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Condòmino insolvente? L'assemblea può decidere di spalmare il debito tra gli altri

L'inesigibilità del credito verso il condòmino moroso, per infruttuosa partecipazione alla procedura esecutiva immobiliare legittima la ripartizione di quel debito tra tutti gli altri condòmini
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

L'insolvenza conclamata di un condòmino fa sì che l'assemblea, a maggioranza, possa decidere che quelle somme debbano essere ripartite tra gli altri condòmini.

Ciò a meno che non si voglia mantenere perpetuamente un disavanzo di bilancio, cosa che tra l'altro potrebbe avere riflessi anche nei rapporti esterni, viene da aggiungere, se a quel disavanzo corrispondono debiti verso terzi.

Questa, in sostanza, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Monza con la sentenza n. 1401 del 27 ottobre 2020.

Una conclusione, quella del tribunale brianzolo, che merita attenzione perché pone l'accento su un punto critico della gestione condominiale - critico per assenza di norme specifiche - riguardante la sorte dei debiti di condòmini che all'esito di procedure esecutive risultano insolventi versi il condominio e le corrispondenti competenze dell'assemblea.

Condòmino insolvente e mancato recupero del credito, il caso

La sentenza in commento arriva al termine di un articolato giudizio d'impugnazione di una deliberazione condominiale.

Più d'una le decisioni contestate da un condòmino davanti al Tribunale di Monza.

Tra i motivi di doglianza e conseguentemente la richiesta di invalidazione della deliberazione assembleare, v'era quella che riguardava la gestione di una morosità.

In particolare l'impugnante lamentava che la delibera era da considerarsi illegittima per aver ripartito la morosità di uno dei condòmini tra tutti gli altri senza che la relativa deliberazione fosse stata approvata all'unanimità, come invece necessario, trattandosi di modifica dei criteri generali di riparto previsti dall'art. 1123 c.c.

In sostanza, questo il ragionamento del condòmino: se Tizio ha un debito di X euro e quel debito viene accollato tra tutti gli altri condòmini, allora quella decisione rappresenta una deroga rispetto agli ordinari criteri di riparto delle spese e quindi necessità del consenso di tutti i condòmini.

Approvazione del rendiconto, quando si ha ricognizione del debito

Giusto?

In astratto sì, ma come sempre esistono delle eccezioni alla regola generale.

Condòmino insolvente e mancato recupero del credito, la soluzione del Tribunale

Innanzitutto va detto che il debito non era quello di un condòmino qualunque, ma di un ex condòmino che si era visto pignorata e venduta la casa all'asta.

Quel debito, quindi, non poteva essere imputato all'acquirente (almeno non quello oggetto di azione esecutiva). Rispetto a queste somme, quindi, si era arrivati ad una sostanziale situazione d'insolvenza del condòmino moroso.

In questo quadro, dunque, e non in un'ordinaria situazione di morosità ha deciso l'assemblea condominiale nel caso risolto dal Tribunale di Monza.

Il giudice adito ha considerato la situazione nel suo complesso e proprio partendo da una sentenza citata dall'attore nell'atto introduttivo del giudizio ha poi concluso considerando legittima la delibera.

È principio affermato dalla Corte di Cassazione quella secondo cui «non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo - cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti dal vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri» (Cass. 5 novembre 2001 n. 13631).

I debiti dei condòmini morosi li pagano i morosi … o no?

Ergo: ognuno paga per sé, ma tutti i condòmini possono essere chiamati a far fronte al debito d'uno solo qualora sia a rischio la stessa normale e sana gestione della compagine, cioè sia possibile un'azione legale certamente dannosa.

Una situazione simile, motiva il giudice di Monza, ha riguardato il caso sottoposto alla sua attenzione.

Si legge in sentenza, infatti che dagli atti di causa emergeva chiaramente che il credito vantato dal condominio nei confronti del condomino moroso fosse totalmente inesigibile; inesigibilità attestata dall'infruttuosa procedura esecutiva immobiliare attivata dal condominio e conclusasi con piano di riparto e trasferimento a terzi dell'unità immobiliare oggetto di esecuzione forzata.

In questi casi, dice il giudice non ci sono molte alternative: «o è consentito all'organo assembleare deliberare a maggioranza sul riparto dell'importo del tutto inesigibile dal debitore moroso, ovvero - affermata la necessità della delibera all'unanimità e riconosciuto, con piglio pratico, che la regola dell'unanimità comporta la sostanziale impossibilità che un organo collegiale quale l'assemblea dei condomini sia posto in grado di assumere qualsiasi deliberazione sul punto all'o.d.g. - deve concludersi nel senso che il disavanzo di bilancio non possa essere mai ripianato, essendo ineluttabile il suo "riporto" da un esercizio a quello successivo, soluzione con evidenza inaccettabile, non fosse altro perché contrastante con i principi basilari della contabilità condominiale» (Trib. Monza 27 ottobre 2020 n. 1401).

Condòmino insolvente e mancato recupero del credito, le norme generali e condominiali e le prospettive concrete

Le conclusioni del tribunale brianteo trovano riscontro anche nelle norme dettate in relazione alle obbligazioni solidali e più nello specifico il secondo comma dell'art. 1299 c.c. a mente del quale se un debitore è insolvente «la perdita si ripartisce per contributo tra gli altri condebitori, compreso quello che ha fatto il pagamento».

Ricordiamo che, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., le obbligazioni condominiali vanno considerate obbligazioni solidali, seppur tale solidarietà sia attenuata da un beneficio di escussione del condòmino moroso.

Una decisione, quella del Tribunale di Monza, che, ad avviso di chi scrive, coglie nel segno la ratio delle norme dettate in materia di condominio e più in generale l'applicazione di quelle sulle obbligazioni in generale alle specifiche e peculiari fattispecie previste in relazione alla gestione condominiale.

Che cos'è l'escussione preventiva? Chi paga i debiti del condominio? I condomini adempienti pagano anche per i morosi?

Sentenza
Scarica Trib. Monza 27 ottobre 2020 n. 1401

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