I beni comuni in condominio, in particolare le scale, sono tali solo se necessari all'uso comune e sempre che la loro funzione e destinazione risulti dalla loro consistenza e struttura, salvo che il titolo non disponga diversamente.
Lo ha affermato il Tribunale di Sassari nella sentenza n. 554 del 17 giugno 2020 pronunciandosi sull'istanza di una proprietaria che aveva convenuto in giudizio un'altra proprietaria chiedendo che questa rimuovesse la chiusura e il muretto che ostacolavano l'accesso a una scaletta. Tale scala, secondo l'istante, avrebbe avuto natura condominiale.
Scale condominiali sono parti comuni?
L'art. 1117 c.c. annovera le scale tra i beni comuni dei proprietari delle singole unità immobiliari, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo.
Le scale, tecnicamente, danno accesso alle proprietà esclusive e per tale ragione sono considerate oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, a meno che non risultino indicazioni diverse indicazione all'interno degli atti d'acquisto.
Anche la giurisprudenza ha confermato che, negli edifici in condominio, le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, e anche se poste concretamente a servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell'art. 1117 c.c. (cfr. Cass., sent. n. 4664/2016).
Dunque, il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune. Non sempre, però, le scale possono essere considerate condominiali.
Parte della giurisprudenza ritiene che la disposizione di cui all'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, possa essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile (cfr. Cass. n. 7704/2016)
In questi casi verrebbe meno casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.
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La presunzione di comproprietà delle scale, dunque, può essere superata qualora si dimostri la sussistenza di un contratto che attribuisce la proprietà esclusiva delle stesse a un solo soggetto, oppure qualora la scala abbia come destinazione quella di servire un solo condomino e non tutti gli altri.
Scala di collegamento piano terra e piano interrato
La vicenda analizzata dal Tribunale di Sassari riguarda una scala che, dal piano terra, conduce verso il sottostante piano seminterrato dove sono ubicate delle autorimesse comprese nel complesso condominiale e che la convenuta avrebbe illegittimamente chiuso.
Tuttavia, nell'atto d'acquisto dell'appartamento al pianteranno e delle autorimesse della convenuta, quale confine delle proprietà era indicato proprio il "vano scala". Dunque, secondo l'attrice, da tale documento doveva desumersi la circostanza che il vano non era compreso nella proprietà esclusiva, ma rappresentava una scala condominiale utilizzata per collegare il pianterreno e quello interrato.
Sarebbe dunque stata illegittima la chiusura della scala operata dalla vicina che aveva apposto un lucchetto al cancello in precedenza sempre lasciato aperto, in modo da consentire il libero accesso e transito lungo la scala per chi proveniva dal seminterrato.
Viene contestata anche la costruzione del muretto al piano terra che aveva totalmente precluso l'accesso e il passaggio lungo la scaletta comune agli altri condomini.
La convenuta, da canto suo, sottolinea come la scala, sin dall'origine, aveva come propria natura e funzione quella di collegare il sottostante vano garage al proprio giardino privato (adiacente a quello dell'attrice) e non aveva mai messo in collegamento parti comuni dell'edificio.
Pertanto, la scala non avrebbe potuto essere considerata quale bene comune, in quanto non aveva mai condotto verso un'area condominiale né era stata mai destinata al servizio degli altri condomini, bensì esclusivamente a consentirle l'accesso alla sua esclusiva proprietà.
Tra l'altro, la convenuta evidenzia come lo stato dei luoghi, peraltro conforme alle raffigurazioni grafiche allegate agli atti di acquisto, non era stato mai alterato rispetto all'epoca della compravendita delle unità immobiliari
Natura condominiale e destinazione funzionale
Il giudice ritiene infondata la domanda ed esclude la natura condominiale del passaggio controverso, nonostante l'indicazione dei confini della proprietà alienata contenuta nell'atto pubblico,
Dal testo dell'atto di compravendita, effettivamente, emerge che l'appartamento e l'annesso cortile di pertinenza confinano con un "vano scala" (coincidente con la scaletta in contestazione) che, dunque, dovrebbe ritenersi escluso dalla proprietà della convenuta. Tuttavia, l'identificazione catastale del mappale, sicuramente acquistato dalla convenuta, comprende anche detta scaletta.
A chi spetta pagare la tinteggiatura delle scale?
Tra l'altro, prosegue il giudice, anche volendo ritenere che il vano scala fosse effettivamente escluso dall'oggetto del trasferimento, ciò non porta comunque a ritenerne la natura condominiale: nel caso in esame, infatti, difetta un essenziale requisito, ovvero quello della destinazione funzionale della scala al servizio di parti comuni.
Una conclusione avvalorata anche dall'accurata descrizione dello stato dei luoghi effettuata dal CTU. La relazione peritale evidenzia come la scaletta sia parte di un'area del pian terreno sicuramente compresa nella proprietà attrice e non gravata da alcuna servitù di passaggio a favore degli altri proprietari dello stabile, non prevista da alcun atto d'acquisto né desumibile dallo stato dei luoghi.
La rampa di scale "conduce direttamente all'area scoperta di pertinenza dell'appartamento dei convenuti" e, "al suo arrivo, non ha alcun collegamento con spazi o aree comuni che possano consentire di raggiungere liberamente l'appartamento dell'attrice posto al piano terra, salvo non vengano eseguiti interventi strutturali di modifica".
Poiché la rampa mette in comunicazione uno spazio di manovra antistante alle autorimesse (alle quali i condomini accedono mediante un altro, distinto passaggio) con un'area di esclusiva proprietà della convenuta e che non risulta gravata da alcuna servitù di passaggio, il giudice ribadisce la circostanza che l'attrice, così come gli altri condomini, non vi ha accesso né risulta averlo mai avuto, dato che un suo eventuale utilizzo le avrebbe consentito solamente di raggiungere un pianerottolo al piano terra che non ha alcun collegamento verso aree comuni e che non potrebbe consentirle di raggiungere la sua proprietà
Infatti, qualora all'attrice fosse consentito l'utilizzo della scala, una volta raggiunto il giardino al piano terra dei convenuti, per arrivare alla sua proprietà, avrebbe dovuto attraversarlo in tutta la sua estensione, sino a raggiungere il cancelletto di accesso al proprio cortile.
In definitiva, considerato che i beni comuni (e in particolare le scale, ex art. 1117, n.1, c.c.) sono tali solo se necessari all'uso comune e sempre che la loro funzione e destinazione risulti dalla loro consistenza e struttura, salvo che il titolo non disponga diversamente, e posto che nella specie dal titolo si desume solamente che detta scala costituisce un confine della proprietà (pur essendo compresa nel mappale identificativo), i dati documentali e fattuali raccolti non depongono per la sua natura condominiale, non essendo la stessa destinata al servizio o all'utilizzazione dei condomini.
