Le gravi irregolarità contabili, sfociate perfino nell'uso per scopi personali del conto corrente condominiale possono portare all'affermazione della responsabilità contrattuale dell'amministratore, con conseguente condanna al risarcimento.
È successo in un caso risolto dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 2255 del 3 febbraio 2020.
Gravi irregolarità contabili dell'amministratore, il caso
Il Condominio citava in giudizio l'ex amministratore affinché il Tribunale, accertata la responsabilità contrattuale dello stesso e la mala gestio, lo condannasse al pagamento di un importo di poco inferiore ad € 20.000,00 oltre ad una somma da liquidarsi in via equitativa a titolo di risarcimento danni.
Il Condominio evidenziava, infatti, come successivamente alla cessazione dell'incarico fossero emerse gravi irregolarità contabili. Il Condominio aveva, infatti, appreso di come l'ex amministratore avesse utilizzato i fondi raccolti e destinati il pagamento dei fornitori per altre finalità e scopi, effettuato pagamenti in favore proprio e di fornitori in assenza di qualsivoglia fattura o documento che ne legittimasse e giustificasse l'esborso nonché utilizzato una parte delle somme del conto corrente condominiale per pagare una autovettura.
Il Condominio dava anche atto di essere stato costretto a sostenere, nuovamente, il pagamento di fatture in precedenza già onorate a fronte delle diffide ricevute dai creditori.
Il Tribunale di Roma, dichiarata la contumacia dell'amministratore, dopo aver ricordato come la fattispecie trovi regolamentazione nel rapporto di mandato e come il mandatario debba svolgere il proprio incarico secondo la diligenza del buon padre di famiglia, sottolinea come il Condominio, in presenza di irregolarità contabili come quelle evidenziate o che, comunque, lamenti un uso non corretto del denaro, debba fornire la prova di come l'esercizio si sia chiuso, non con debiti gestori, bensì con avanzi di cassa e di come poi gli stessi si siano "dispersi" nella gestione successiva se non addirittura occultati fin dall'inizio e come, invece, sia onere dell'amministratore provare la corretta amministrazione e dimostrare di aver destinato le somme in precedenza raccolte per il soddisfacimento di spese preventivate o comunque resesi nel corso della gestione necessarie e/o urgenti o comunque di averne ottenuto la successiva ratifica assembleare.
Amministratore di condominio e potere di spesa
L'amministratore è "solo" l'organo esecutivo del Condominio e il suo potere, anche di spesa, è confinato entro i limiti dell'art 1130, 1135 c.c. salvo che il regolamento o l'assemblea conferiscano al medesimo un maggior potere.
L'assemblea non deve solo approvare il consuntivo ma deve, altresì, valutare e verificare l'inerenza e l'opportunità della spesa. Per poter assumere correttamente e consapevolmente le relative delibere la compagine condominiale deve, però, essere messa in grado di poter effettuare queste valutazioni.
Da qui la necessità per l'amministratore di dettagliare la spese, specificare il titolo di spesa, l'inerenza della stessa ad obbligazioni legittimamente contratte dal medesimo o perché rientranti nei suoi poteri o perché a ciò preventivamente autorizzato dall'assemblea, per esempio, tramite l'approvazione del bilancio preventivo e con obbligo del professionista di sottoporre al vaglio dell'assemblea l'eventuale spesa autonomamente effettuata affinché possa esserne effettuata la ratifica, per esempio, tramite dell'approvazione del consuntivo.
L'amministratore scappa con la cassa. Il Condominio deve fornire la prova delle somme trattenute
Gravi irregolarità contabili, le conclusioni del Tribunale di Roma
Nel caso in esame l'istruttoria accertava come gran parte delle somme uscite dal conto corrente condominiale fossero del tutto prive di causa e di qualsivoglia titolo giustificativo e/o supporto documentale e come, i bonifici che l'amministratore aveva eseguito in proprio favore "per anticipazioni", fossero in realtà sprovvisti di causa.
Il Tribunale, in punto, rilevava come il diritto al rimborso in favore dell'amministratore per importi anticipati nell'interesse del Condominio troverebbe ragione solo ed unicamente quando, a fronte di spese già approvate in sede di preventivo o in sede di ratifica, l'amministratore, in presenza di fondi insufficienti per farvi fronte, sostenga personalmente questi esborsi.
Emerge chiaramente, pertanto, come il diritto al rimborso delle spese anticipate, così come l'erogazione del compenso, rimanga subordinato e condizionato ad una contabilità tenuta in modo corretto, preciso e puntuale.
Come ben sappiamo se da un lato la contabilità condominiale non richiede i crismi e le formalità della contabilità societaria, è altrettanto vero che deve consentire ai condomini di ben comprendere le entrate e le uscite, i criteri di ripartizione delle spese nonché permettere di conoscere, anche tramite l'analisi dei giustificativi, l'entità e la causa dei movimenti contabili.
La corretta tenuta della contabilità, che si concretizza nella redazione del bilancio, non solo è strumento di conoscenza e di tutela per i singoli condomini ma lo è anche per l'amministratore: la verifica del bilancio rappresenta, infatti, la verifica dell'operato dell'amministratore così come la successiva delibera di approvazione consacra la bontà della gestione e dell'intero operato dell'amministratore (Tribunale di Roma n. 9394/2019) costituendo ratifica negoziale dell'operato del medesimo con tutte le conseguenze del caso.
Nel caso in esame il Tribunale condannava l'ex amministratore al pagamento di una minor somma rispetto a quella richiesta per non aver il Condominio provato i doppi esborsi e i maggiori e ulteriori danni.
Sul punto giova, invece, ricordare la sentenza n. 9394/2019, mediante la quale il Tribunale capitolino ha condannato l'ex amministratore infedele al risarcimento anche del danno non patrimoniale.
