È noto che se normalmente l'Amministrazione non è tenuta a svolgere indagini particolari in presenza della richiesta edificatoria prodotta da un comproprietario, al contrario, qualora uno o più comproprietari si attivino per denunciare il proprio dissenso rispetto al rilascio del titolo edificatorio (o quando, comunque, l'esistenza di un titolo di proprietà in comune emerga dagli atti), il Comune deve verificare se, dietro l'istanza di concessione, sia riconoscibile l'effettiva sussistenza della disponibilità del bene oggetto dell'intervento edificatorio e se, più in generale, la situazione di fatto consenta di supporre l'esistenza di un “pactum fiduciae” intercorrente tra i comproprietari (o, semmai di escludere, all'esito di un effettivo accertamento sul punto, la ventilata esistenza di un dominio in comune).
Al qual fine, in definitiva, ciò che non è dato comunque omettere è il coinvolgimento dei soggetti “prima facie” coinvolti dal progettato intervento edificatorio.
Permessi edilizi. Il permesso di costruire è un provvedimento amministrativo che viene rilasciato, su richiesta, dal Comune di competenza territoriale e che abilita all'esecuzione di un intervento edilizio.
Non tutti gli interventi edilizi necessitano di Permesso di Costruire, ma solo alcuni: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti o che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A (centri storici), comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 e successive modifiche (Testo Unico in materia di beni culturali e ambientali).
La dichiarazione di inizio attività. In alternativa al permesso di costruire, è consentito optare per una DIA (Denuncia di Inizio Attività).La DIA è stata introdotta per snellire le pratiche burocratiche necessarie per realizzare alcuni interventi edilizi.
Ciò è stato possibile, di fatto, responsabilizzando maggiormente il committente e soprattutto il tecnico.
Inizialmente concepita per realizzare le cosiddette opere interne, l'ambito disciplinare della Dia è stato poi ampliato in maniera più generale a tutti gli interventi previsti dall'art. 6 del Testo Unico, quindi quelli di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione, comprendendo tra questi anche quelli di demolizione e ricostruzione di un edificio con la medesima sagoma e volume.
A partire dal 2010, con l'introduzione di procedure ancora più snelle come la Scia e la Cil, l'utilizzo della Dia si è progressivamente ridotto.
Infatti, gli interventi realizzabili in precedenza con la Dia sono invece oggi attuabili con Cila o Scia.
Quest'ultima, anzi, ha in pratica sostituito la Dia nella definizione contenuta nell'art. 22 del T.U.
La Dia permane invece come procedura alternativa al Permesso di Costruire, unicamente nei seguenti casi: interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica, qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati;interventi di nuova costruzione, qualora siano disciplinati da piani urbanistici generali che contengano precise disposizioni planovolumetriche; interventi di ristrutturazione previsti dall'art. 10 del T.U., ovvero quelli che comportano variazioni volumetriche.
Le novità legislative: il decreto SCIA e le semplificazioni edilizie. Il decreto sulla Scia Unificata 126/2016 ha creato anche le premessa per l'adozione del decreto “Scia 2” che, al momento in fase di discussione, sta definendo con precisione gli interventi soggetti a Scia, quelli che necessitano del permesso di costruire e i casi in cui è ammesso il silenzio assenso.
In particolare con la SCIA unica, in vigore dal 28 luglio, il cittadino può presentare un'unica segnalazione anche quando per lo svolgimento di un'attività siano necessarie altre comunicazioni, altre SCIA (come la SCIA antincendio), o altre asseverazioni o notifiche.
La SCIA unica, inoltre, si fonde, poi, con la nuova conferenza di servizi semplificata, di durata massima pari a 45 giorni o 90 se sono coinvolti interessi "sensibili".
Di regola si comunica in via telematica, mentre le riunioni attorno ad un tavolo sono lasciate solo ai casi più complessi.
