In un condominio, l'organo decisionale è identificato con l'assemblea mentre quello esecutivo è riferito all'amministratore. Di regola, quindi, alla prima spetta il compito di assumere tutte le decisioni vincolanti per la collettività dei proprietari; al secondo, invece, residua l'onere di eseguire quanto, legittimamente, disposto dai condomini.
Esiste, però, una circostanza in cui non è chiaro chi possa decidere: essa corrisponde alla nomina del legale del fabbricato. Può accadere, infatti, che il condominio debba promuovere un'azione giudiziale oppure che sia chiamato a difendersi in un procedimento avviato nei suoi riguardi; si tratta di una circostanza che impone di conferire mandato ad un avvocato per la cosiddetta difesa tecnica.
In questo caso, deve riunirsi l'assemblea e decidere su quest'ordine del giorno? L'amministratore potrebbe agire di propria iniziativa? Sarebbe necessario convocare una riunione per ratificare la propria scelta?
Inoltre, molti si chiedono a chi spetta il potere di agire quando, invece, si vuole revocare l'incarico al professionista, inizialmente nominato; una circostanza del tutto ordinaria, magari verificatasi, semplicemente, perché il legale non soddisfa le aspettative dei proprietari. Pertanto, in caso di revoca dell'avvocato in corso di causa, chi decide l'assemblea o l'amministratore?
Nomina avvocato condominio: può decidere l'amministratore?
Per rispondere a questa domanda occorre esaminare gli articoli di legge pertinenti al caso. In quest'ottica, quindi, è opportuno richiamare l'art. 1130 c.c. e il successivo art. 1131:
- nel primo sono descritte le funzioni assegnate all'amministratore. Ovviamente, è inutile elencarle tutte. È sufficiente ricordare, a titolo esemplificativo, il compito di riscuotere i contributi oppure l'obbligo di rendere il conto delle entrate e delle uscite del fabbricato;
- nel secondo, il codice civile specifica che l'amministratore ha la rappresentanza dei condomini, può agire in giudizio sia contro gli stessi che nei confronti di terzi e che… può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio...
Le disposizioni appena richiamate sono state interpretate dalla giurisprudenza corrente. Essa ritiene che tutto ciò che rientra nelle attribuzioni dell'amministratore giustifica il fatto che quest'ultimo possa, autonomamente, incaricare un avvocato.
Ad esempio, a proposito della nomina di un legale avvenuta extra assemblea, è stato affermato che «l'amministratore può resistere all'impugnazione di una delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso» (Cass. n. 8309 del 2015; Cass. n. 1451 del 2014; Cass. n. 27292 del 2005)».
Pertanto, in questo, come negli altri casi, l'amministratore non deve ricorrere alla previa convocazione di un'assemblea condominiale e non ha necessita di ottenere la successiva ratifica assembleare della scelta già operata.
Revoca del mandato all'avvocato: ruolo dell'assemblea e dell'amministratore
Alla luce delle considerazioni appena espresse, sembra conseguenziale che la scelta di revocare il mandato di un avvocato in merito ad una lite condominiale, sia, fortemente, condizionata dalle regole che indirizzano il potere di nomina.
Richiesta parere avvocato, deve deliberarlo l'assemblea di condominio?
Per questo motivo, la revoca potrebbe intervenire ad opera dell'amministratore, pur senza consultare l'assemblea, ove mai si tratti di questione rientrante nelle proprie attribuzioni.
Resta inteso che l'assemblea avrebbe, comunque, il potere di revocare un mandato già conferito dal proprio rappresentante; ad esempio, in una riunione straordinaria, richiesta e poi convocata, con all'ordine del giorno proprio questo argomento.
Viceversa, in tutti gli altri casi, quando cioè la lite esorbita dalle competenze e dalle funzioni dell'amministratore, questi non potrà nominare alcun legale, senza dover poi ricorrere alla necessaria ratifica.
Lo chiarisce, proprio la Cassazione, in una decisione a Sezioni Unite; a proposito di un amministratore che aveva impugnato una sentenza sfavorevole al condominio senza l'autorizzazione del medesimo, essa ha affermato che «... l' amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio… ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare una pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione… (Cass. S.U. sent. n. 18331/2010)».
In questa, come nelle altre ipotesi, sarà l'assemblea a dover deliberare sulla nomina dell'avvocato difensore e a poter disporre la sua, eventuale, successiva revoca.
Nomina e revoca avvocato condominio: il caso dell'usucapione
In prospettiva di una lite condominiale, alla luce delle considerazioni precedenti, si ricava che, in determinati casi, la nomina e la revoca di un avvocato può avvenire, ad opera dell'amministratore, anche senza la preventiva autorizzazione o la successiva ratifica dell'assemblea.
Si è visto, altresì, che allorquando la causa non è inerente alle attribuzioni dell'amministratore, il potere di conferire un mandato ad un legale o di revocarlo non può che passare per la tradizionale riunione.
C'è però, un caso particolare, dove nessuno dei due organi condominiali citati può assumere una decisione vincolante per tutti. Sto parlando di quello in cui il fabbricato intende avviare un procedimento per l'acquisizione di un'area a titolo di usucapione.
In questa ipotesi, non si tratta, infatti, di difendere la proprietà, ma semmai di estenderla. In particolare, quest'azione legale è diretta non soltanto a conseguire l'accrescimento dei diritti comuni, ma ad assumere, conseguenzialmente, i diritti e i doveri connessi al bene, la cui usucapione dovrà essere oggetto di accertamento giudiziale.
Per questo motivo, la giurisprudenza ha chiarito che il mandato al legale potrà essere conferito soltanto da ogni singolo condomino, poiché trattasi di materia che esula dalle competenze sia dell'amministratore sia dell'assemblea (Cass. civ. sent. n. 21826/2013).
Evidentemente, tale conclusione condizionerà anche la successiva, eventuale, revoca del professionista che dovrà avvenire con le stesse modalità appena indicate.
