e lo svolgimento dell'assemblea condominiale (gli artt. 1138, comma 4, c.c. e 72 Disp. att. c.c. indicano chiaramente che il regolamento condominiale non può derogare, tra gli altri, agli artt. 1136 c.c. e 66 Disp. att. c.c.).

Poiché la dichiarazione dello stato emergenziale - e la relativa normativa eccezionale - si appresta a terminare i propri effetti il prossimo 31 luglio, per rispondere al nostro quesito occorre ragionare soltanto sulla base delle predette disposizioni ordinarie in tema di svolgimento dell'assemblea condominiale, senza fare riferimento agli artt. 73 e 106 del D.L. 18/2020.

Il regolamento condominiale come strumento per disciplinare la partecipazione a distanza all'assemblea condominiale.

Le regole sulla partecipazione a distanza all'assemblea potrebbero essere introdotte con il regolamento condominiale . Ma, come appena evidenziato, le disposizioni di legge sullo svolgimento dell'assemblea sono inderogabili.

Game over? Forse no…

A fronte di una norma inderogabile, a parere di chi scrive, occorre estrapolare ratio e finalità della disposizione, al fine di circoscriverne il perimetro applicativo. Se questo è vero, dobbiamo allora in primo luogo definire il "cuore pulsante" delle disposizioni di cui agli artt. 1136 c.c. e 72 Disp. att. c.c., che può individuarsi nelle regole sulla composizione e il funzionamento dell'assemblea, ovvero, detto in altri termini, nei principi della collegialità e del rispetto dei diritti della minoranza .

Il procedimento assembleare è infatti quell'insieme di atti finalizzati alla formazione della volontà condominiale sulla base del principio maggioritario. Detto procedimento deve svolgersi nel rispetto di forme che garantiscano la possibilità di un pari confronto tra gli aventi diritto.

E' questo il criterio con il quale valutare se un'eventuale deroga alle forme fissate ex lege possa essere ritenuta valida.

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L'interpretazione evolutiva delle norme di legge.

D'altra parte, nell'interpretazione evolutiva delle disposizioni di legge, come potrebbe essere nel caso di specie, allorché una norma appaia "datata", essendo stati superati i referenti economici e sociali della stessa e dovendo applicarla in modo adeguato alla realtà quotidiana, occorre passare da un approccio formalistico a uno maggiormente sostanziale .

Si obietterà che tali disposizioni siano state modificate di recente, con la riforma del condominio del 2012. E' vero.

Ma l'enorme impulso che in questi mesi di lockdown è stato fornito all'adozione di soluzioni di smart working e di comunicazione a distanza era inimmaginabile fino allo scorso mese di febbraio (a pensarci, sembra quasi di parlare di un'altra epoca) e difficilmente, sempre a parere di chi scrive, si potrà (e si vorrà) tornare indietro.

L'elaborazione giurisprudenziale sulle modifiche regolamentari alle modalità di svolgimento dell'assemblea condominiale.

D'altra parte anche l'elaborazione giurisprudenziale condotta sull'art. 1138 c.c. dimostra che alcuni aspetti dello svolgimento dell'assemblea condominiale possono essere regolamentati dai condomini anche in deroga alle disposizioni codicistiche.

Per la giurisprudenza è ad esempio indubbio che il regolamento non possa diminuire il termine legale che deve intercorrere tra la spedizione e il ricevimento dell'avviso di convocazione (mentre lo stesso può essere innalzato).

Pacifico è poi il fatto che non possano essere modificati i quorum costitutivi e deliberativi fissati dalla legge per l'adozione delle delibere.

E' invece ammesso che il regolamento stabilisca criteri più stringenti per la nomina dell'amministratore ex art. 1129 c.c. o che preveda una clausola compromissoria per la devoluzione ad arbitri delle liti tra condomini e condominio ex art. 1137 c.c. oppure, ancora, che introduca limiti più stringenti alla facoltà dei condomini di conferire delega a soggetti terzi per partecipare all'assemblea ( Cass. civ., sez. II, 29 maggio 1998, n. 5315; Cass. civ., sez. II, 11 agosto 1982, n. 4530; Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1973, n. 853).

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Ai fini che ci occupano risulta molto interessante l'evoluzione giurisprudenziale registratasi su quest'ultimo aspetto. Infatti la Suprema Corte chiarisce come il criterio interpretativo per valutare la legittimità di siffatte deroghe sia proprio quello della salvaguardia delle finalità insite nelle disposizioni di cui agli artt. 1136 c.c. e 66 Disp. att. c.c..

