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Morosità e insolvenze ai tempi del covid19: cosa deve fare l'amministratore

I rischi per il creditore che non effettua le ricerche sui beni da pignorare.
Verifika.it 

L'emergenza sanitaria determinata dal covid-19, divenuta economica e finanziaria, comporta anche l'aumento delle morosità generate dal mancato pagamento di locazioni e spese condominiali.

Il mancato pagamento degli oneri dovuti da persone o imprese rischia di finire nell'agenda dell'amministratore di condominio come uno dei problemi principali da dover affrontare nel 2021, insieme all'interpretazione dei DPCM che si susseguono.

L'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO DEVE AGIRE PER IL RECUPERO DEL CREDITO COME GLI IMPONE LA LEGGE

Partiamo dal dato normativo: l'amministratore di condominio deve agire per il recupero delle spese condominiali entro sei mesi dall'approvazione del consuntivo (art.1129 del Codice Civile).

L'amministratore non può scegliere se e quando agire ma è obbligato al pari trattamento nei confronti di tutti: ciò comporta l'obbligo, pena la responsabilità professionale, di chiedere il decreto ingiuntivo contro tutti i morosi entro termini di Legge.

Una volta approvata la ripartizione delle spese dall'assemblea di condominio, l'amministratore deve sollecitare ai morosi il pagamento delle spese, siano esse ordinarie o straordinarie.

In caso di mancato spontaneo pagamento, se non hanno sortito effetti concreti i solleciti verbali e scritti, l'amministratore ha il dovere di rivolgersi ad un avvocato per richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso: la Legge gli impone un vero e proprio obbligo di agire per la riscossione forzosa entro 6 mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso (che è quello corrispondente agli oneri condominiali dovuti e non versati), salvo che l'assemblea lo dispensi da tale obbligo.

Se l'amministratore non agisce entro tale termine è personalmente responsabile e può essere revocato senza preavviso, oltre all'eventuale richiesta di risarcimento del danno.

Non solo: il singolo condomino in disaccordo con l'assemblea, che voglia far revocare l'amministratore inerte nell'attività di recupero crediti, può agire davanti al Tribunale anche da solo: tale omissione degli obblighi, infatti, è causa di revoca dell'amministratore da parte dell'Autorità giudiziaria oltre che motivo per richiedere i danni.

UN CASO PRATICO

Nel caso in cui uno dei condomini non paghi gli oneri condominiali alla scadenza convenuta, diviene "moroso".

L'amministratore di condominio può rivolgersi attraverso il proprio legale di fiducia al Tribunale per ottenere il Decreto Ingiuntivo che è l'ordine di pagamento emesso dal Giudice nei confronti del debitore al quale viene ordinato di versare le somme arretrate dovute entro 40 giorni oppure, nello stesso termine, di fare opposizione instaurando una causa ordinaria.

L'opposizione viene effettuata quando il condomino ritiene di non dover pagare, di aver già pagato o che l'importo è errato. La giurisprudenza però ritiene illegittima l'opposizione a decreto ingiuntivo se il condomino interessato non ha prima impugnato la delibera di condominio con cui sono state approvate e ripartite le spese tra i condomini.

Nel caso particolare il decreto ingiuntivo per gli oneri di condominio è provvisoriamente esecutivo: in altre parole, se il debitore non paga immediatamente, l'amministratore può pignorargli i beni (mobili, immobili oppure somme di denaro che soggetti terzi eventualmente devono al debitore).

L'iniziativa giudiziale spetta interamente all'amministratore, in quanto rappresentante legale del condominio: seguendo le proprie valutazioni, provvederà a nominare l'avvocato di fiducia senza n obbligo di dover convocare l'assemblea per informarla o chiederle la preventiva autorizzazione.

LA SITUAZIONE CONTINGENTE

Il lockdown ha impattato le scadenze e la possibilità di notificare gli atti derivanti da procedure esecutive nei confronti di persone e imprese: la notifica di cartelle di pagamento, degli atti di pignoramento, del fermo amministrativo e delle iscrizioni ipotecarie è sospesa fino al 31/12/2020.

Pertanto chi vorrà recuperare i crediti vantati contestualmente alla gestione delle morosità condominiali, potrà dare corso ai pignoramenti mobiliari, immobiliari e presso terzi a partire dal 1/01/2021 salvo ulteriori proroghe.

In questa prospettiva, nel momento in cui cesserà il blocco posto dal Decreto Legge 129 del 20/10/2020, saranno trascorsi quasi dieci mesi dal primo Lockdown (dal 9 marzo 2020) nei quali le situazioni di insolvenza si saranno nel frattempo consolidate.

In mancanza di dati aggiornati, è ancor più opportuno che l'azione legale esecutiva venga preceduta dalla raccolta di informazioni sul debitore, per comprendere se esistano dei beni pignorabili sui quali indirizzare con precisione l'azione legale di recupero.

Conoscere la situazione del soggetto debitore, per comprendere come gestire efficacemente l'azione di recupero del credito, rappresenta un passaggio chiave che è opportuno intraprendere da subito.

I RISCHI PER IL CREDITORE CHE NON EFFETTUA LE RICERCHE SUI BENI DA PIGNORARE.

Il rischio dell'Amministratore che agisce su incarico del condominio , è di perdere tempo e denaro procedendo in assenza di informazioni certe, pignorando ad esempio conti correnti incapienti , rapporti lavorativi o trattamenti previdenziali non aggredibili, o beni già gravati da ipoteche.

Per questa ragione l'attività di due diligence sul soggetto debitore è considerata una best practice da tutte le realtà, più o meno strutturate, che si trovano a dover gestire l'azione di recupero razionalmente e con la massima efficacia.

In particolare, l'analisi del soggetto debitore dovrebbe consentire di:

  • accertare la reperibilità di una persona o l'operatività effettiva dell'impresa
  • Accertare se la persona conduca un'attività lavorativa regolarmente retribuita, non già gravata da cessioni o pignoramenti del 5° dello stipendio.
  • Individuare gli asset aggredibili nelle disponibilità di un'impresa, ad esempio quote in altre imprese.
  • accertare i precedenti eventi finanziari negativi relativi al soggetto.

Poiché l'amministratore, così come il legale, non sono soggetti specializzati nell'attività investigativa, è utile rivolgersi a un soggetto qualificato e possibilmente già specializzato nella collaborazione con amministratori condominiali e gestori d'immobili.

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Con il report patrimoniale Due Diligence, disponibile su persone e imprese, l'amministratore di condominio è in grado reperire tutte le informazioni necessarie a verificare se esista una situazione economica e patrimoniale tale da rendere positiva l'Esecuzione civile (nelle forme del pignoramento mobiliare, immobiliare o presso terzi) verso il condòmino inadempiente.

Uno strumento necessario all'amministratore e all'avvocato, in grado di fornire informazioni attuali e guidare con esattezza l'azione legale.

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