L'amministratore è il mandatario dei condòmini, il gestore delle parti comuni cui è demandato il potere di vigilanza, conservazione e custodia delle cose comuni.
I consiglieri, componenti di un organismo eventuale (il consiglio), hanno funzioni consultive e di controllo dell'operato dell'amministratore.
Ci sono condomini nei quali il ruolo di consigliere è quasi una sorta di status quo un quisque de populo elevato a Consigliere, nonostante la legge non gli dia significativi poteri e lo stesso non possono fare i regolamenti. Il consigliere vive il suo ruolo come una sorta di raccordo necessario tra condòmino ed amministratore. Sembra strano, ma è così e fare pure sorridere.
Succede che poi inebriati dalla carica i consiglieri si sentano quasi amministratori delegati, o delegati dell'amministratore, finendo per eccedere rispetto alle proprie prerogative, rischiando financo di procurarsi guai.
La delega all'aspirante Amministratore
È il caso che ci ha posto un nostro lettore, riguardante sopralluoghi nelle case dei condòmini.
Sopralluogo dell'amministratore e consiglieri, il caso
Buona sera spettabili della Redazione! Vivo in un condominio orizzontale, di villette a schiera.
Siamo ottanta famiglie, molta brava gente, qualche esaltato condominiale, direi ordinaria amministrazione. Da quest'anno però, ahinoi, ci sono nuovi consiglieri, noi della mia "stecca" di case li chiamiamo i giustizieri del condominio. Si danno un gran daffare per evitare situazioni di abuso delle parti comuni e di questo gli diamo merito. Ma alle volte esagerano.
Mi spiego: il nostro regolamento prevede che l'amministratore ha diritto di sopralluogo nelle abitazioni private, quando serve per valutare lo stato di manutenzione degli impianti comuni (per come è fatto il condominio, principalmente l'impianto idrico e quello fognario).
I consiglieri dicono, in realtà mostrano, di essersi fatti delegare dall'amministratore per eseguire accessi nelle abitazioni e aggiungono che ciò serve per valutare anche la presenza di abusi edilizi, che loro devono segnalare all'amministratore, che così gli ha chiesto.
Vi risulta possibile una cosa del genere?"
Accesso e ispezione delle parti comuni da parte dell'amministratore e dei consiglieri
Ai sensi dell'art. 1130 nn 2) e 4) c.c. l'amministratore di condominio è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini ed a compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio.
In generale, in ragione della natura del suo incarico e quindi delle norme civili e penali che direttamente lo riguardano, l'amministratore assumendo il ruolo di legale rappresentante dei condòmini, assume altresì l'impegno di custodia delle parti comuni e loro vigilanza.
In questo contesto, non c'è ragione di dubitarne, l'amministratore ha il più ampio potere di ispezione delle parti comuni dell'edificio. L'ampiezza del potere fa sì che proprio in ragione della sua qualità, egli abbia accesso diretto alle parti comuni dell'edificio.
Che i consiglieri abbiano accesso diretto alle parti comuni, sta nella loro qualità di condòmini, comproprietari dei beni comuni. La funzione di consigliere, in tal caso, non aggiunge nulla alle loro facoltà d'uso e sopralluogo.
Inviolabilità del domicilio e accesso alle abitazioni private
Differente è il caso dell'accesso alle abitazioni private.
L'inviolabilità del domicilio rappresenta una norma di carattere costituzionale.
L'art. 14, primo e secondo comma, della Carta Fondamentale recita:
Il domicilio é inviolabile.
Non vi si possono eseguire ispezioni o perquisizioni o sequestri, se non nei casi e modi stabiliti dalla legge secondo le garanzie prescritte per la tutela della libertà personale"
La regola non soffre eccezioni in ambito civilistico: nessuno può intromettersi nel godimento che caratterizza la proprietà.
Quando è necessario l'accesso, se non c'è libero accordo, è un giudice a poter autorizzare. Si veda in tal senso l'art. 843 c.c. dedicato all'accesso al fondo.
Ciò vuol dire che l'amministratore e i consiglieri, anche qualora agissero quali suoi sostituti ex art. 1717 c.c. avrebbero possibilità di accesso alle abitazioni dei condòmini:
a) su espresso e previo consenso del condòmino, che può sempre ritirare la sua disponibilità (è reato di violazione di domicilio anche l'intrattenersi nella proprietà altrui dopo che è stato domandato di uscirne);
b) su ordine di un giudice dietro giustificato motivo.
Va rammentato che se i consiglieri agiscano quali sostituti dell'amministratore
Regolamento condominiale e limitazioni all'accesso nelle abitazioni
Non fanno eccezione a queste specifiche ipotesi le clausole contenute nel regolamento condominiale anche se di origine contrattuale.
Tali disposizioni possono imporre ai condòmini, nella forma di servitù o oneri reali, il dovere di collaborazione con l'amministratore e (per remota ipotesi) coi consiglieri per l'accesso alle abitazioni, ma non possono imporre un accesso indiscriminato e soprattutto non riconoscono all'amministratore e ad i suoi collaboratori potere autonomo d'accesso senza previa autorizzazione del giudice com'è per le parti comuni.
Brandire il regolamento per imporre l'accesso alle abitazioni può essere giustificato, in alcuni casi, ma può rappresentare un abuso in altri. Come sempre si tratta di valutazione da farsi caso per caso, ma visti gli interessi coinvolti, ai "giustizieri" è consigliata prudenza.
Poteri rappresentanti supercondominio
