La Legge n. 220/2012 ha fortemente inciso sui poteri, sui compiti e sulle responsabilità dell'amministratore di condominio, compreso il suo ruolo in relazione alla gestione del conto condominiale.
L'art. 1129 c.c., comma 7, c.c., nella sua attuale formulazione prevede l'obbligo dell'amministratore di "far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio".
Non si è trattato di un'assoluta novità, rappresentando questa una prassi già invalsa, seguita dagli amministratori diligenti e confermata anche dalla giurisprudenza in diverse occasioni.
In particolare, per evitare la confusione tra il patrimonio di diversi enti di gestione amministrati, un consolidato orientamento imponeva agli amministratori di provvedere all'apertura di un conto (qualora il condominio ne fosse stato sprovvisto) sul quale far affluire i versamenti delle quote condominiali e da utilizzare anche per effettuare prelevamenti delle somme relative alle spese da erogare.
Il legislatore ha dunque recepito tale orientamento e ribadito la rilevanza di esigenze di trasparenza, informazione e chiarezza nella gestione dei flussi di denaro. Lo stesso art. 1129 c.c., infatti, ha altresì previsto che ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, possa chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Tale norma assume carattere inderogabile, stante il puntuale richiamo di cui all'art. 1138 c.c. nella parte in cui prevede che le norme del regolamento di condominio, anche di natura contrattuale, non possano in alcun modo derogarvi.
Estratto conto del conto corrente condominiale, alcune riflessioni
Regolarità nella gestione
L'apertura del conto corrente condominiale è onere che incombe sull'amministratore il quale dovrà provvedervi a seguito della sua nomina, oppure chiedendo tempestivamente il cambio della firma sul conto intestato al Condominio.
Lo stesso art. 1129 c.c., tra l'altro, annovera tra le "gravi irregolarità" la mancata apertura e utilizzazione del conto che possono costare all'amministratore la revoca dall'incarico.
Anche una cattiva gestione del conto condominiale in violazione degli obblighi di legge mette l'amministratore a rischio revoca. Tra le attribuzioni dell'amministratore, infatti, figura anche quella relativa alla riscossione dei contributi e all'erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni.
In particolare, la riscossione dei contributi deve ritenersi un vero e proprio obbligo in quanto la sua inerzia rischia di ripercuotersi sulla gestione dei beni comuni.
Ad esempio, qualora l'amministratore non riscuota le quote dei singoli condomini, rischia di non avere i fondi necessari per effettuare una serie di pagamenti, ad esempio quelli relativi alle bollette di luce e riscaldamento centralizzati, oppure i compensi ai fornitori, come la ditta di pulizia o che ha effettuato dei lavori.
Pertanto, l'amministratore potrebbe essere ritenuto responsabile e chiamato a rispondere dei danni occorsi al condominio (es. interruzione utenze o servizi, e così via) provocati dal non aver richiesto in tempo i contributi ai condomini.
Quando paga l'amministratore per gli oneri passivi maturati sul conto corrente
Tanto è avvenuto in una vicenda di recente analizzata dal Tribunale di Massa che, con la sentenza n. 15 del 9 gennaio 2020, ha accolto le doglianze di un amministratore di condominio che aveva agito in giudizio nei confronti del suo predecessore, revocato dall'assemblea condominiale.
L'amministratore uscente aveva omesso, malgrado ripetuti solleciti anche a mezzo legale, di consegnare la documentazione relativa all'amministrazione del condominio. Solo a seguito di un'iniziativa cautelare d'urgenza vi aveva provveduto, ma solo parzialmente: non risultavano consegnati né redatti i rendiconti annuali delle gestioni di diversi anni, né risultavano effettuati vari pagamenti.
Da qui, a seguito dell'autorizzazione dell'assemblea, era scattata la richiesta dell'amministratore in carica di condannare quello uscente al risarcimento dei danni conseguiti all'inadempimento contrattuale, danni allegati in modo specifico con rinvio, ai fini della quantificazione, alle risultanze di un accertamento tecnico preventivo dopo aver incaricato un geometra.
L'amministratore che avanza un credito nei confronti del condominio, come può recuperarlo?
Il giudice, in particolare, ritiene sussistente il danno per oneri passivi maturati sul conto corrente condominiale, maturati negli anni in conseguenza della scopertura dello stesso.
Nel caso di specie, tale danno (per quanto limitato alla somma di complessivi euro 832, oltre accessori), è ritenuto dal giudice certamente ascrivibile a inadempimento dell'amministratore "che, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1176 e 1130 c.c., avrebbe dovuto riscuotere i contributi condominiali in modo da evitare di onerare il condominio di ingiustificate passività".
Inoltre, in quanto resosi necessario ai fini della ricostruzione contabile, resa impossibile dalla carenza di documentazione e, in particolare dall'assenza di rendicontazione per ben sei anni, anche le spese di "Atp" vengono poste a carico dell'amministratore convenuto. Allo stesso modo le spese legali.
Se l'amministratore non tiene il registro di contabilità i bilanci sono annullabili
Scarica Trib Massa 9 gennaio 2020 n. 15