Attualmente lo schema del decreto «SCIA 2» varato in via preliminare dal Consiglio dei Ministri nei mesi scorsi che ha ricevuto l'ok del Consiglio di Stato, con il parere n. 1784/2016, prevede l'abolizione della CIL e della Super-DIA, mentre provvede ad allargare il campo d'azione della CIL asseverata e a raccordare la SCIA con le novità (ormai in vigore), che riguardano la SCIA unica e la conferenza di servizi.
Quindi le attività di edilizie private saranno ricondotte a tre soli ambiti di comunicazione amministrativa: il permesso di costruire, la Scia e la Cil asseverata.
Ci saranno, poi, gli interventi di edilizia libera, che non prevedono alcuna istanza e comunicazione e che vengono incrementati con alcune iniziative per le quali è attualmente prevista una forma di comunicazione. La Dia (Denuncia di inizio attività) e la Cil (Comunicazione di inizio lavori) usciranno, invece, di scena.
Ad “ereditare” anche gli interventi per i quali si poteva scegliere la strada della Dia in alternativa al permesso di costruire sarà, in particolare, la Segnalazione certificata di inizio attività. Una sorta di Super-Scia, che contiene anche gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell'edificio; gli interventi di restauro e risanamento conservativo sulle parti strutturali dell'edificio; alcuni interventi di ristrutturazione edilizia.
Quando la trasformazione della tettoia in veranda costituisce reato
L'orientamento sull'irrilevanza dell'assenso dell'assemblea. L'orientamento in esame prevede chese il permesso di costruire rilasciato per un intervento edilizio è valido, l'assemblea condominiale non può fare valere il proprio dissenso alla realizzazione dell'opera, anche se espressa in assemblea. Tra le tante sentenze sull'argomento, il Tribunale amministrativo della Campania (Salerno) con la sentenza n. 1409 del 22 giugno 2015 ha stabilito che il rilascio dei titoli abilitativi (DIA, SCIA e permesso di costruire) non richiedono il preventivo assenso del condominio.
La vicenda prendeva origine dalla richiesta, da parte di un condominio, di annullare il titolo abilitativo ottenuto da uno dei condomini per la trasformazione di finestre in balconi, in occasione dei lavori di manutenzione straordinaria alle facciate del palazzo.
In seguito il condominio chiedeva al Comune di riesaminare le SCIA rilasciate al fine di adottare le conseguenti sanzioni.
Ma i giudici amministrativi hanno respinto la richiesta, facendo notare che la verifica della validità dei titoli edilizi da parte del Comune non comprende la risoluzione di contrasti tra privati. Dello stesso avviso è stato il Tar Latina 9 dicembre 2010, n. 1949 ove i giudici sono stati ancor più critici sull'irrilevanza del potere dell'assemblea; difatti, su tale aspetto, il tribunale ha precisato che “deve assolutamente censurarsi quella prassi amministrativa che subordina il rilascio di titoli edilizi abilitativi al consenso dei titolari di diritti reali confinanti ovvero di diritti reali di comunione — tra cui il condominio — e finanche di diritti personali di godimento; invero, i rapporti tra l'istante e i vicini, siano essi titolari di diritti reali individuali ovvero in comunione, hanno natura e rilevanza privatistica e non devono interessare l'amministrazione locale anche perché vi è comunque la clausola di salvaguardia generale che fa salvi i diritti dei terzi prevista dall'art. 11 comma 3, DPR 6 giugno 2001 n. 380”. In ambito condominiale, particolarmente interessanti, ai fini della nostra indagine, risultano altri due pronunciamenti: il primo emesso dal TAR Lombardia, Milano, che con sentenza dell'8 marzo 2007, n. 381, stabilisce che “poiché l'art 1102 c.c. consente a ciascun condomino di apportare le modificazioni necessarie al miglior godimento della cosa comune, senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, deve ritenersi che il singolo condomino sia legittimato a presentare in proprio una DIA, non essendo necessaria la contestuale sottoscrizione della richiesta da parte degli altri comproprietari, se gli interventi rientrano in tale facoltà”.