Infatti in esse si può leggere che "la norma del regolamento condominiale che limita, non la facoltà del condomino di partecipare alle assemblee a mezzo di un suo rappresentante, ma la possibilità del rappresentante di accettare l'incarico da parte di più di due condomini, non viola alcuna disposizione e risponde all'esigenza di garantire il dibattito e la collegialità delle assemblee", che "l a clausola del regolamento di condominio, che limita il potere di rappresentanza dei condomini in assemblea nel senso che possa essere esercitato solo tramite determinate persone (nella specie: parenti o altro condomino), non contrasta con la normativa sul diritto inderogabile del condomino di farsi rappresentare in assemblea (artt. 67 e 72 disp. Att. Cod. civ.) in quanto la stessa non è ostativa della regolamentazione di tale diritto quanto alle concrete modalità di esercizio" e che "la modifica del regolamento condominiale, nel senso di limitare il potere dei condomini stessi di farsi rappresentare nelle assemblee, riducendolo a non più di due deleghe, conferite ad altri partecipanti alla comunione per ogni assemblea, non incide sulla facoltà di ciascun condomino di intervenire in questa a mezzo di rappresentante (art. 67 comma primo Disp. att. cod. civ.), ma regola l'esercizio di quel diritto, inderogabile (secondo quanto si evince dal successivo art. 72) a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente".

Si può fare ricorso anche a un regolamento assembleare?

Ma detta giurisprudenza di legittimità potrebbe permettere un ulteriore passo interpretativo di fondamentale rilevanza pratica, per i motivi che si vanno conclusivamente a riportare.

I precedenti di legittimità sopra citati facciano riferimento a regolamenti contrattuali , come tali vincolanti per tutti i condomini. E' evidente come una soluzione del genere risolva parzialmente il problema della partecipazione a distanza, poiché ciò sarebbe possibile soltanto per i condomini di nuova costituzione, laddove l'originario proprietario dell'edificio introducesse una norma ad hoc , a meno di immaginare delle modifiche all'unanimità dei regolamenti esistenti, cosa possibile ma non certo agevole.

Le cose cambierebbero se fosse invece legittimo inserire una clausola siffatta nel regolamento con una deliberazione assembleare a maggioranza.

Vale la pena di chiedersi se ciò sia possibile.

Uno spunto in questo senso è proprio rappresentato dalla citata sentenza della Suprema Corte n. 5315/98. In essa, infatti, si discuteva della legittimità della modifica del regolamento condominiale di natura non contrattuale in ragione di una deliberazione della maggioranza dei partecipanti con la quale si intendeva limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee.

La modifica, come si diceva, è stata ritenuta conforme a legge dalla Suprema Corte, poiché essa non incideva sulla facoltà di ciascun condomino di intervenire in assemblea a mezzo di rappresentante, ma si limitava a regolare l'esercizio di quel diritto, esso sì inderogabile, perché posto a presidio della superiore esigenza di garantire l'effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee nell'interesse comune dei partecipanti alla comunione singolarmente e nel loro complesso considerati.

Ora, il fatto che una clausola del regolamento condominiale si limiti a disciplinare l'esercizio dei diritti dei condomini è evidentemente proprio la caratteristica che consente di distingue all'interno di esso le disposizioni modificabili a maggioranza da quelle che possono essere modificate solo all'unanimità, in quanto pongono limitazioni ai diritti dei condomini sulle parti esclusive o comuni ovvero attribuiscono diritti maggiori ad alcuni condomini.

Le prime, anzi, possono essere modificate con maggiore semplicità proprio perché per la loro natura regolamentare sono suscettibili di variazioni e adattamenti in relazione alle mutevoli esigenze e agli interessi della compagine condominiale.

Se si ammette che anche una disposizione regolamentare di natura assembleare possa introdurre una disciplina particolare dello svolgimento dell'assemblea, laddove non vengano intaccati i principi di collegialità e di tutela della minoranza, limitandosi quindi a regolare l'esercizio dei diritti dei condomini, ad avviso di chi scrive si può allora ritenere legittima la clausola regolamentare adottata a maggioranza che preveda la possibilità che i condomini partecipino a distanza a un'assemblea che si svolga in maniera tradizionale.

In un caso del genere, infatti, il condomino non sarebbe certo obbligato a partecipare in videoconferenza ma, ove lo volesse e fosse dotato dei necessari strumenti informatici, potrebbe farlo liberamente, sulla scorta della previsione regolamentare, semplicemente avvisando per tempo l'amministratore della sua scelta.

Quest'ultimo, in ossequio alla medesima disposizione del regolamento condominiale, dovrebbe quindi essere pronto ad agevolare l'esercizio del diritto da parte del condomino, consentendogli una partecipazione all'assemblea in videoconferenza in contemporanea allo svolgimento della stessa nel luogo prescelto e nel quale sarebbero fisicamente presenti i condomini che avessero invece preferito non avvalersi dell'opzione regolamentare.

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