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La modifica delle tramezzature interne di un appartamento è una attività di edilizia libera
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La modifica delle tramezzature interne di un appartamento è una attività di edilizia libera

La diversa distribuzione degli ambienti interni di un appartamento è attività edilizia libera

Avv. Maurizio Tarantino  

La realizzazione di opere che interessano unicamente una diversa distribuzione degli ambienti interni dell'unità abitativa, è riconducibile alla categoria della "manutenzione straordinaria".

"La modificazione delle tramezzature interne di un appartamento, lo spostamento del servizio igienico e l'eliminazione di un precedente ambiente (avvenuto evidentemente anch'esso mediante demolizione di una preesistente tramezzatura) costituiscono opere interne all'unità abitativa e, come tali, qualificabili come manutenzione straordinaria, che non richiedono alcun titolo abilitativo rientrando nell'attività edilizia libera."

Questo è il principio di diritto espresso dal Consiglio di Stato con la pronuncia del 14 ottobre 2016 n. 4267 in materia di parti strutturali dell'edificio.

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I fatti di causa. Il TAR Lazio, con sentenza, rigettava il ricorso proposto da Tizio inteso ad ottenere l'annullamento della determinazione dirigenziale avente ad oggetto l'ingiunzione a rimuovere o demolire gli interventi di ristrutturazione edilizia abusivamente realizzati nella sua abitazione consistenti nella realizzazione:, di un lucernaio in posizione differente rispetto alla porta di ingresso, modifica delle tramezzature interne, spostamento del servizio igienico e l'eliminazione di un ambiente e, infine, in difformità di realizzazione del servizio igienico con misure incompatibili con le altezze minime definite dal regolamento edilizio comunale vigente.

Avverso tale pronuncia Tizio proponeva appello innanzi al Consiglio di Stato.

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Attività di edilizia libera. In base al comma 2 dell'art. 6 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo i seguenti interventi:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b), ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio;

b) le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni;

c) le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;

d) i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici;

e) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici;

e-bis) le modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, sempre che non riguardino le parti strutturali, ovvero le modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa.

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Quanto alla lettera (A) ai sensi dell'articolo 3, comma 1, lettera b), del D.P.R. 380/2001, sono ricomprese nella categoria degli interventi di manutenzione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso".

Il permesso di costruire e gli Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità. Quanto al permesso di costruire, in base all'art. 10 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

a) gli interventi di nuova costruzione;

b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.

Quanto all'assenza del permesso di costruire, in base al primo comma dell'art. 33 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l'ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell'abuso.

Il ragionamento del Consiglio di Stato. Secondo i giudici di appello, dalla normativa richiamata ed applicata risultava evidente che Roma Capitale aveva ingiunto la demolizione perché aveva considerato gli interventi realizzati come di attività ristrutturazione edilizia e per tali motivi ne aveva disposto la demolizione, ritenendo la mancanza del titolo abilitativo del permesso di costruire.

Tuttavia tal prospettazione del Comune (fatta propria dal giudice di primo grado), in tale vicenda non può essere condivisa.

Difatti nel caso in esame, le opere interne realizzate e sopra descritte, non interessando parti strutturali dell'edificio, ma unicamente una diversa distribuzione degli ambienti interni dell'unità abitativa mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature (in tale ambito rientrava anche lo spostamento del servizio igienico) potevano certamente ricondursi alla categoria della "manutenzione straordinaria" e non anche della ristrutturazione edilizia.

Quanto, poi, alla riscontrata minore altezza del servizio igienico rispetto all'altezza minima richiesta dal Regolamento edilizio comunale, occorre precisare, a prescindere da ogni rilievo in ordine alle preesistenti dimensioni dello stesso e più in generale, dell'intero locale abitativo, nonché alle conseguenze dell'avvenuto condono edilizio, che il suddetto elemento non vale certamente a qualificare l'intervento in termini di ristrutturazione edilizia e, dunque, a giustificare la sanzione demolitoria sulla base delle norme concretamente applicate dall'amministrazione (art. 33 del d.p.r. n. 380/2001 e art. 16 legge.reg. Lazio n. 15/2008).

Ed ancora, secondo i giudici di appello,la sanzione edilizia, nell'attuale sistema normativo, ha carattere "formale", nel senso che essa colpisce un intervento realizzato in assenza di titolo abilitativo, ma non anche il suo mero contrasto o la violazione di una norma di tipo "sostanziale", regolatrice dell'attività edilizia.

Di conseguenza, considerando che lo spostamento del servizio igienico costituisce mera opera interna, soggetta al regime edilizio della manutenzione straordinaria (nella specie l'attività edilizia libera di cui all'articolo 6 del citato d.p.r. n. 380 del 2001), non era possibile sanzionare la minore altezza dello stesso rispetto al regolamento edilizio con una ingiunzione di demolizione che trova il suo fondamento provvedimentale nell'applicazione degli articoli 33 del testo unico dell'edilizia e dell'articolo 16 della legge reg. Lazio n. 15/2008, i quali, come sopra detto, sanzionano non il contrasto dell'opera con la normativa urbanistica, ma unicamente il dato "formale " della realizzazione dell'opera senza il prescritto titolo abilitativo.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Consiglio di Stato con la pronuncia in commento ha accolto il ricorso di Tizio e per l'effetto, in riforma della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio, ha annullato la determinazione dirigenziale.

Scarica Consiglio di Stato sezione VI 14 ottobre 2016, n. 4267

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