Una sentenza della Corte d'appello di Perugia ha chiarito che un negozio stipulato nell'ambito di una scissione societaria parziale, che stabilisce la ripartizione delle spese condominiali fra società originaria proprietaria di un appartamento e società subentrata nella proprietà, ha effetto interno e non esterno e di conseguenza non influisce sui criteri di ripartizione delle spese condominiali fissati da una norma inderogabile ossia dall'art. 69 disp. att. c.c. (Corte d'appello di Perugia, sez. civ. 11 gennaio 2023, n. 31).
La sentenza, in sintesi, si pronuncia sulla seguente questione in caso di subentro di un nuovo proprietario (società derivante da una scissione societaria) nella proprietà dell'immobile il condominio nei confronti di chi può rivendicare il pagamento delle spese condominiali? Prevale il principio della preventiva escussione previsto dall'art. 2506 quater c.c. che sancisce, al terzo comma, la responsabilità solidale di ciascuna società oppure no?
Scissione societaria, subentro di una nuova società e recupero dei crediti condominiali. Il fatto
La società Beta, proprietaria di un immobile in uno stabile condominiale, si oppone al decreto ingiuntivo con il quale il condominio chiedeva il pagamento di una somma di circa diecimila euro sostenuta per l'installazione dell'ascensore.
La società Beta, nell'atto di citazione in opposizione al decreto ingiuntivo, in primo grado, ha sostenuto di essere beneficiaria della scissione parziale effettuata dalla società Alfa alla quale era subentrata nella proprietà dell'appartamento, ed in virtù di tale evento ad essa non era applicabile il criterio di ripartizione delle spese condominiali previsto dal quarto comma dell'art. 63 delle Disposizioni di attuazione al codice civile poiché, in base al progetto di scissione intercorso fra la società Beta e la società Alfa, il credito del condominio era rimasto a carico di quest'ultima (società Alfa).
A parere della opponente società Beta, quindi, il condominio avrebbe dovuto agire per il recupero del credito vantato nei confronti della società Alfa, in quanto doveva considerarsi operante il beneficio di preventiva escussione previsto dall'art. 2506 quater c.c.
Il condominio si è opposto e la sentenza di primo grado si è concluso con il rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo.
Il ricorso in appello
La società Beta ha proposto appello impugnando la sentenza di primo grado sostenendo, fra i suoi motivi, la violazione dell'art. 2506 quater del codice civile e rivendicando che la disciplina sulla scissione societaria doveva prevalere rispetto al criterio di ripartizione delle spese condominiali, previsto dal quarto comma dell'art. 63 disp att. c.c. che invece prevedeva la responsabilità solidale fra proprietario originario e subentrante.
Nel primo motivo dell'appello la società Beta insiste nel ritenere che il Tribunale "sarebbe incorso in errore di giudizio nell'affermare che la disciplina dell'art. 63 disp att. c.c., non possa recedere rispetto alla disciplina di cui all'art. 2506 quater c.c., in materia di scissione societaria essendo irrilevante la modalità del subentro nei diritti del condominio" (vedasi punto 1) sent. 31/2023 Corte di appello di Perugia).
In base all'assunto della società Beta, quindi, nel caso di specie il condominio doveva considerarsi creditore solo della società Alfa poiché nella scissione parziale dalla quale è originata la società appellante (soc. Beta) non si era verificata nessuna successione nei rapporti bensì era stata disposta la creazione di un soggetto ex novo (e cioè la società Beta) alla quale erano stati assegnati cespiti immobiliari ed aziendali ed allo stesso tempo fra le due società nel progetto di scissione era stato stabilito che i debiti nei confronti del condominio restavano a carico dell'originaria proprietaria dell'immobile (società Alfa)
La sentenza della Corte di Appello di Perugia
La sezione civile della Corte d'appello di Perugia ha stabilito l'infondatezza di tale motivo soffermandosi sulla ripartizione delle spese condominiali in caso di subentro di un nuovo proprietario dell'immobile precisando il rapporto che si instaura fra il criterio di ripartizione delle spese condominiali ex art. 63 disp. att. c.c. e le disposizioni in materia di scissione parziale societaria.
Il giudice di secondo grado, in primo luogo ha puntualizzato che l'articolo 63 delle disp. att. c.c., quarto comma, stabilisce che chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, ricordando che tale norma ha natura inderogabile.
Dopo questa chiara precisazione, la sentenza d'appello ha condiviso il ragionamento del Tribunale che aveva respinto l'opposizione della società Beta al decreto ingiuntivo emesso in favore del condominio, la decisione del giudice di prime cure, infatti, aveva già correttamente stabilito che qualsiasi accordo interno tra le parti (che nel caso di specie era contenuto nel progetto di scissione che aveva stabilito una diversa regolamentazione delle spese condominiali) non aveva alcun effetto nei confronti del condominio poiché "la natura giuridica di obbligazioni propter rem delle spese condominiali e la inderogabilità della disciplina di cui all'art. 63 disp. att. c.c., rispetto al quale l'art. 2506 quater c.c. in materia di scissione non può ritenersi prevalente" (Corte d'Appello Perugia, sez. civ., sent. 31 del 11.1.2023, punto: 1.1).
A tal riguardo la Corte d'appello di Perugia ha ribadito la natura inderogabile dell'art. 63 delle disp. att. c.c. precisando che tale norma trova applicazione indipendentemente dal titolo che determina il subentro nella titolarità dell'unità immobiliare da parte del condomino, e opera nei rapporti aventi natura esterna tra il successore nella titolarità del bene (società Beta) e il condominio.
Dopo questa valutazione la sentenza in commento precisa che solo nei rapporti interni l'originario proprietario (società Alfa) ed il suo successore (società Beta) hanno piena libertà di stabilire una diversa modalità di ripartizione del debito condominiale, mentre dal canto suo il condominio ha il diritto di pretendere nei confronti del soggetto che subentra (e quindi nel caso di specie ha pieno diritto di rivendicare la somma nei confronti della società Beta) il pagamento dei contributi dovuti per l'anno in corso e per quello precedente.
La sentenza della Corte d'appello, a titolo di chiarezza, occorre precisare che ha respinto solo alcuni dei vari motivi d'appello proposti dalla società Beta, concludendosi con l'accoglimento solo del motivo che contestava, nel caso di specie, il quantum della spesa alla quale è obbligata a partecipare l'appellante.
Alla luce di tale parziale accoglimento la sentenza della Corte d'appello di Perugia ha disposto la condanna dell'appellante al pagamento in favore del condominio della somma di circa ottomila euro riducendo solo parzialmente la somma originariamente rivendicata da quest'ultimo a titolo di spese condominiali.
