Tanto parlare di una cosa, fa sì che, poi, quella cosa divenga reale.
Se non esistono schemi per disciplinarla, la cosa reale assume le forme che ognuno preferisce darle.
È così anche per l'assemblea on-line: noi, per ragioni giuridiche che abbiamo dettagliatamente indicato, riteniamo che la convocazione e svolgimento in questa modalità rischino d'invalidare il deliberato.
Attenzione alle assemblee online
Riteniamo che ciò valga anche per la così detta assemblea mista, per le stesse e identiche ragioni. Certo, noi non siamo portatori del verbo ed in punto di diritto, salvo qualche eccezione, quasi mai ci si può considerare tali.
Eppure c'è chi lo si crede, ci sono operatori ed interpreti che rivestono la loro parola della parvenza del verbo. Rischiando di causare danni.
I danni in questo caso sono le impugnative e in situazione di grave crisi economica (ci sono persone a zero euro da inizio marzo) non manca chi legittimamente esercita le proprie prerogative, prerogative che magari in tempi normali non avrebbe pensato di azionare… per evitare spese ingenti, Senza tralasciare, poi, eventuali profili di responsabilità diretta dell'amministratore per avere agito senza la dovuta diligenza.
Assemblea mista, il quesito del nostro lettore
Il caso che ci ha sottoposto il nostro lettore riguarda un'assemblea mista, cioè una riunione in parte svolta in presenza ed in parte con collegamento da remoto.
Questo il quesito: «cari amici di Condominioweb, ho bisogno di un vostro aiuto! Non ci sto capendo niente. Nel mio condominio siamo 50 e dobbiamo decidere lavori di manutenzione straordinaria per € 120.000,00 che il lockdown non ci ha consentito di deliberare prima.
Il mio amministratore ha avuto l'idea dell'assemblea mista: nell'avviso di convocazione ha scritto che presso il suo studio si dovranno presentare il presidente ed il segretario, mentre gli altri condòmini potranno collegarsi da casa o da dove vogliono tramite l'apposito link che ha indicato nell'avviso stesso.
Una soluzione interessante, sennonché il puntuto mio dirimpettaio mi ha detto che così facendo la delibera sarà sicuramente invalida perché presidente e segretario, se non li indica il regolamento, vanno scelti una volta costituitasi l'assemblea.
È vero? Il nostro è il classico condominio pieno di "causisti", è un attimo che ci troviamo una grana enorme, oppure andiamo tranquilli?»
Non abbiamo risposte certe, dicevamo prima, ma ci pare che la grana il nostro lettore se la ritrovi: una grana in grado di mettere a rischio un appalto da € 120.000. Come diceva quello? Mica bruscolini.
Vediamo perché.
Assemblea mista, la presenza nel luogo di riunione
Come dicevamo il dibattito del periodo è anche incentrato sulle assemblee on-line, miste, per metempsicosi condominiale.
Si spinge per questa modalità, le ragioni sono comprensibilissime, ma a diritto invariato, la strada è davvero molto, molto stretta. Forse l'analogia con le assemblee delle associazioni e delle società, forse, ma solo per il periodo di validità della norma, ossia fino alla cessazione dello stato di emergenza (artt. 73 e 106 d.l. 18/2020), ma nutriamo grossi dubbi trattandosi di norma eccezionale.
Ad ogni buon conto, nel caso di assemblea mista si deve scegliere chi deve essere presente alla riunione nel luogo fisico indicato dall'amministratore: è evidente che la scelta deve essere eseguita prima, nella concordia dei condòmini, perché se non c'è accordo chi va? Ma questo non riguarda le figure di presidente e segretario.
Assemblea mista, meglio nessun presidente che uno indicato iure divino
La dottrina è unanimemente orientata nell'affermare che l'individuazione di presidente e segretario, salvo diversa indicazione del regolamento di condominio, è uno dei primi atti di competenza della costituenda assemblea (tra i tanti in tal senso F. Tamborrino, M. Tamborrino, Come si amministra un condominio, IlSole24Ore, 2009).
Come può essere, quindi, che presidente e segretario si palesino sotto questa veste presso lo studio dell'amministratore?
Non è possibile… a meno che tutti i condòmini non siano già d'accordo in tal senso, ovvero il regolamento non individui chi debba essere considerato presidente e segretario.
Due persone che si autonominano presidente e segretario, ovvero che siano indicate da una ristretta cerchia, contravvenendo al criterio di scelta collegiale, sul quale è imperniata pressoché tutta la gestione condominiale, rischiano di mettere in pericolo la validità di quella delibera.
Chi nomina l'amministratore? L'assemblea o l'autorità giudiziaria. Già la nomina operata dal costruttore è come se non esistesse.
Idem per presidente e segretario. È vero, c'è sempre da dire che per contestare quel modus operandi, che sottrae al collegio la prerogativa di scegliere chi la dirige, bisogna contestarla.
Almeno rischiano di farlo nel condominio del nostro lettore, 50 persone tra le quali dei litigiosi di professione.
Che cosa suggerire allora?
Superando la nostra ritrosia nel considerare valida un'assemblea on-line o mista e fermo restando che quanto diremo fa venire meno altri profili eventuali d'invalidità, forse è meglio che non si nominino presidente e segretario, perché la loro nomina non è considerata obbligatoria dalla Cassazione (Cass. n. 4615 del 1980 e n. 5709 del 1987).
Ricordando un fatto: sempre di sentenze si tratta, cioè anche senza nominare nessuna delle due figure c'è sempre rischio.
Forse quell'assemblea è meglio non tenerla con quella modalità.
Coronavirus e assemblee condominiali