Ancor più interessante risulta essere la sentenza emessa dal TAR Veneto, del 2 luglio 2007, n. 2139 che ha stabilito che “è irrilevante, ai fini della legittimità del richiesto provvedimento abilitativi, che il condominio abbia assentito o meno alla trasformazione della finestra in balcone, perché nella fattispecie analizzata il parametro valutativo dell'attività amministrativa va ricercato nella disciplina pubblicistica che regola la realizzazione delle opere edilizie nel territorio, senza che il mancato accertamento dell'assenso di terzi o della lesione intersoggettiva, che l'attività edificatoria potrebbe eventualmente arrecare, possa incidere sulla legittimità del provvedimento, che viene adottato sulla base del titolo formale di disponibilità del bene immobile direttamente inciso dall'intervento e, in ogni caso, con salvezza dei diritti dei terzi”.
In altri termini, secondo il giudice veneto, il mancato assenso del condominio cui la porzione immobiliare inerisce e l'eventuale mancato rispetto della disciplina condominiale è questione che concerne le relazioni privatistiche, cui resta estranea l'Amministrazione.
Quando il Comune rilascia i titoli edilizi senza approfondire i rapporti tra confinanti e condomini
L'opposto orientamento: la validità del consenso preventivo dell'assemblea. Diversamente da quanto esposto, alcune pronunce della giurisprudenza amministrativa sono state dell'avviso di valutare l'assenso del condominio. Tra queste pronunce spicca il T.A.R. Liguria n.43 del 09 gennaio 2009 la quale ha affermato che nel caso venga eseguito un intervento edilizio che coinvolga in maniera diretta e rilevante anche le parti comuni, occorre acquisire e valutare l'assenso condominiale che deve essere valutato alla luce della situazione dei luoghi e delle ragioni espresse dal condominio.
Sullo stesso filone interpretativo si schiera il TAR Campania Napoli, che con sentenza del 29 marzo 2007, n. 2902, ha precisato che “nel caso di opere edilizie soggette a DIA che vadano ad incidere sul diritto di altri comproprietari, è legittimo esigere il consenso degli stessi; tale consenso è tuttavia richiesto in forma esplicita qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all'intervento progettato”.
Da ultimo, il principio espresso dal TAR Sicilia con la sentenza n. 1477 del 14 giugno 2016 in merito alla concessione edilizia in sanatoria.
Sul punto i giudici siciliani hanno meglio evidenziato che nel caso di opere che incidono sul diritto di altri comproprietari, l'amministrazione è legittimata ad esigere il consenso degli stessi; perciò, qualora vi sia un conclamato dissidio fra i comproprietari in ordine all'intervento progettato in base al mero riscontro della conformità agli strumenti urbanistici, e maggior ragione nell'ipotesi di sanatoria edilizia di opere abusive quindi già realizzate, deve ritenersi che in caso di mancato assenso degli altri condomini, l'ente può negare la concessione in sanatoria chiesta ai sensi dell'articolo 39 della legge 724/94 laddove si ritiene che l'abuso interessi parti comuni del fabbricato”.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi espostosi evidenzia che dal sistema normativo generale interpretato dalla recente giurisprudenza si ricava, quindi, che l'assemblea rappresenta il massimo organismo deliberativo (oltre che di indirizzo e di controllo) del condominio.
I poteri dell'assemblea condominiale riguardano la disciplina anche attraverso le modificazioni ed le innovazioni, della cosa comune, sicché la predetta disposizione deve essere integrata con tutti quei riferimenti ai poteri dell'organismo gestorio contenuti in diverse altre norme del codice civile come di leggi speciali.
Questo implica riconoscere e di individuare l'ambito entro il quale è lecito sceglierne le modalità attuative dei singoli lavori da eseguire sulle parti comuni, che possono essere diverse da caso a caso.
Nonostante l'esistenza di una giurisprudenza discordante sulla verifica del preventivo consenso assembleare, si ritiene comunque che il contenuto e l'oggetto degli atti che regolano questi interessi meritano di essere considerati anche riguardo le possibili manifestazioni del consenso della collettività condominiale.
