È stato ritenuto che il supercondominio, sorgendo "ipso iure et facto", se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti, unifica entro una più ampia organizzazione condominiale una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati.
Al supercondominio risultano applicabili le norme previste per la fattispecie condominiale ai sensi dell'art.1117 - bis c.c., che, prevede quanto segue: "Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117".
Merita di essere ricordato che secondo l'art. 67 c.c. disp. att. c.c., comma 3, nel supercondominio con più di sessanta partecipanti, per alcuni argomenti è competente una "mini" assemblea composta dai "rappresentanti" dei singoli edifici, preventivamente nominati e specificamente convocati.
Purtroppo in queste strutture complesse molto spesso manca l'amministratore del supercondominio e alle assemblee, indipendentemente dall'argomento trattato, partecipano e deliberano soggetti privi di potere decisionale.
Per capire meglio la situazione sembra utile esporre una recente vicenda trattata dal Tribunale di Pescara (sentenza n. 439 del 15 marzo 2024).
Supercondominio e partecipazioni alla assemblea dei condomini o dei rappresentanti. Fatto e decisione
I comproprietari di unità immobiliari ricomprese negli edifici facenti parte di un complesso edilizio (supercondominio), si rivolgevano al Tribunale per sentire sospendere, in via preliminare, l'efficacia di una delibera assembleare, chiedendo nel merito di accertarne e/o dichiararne l'invalidità/inesistenza (per nullità e/o annullabilità e/o inefficacia) e, per l'effetto, annullarla.
Gli attori evidenziavano che la convocazione dell'assemblea era stata disposta da soggetto carente del relativo potere (nel caso di specie, dall'amministratore di alcuni edifici e non dall'amministratore del supercondominio); inoltre notavano che la delibera impugnata era stata assunta dai consiglieri dei singoli edifici, non quindi dai condomini proprietari.
Tenuto conto della documentazione in atti depositata e delle impostazioni difensive assunte dalle parti, considerato come dato pacifico, oltre che incontrovertibile, la sussistenza del supercondominio, il Tribunale ha dato pienamente ragione agli attori.
Il giudicante ha sottolineato che - senza alcun dubbio - alla riunione nella quale è stata assunta la delibera oggetto di impugnativa sono stati convocati e vi hanno preso parte i singoli consiglieri dei singoli edifici.
Come ha ricordato lo stesso giudice, però, i consiglieri (così come è risultato scritto nei regolamenti dei singoli stabili) costituiscono un organo meramente facoltativo ed hanno funzioni unicamente consultive e di controllo amministrativo, tecnico e contabile sulla gestione del condominio.
Di conseguenza lo stesso giudice ha annullato la delibera per violazione dell'art.67 disp. att. c.c., essendo stata assunta da soggetti privi di potere rappresentativo dei singoli edifici.
L'assemblea ristretta del supercondominio: competenza
Considerazioni conclusive
L'art. 67 disp. att. c.c. ha regolamentato, in senso fortemente innovativo, il funzionamento dell'assemblea del supercondominio; più nel dettaglio, il comma 3 prevede che: nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136 c.c., quinto comma, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
Il legislatore della riforma ha utilizzato, quindi, l'istituto della delega a maggioranza qualificata, non solo introducendo deroghe, in particolari situazioni, alle norme riguardanti gli organi collegiali, ma anche stabilendo che la partecipazione avvenga attraverso delega a maggioranza qualificata da conferire esclusivamente a rappresentanti eletti dalle assemblee dei singoli caseggiati.
In tal modo, si è negato ai proprietari delle singole unità immobiliari la possibilità di partecipare, personalmente o con un proprio delegato, all'assemblea del supercondominio, alla quale ora partecipano soltanto i rappresentanti designati da ogni singolo condominio (ovviamente, come prevede l'articolo 67 disp. att. c.c., solo per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore del supercondominio).
Al di fuori della particolare situazione sopra detta, il consiglio di condominio o di supercondominio, pure nella vigenza dell'art. 1130-bis c.c., non può certo esautorare l'assemblea dalle sue competenze inderogabili, giacché la maggioranza espressa dal più ristretto collegio è comunque cosa diversa dalla maggioranza effettiva dei partecipanti, su cui poggiano gli artt. 1135, 1136 e 1137 c.c. ai fini della costituzione dell'assemblea, nonché della validità e delle impugnazioni delle sue deliberazioni" (Cass. civ., sez. II, 15/03/2019, n. 7484).
Del resto è stata già ritenuta nulla, per contrarietà a norme imperative, la clausola di regolamento di condominio prevedente che l'assemblea di un c.d. supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condominio o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i componenti degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell'assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio (Cass. civ., sez. II, 06/12/2001, n. 15476).
