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Da Sas a persona fisica senza convocare l'assemblea di condominio per la nomina del nuovo amministratore, è possibile?
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Da Sas a persona fisica senza convocare l'assemblea di condominio per la nomina del nuovo amministratore, è possibile?

Se si passa da un amministratore in forma societaria ad una persona fisica, e viceversa, è necessario l'avallo dell'assemblea di condominio.

Avv. Alessandro Gallucci 

L'incarico di amministratore di condominio, ce lo dice l'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, può essere assunto anche da società di persone o di capitali.

È stato dubbio, in un passato ormai nemmeno tanto recente, se ciò fosse possibile. Dopo un periodo di iniziale chiusura alla possibilità, nei primi anni di questo secolo (si veda ad es. così Cass. 24 ottobre 2006 n. 22840) la Corte di Cassazione ha mutato orientamento. Su questa scorta la legge n. 220 del 2012 ha legittimato per via normativa questa possibilità.

Alle volte accade che i passaggi nella gestione del condominio tra società e persone fisiche non siano poi così semplici o meglio che non siano gestisti nel modo corretto. Uno spunto che lo suggerisce un nostro lettore che ci scrive così: «Pochi mesi abbiamo nominato come amministratore Tizio gestioni condominiali s.a.s, una società in accomandita semplice, in persona del sig. Tizio.

Qualche giorno orsono mi è giunta un avviso di convocazione nel quale è detto che l'assemblea si svolgerà presso lo studio del sig. Tizio. Anche la firma dell'atto non è più della società, ma direttamente del sig. Tizio. La carta intestata non è quella della società, ma sempre del suddetto signore.

In pratica, ho scoperto, la società è stata messa in liquidazione e Tizio adesso amministra direttamente.

Mi domando: ma per fare ciò non doveva passare dall'assemblea, come se si trattasse di una nuova nomina?».

=> Il regolamento può vietare di nominare come amministratore del condominio una società di persone

Ha ragione il nostro lettore, il comportamento di Tizio non è corretto, per nulla. Capire come e perché sarebbero dovute andare le cose ci aiuta a comprendere come in generale ci si debba comportare in casi simili.

Liquidazione società amministrazioni condominiali

Una società altro non è che un contratto tra due o più persone; la definizione di società è data dall'art. 2247 c.c. e vale per tutte le società, tanto quelle di persone, quanto quelle di capitali.

La differenza tra le due tipologie di società e già all'interno di essere tra le varie forme non è di poco conto. Che una società di persone sia una s.a.s (società in accomandata semplice) e non una s.n.c. (società in nome collettivo), già dice molto sulle responsabilità dei soci.

Senza addentrarci in profili che esulano dal nostro approfondimento, è comunque utile sapere che tutte le società, come ogni contratto, possono sciogliersi. Questo scioglimento sovente avviene attraverso la liquidazione.

Per liquidazione s'intende quell'attività volta a risolvere tutti i rapporti attivi e passivi esistenti fino alla causa che ha dato origine allo scioglimento, volta per l'appunto ad arrivare alla cessazione della società chiudendo ponendo fine a tutte le situazioni giuridiche ad essa riferibili.

Come una qualunque società avente ad oggetto un'attività commerciale (ovvero professionale, se così vogliamo considerare quella di amministratore di condominio) anche le società di amministrazione condominiale, per essere sciolte potrebbero dover passare dalla liquidazione.

Società amministrazioni condominiali, lo scioglimento comporta decadenza dall'incarico

Deciso lo scioglimento della società, ovvero verificatasi una delle cause che il codice civile considera causa di scioglimento della società (si vedano artt. 2308, 2323, 2484, c.c.), questa non opera più, ma, eventualmente, deve essere liquidata.

Ciò vuol dire che devono essere chiusi i rapporti in essere. Sebbene l'art. 1722 c.c., quello che elenca le cause di estinzione del mandato, non menzioni lo scioglimento della società tra le ragioni che portano a dirsi concluso il contratto citato, non vi sono dubbi che la società posta in liquidazione debba dirsi cessata dall'incarico di amministratore condominiale.

Rispetto a questo contratto, infatti, i liquidatori altro potere non hanno se non quello di chiuderlo con relativa regolazione dei rapporti economici col condominio (es. recupero crediti vantati per compensi), visti i fini propri del loro incarico.

Sciolta la società, quindi, i liquidatori devono convocare l'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore, compiendo, come prescritto dall'art. 1129, ottavo comma, c.c. le attività urgenti volte ad evitare pregiudizi al condominio.

Società amministrazioni condominiali, allo scioglimento deve seguire una nuova nomina

Stando le cose così come le abbiamo descritte, appare evidente che nel caso espostoci dal nostro lettore, Tizio, in persona, non abbia alcun potere gestorio del condominio che aveva nominato amministratore Tizio gestioni condominiali s.a.s.

Se, come pare di capire dalla ricostruzione dei fatti, la società è stata posta in liquidazione, il liquidatore avrebbe dovuto convocare l'assemblea per consentire ai condòmini di nominare un proprio amministratore.

La figura di Tizio, quindi, è assolutamente priva di qualunque potere di gestione del condominio.

Egli non può far nulla e ogni atto posto in essere senza consenso preventivo/ratifica dell'assemblea va considerato illegittimo e impugnabile. Non ha diritto al compenso, non ha potere di ordinare spese, ecc.

Come risolvere la situazione?

Bisogna individuare la persona del liquidatore, il cui nominativo deve essere comunicato alla Camera di Commercio competente per la gestione del registro delle imprese e chiedergli di convocare l'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore.

Nel caso di specie se non l'ha già fatto è perché, magari, il liquidatore è lo stesso Tizio.

Una situazione che presente un coacervo di irregolarità che devono essere vagliate carte dalla mano e con la dovuta attenzione.

=> La gestione del condominio da parte delle società: alcune considerazioni critiche

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