Il giardino come bene condominiale
L'art. 1117 c.c. non menziona il giardino i beni comuni del palazzo. Nonostante ciò, poiché la norma contiene un elenco meramente esemplificativo, non si hanno dubbi sul fatto che ove si tratti di area aperta ed accessibile a tutti i condomini, sia giardino condominiale, salvo diversa disposizione del titolo da intendersi quale regolamento contrattuale del condominio.
In merito ci si può interrogare sulla decisione di quale debba essere l'impresa a cui conferire l'attività di giardinaggio, su quando procedere alla sua manutenzione, su come sciogliere il rapporto con l'impresa incaricata.
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Importante è comprendere se la scelta dell'impresa sia di competenza dell'assemblea o spetti all'amministratore.
Chi sceglie l'impresa di giardinaggio
Si può ritenere che sia l'assise condominiale, quale organo supremo a scegliere l'impresa cui affidare l'incarico di manutenzione del giardino condominiale. Si può anche concludere che sia l'amministratore a nominare l'incaricato a curare il verde condominiale, sempreché l'assemblea abbia approvato il relativo preventivo senza procedere alla nomina dell'impresa.
È stato affermato che l'amministratore di condominio può incaricare l'impresa di pulizia -a nostro parere, al pari di quella di giardinaggio- di fornire un servizio aggiuntivo senza bisogno di essere autorizzato dall'assemblea (Trib. Milano 29 marzo 2020).
La linea di confine tra il potere dell'amministratore e quello assembleare è data dalla tipologia di attività appaltata: se si tratta di manutenzione ordinaria, la competenza è dell'amministratore mentre se si qualifica come manutenzione straordinaria, è l'assemblea ad essere titolata a dettare il contenuto del rapporto e, in linea generale, a nominare l'impresa.
Tipologia di rapporto e scioglimento del contratto con la ditta di giardinaggio
In ogni caso, si tratta tendenzialmente di rapporto di durata da qualificarsi come contratto di appalto o prestazione di servizi. Il contratto può prevedere la durata annuale, con eventuale rinnovo tacito alla scadenza, ovvero durata pluriennale.
Anche quando sia stata stabilita una durata oltre l'anno, il rapporto può essere sciolto in ogni momento, salvo incorrere nella richiesta di danni per mancato guadagno da parte dell'appaltatore/ prestatore d'opera. Ciò si verifica soprattutto nel caso in cui il rapporto viene scisso in corso d'opera.
Per lo svolgimento dell'attività, basta che l'impresa sia iscritta al registro imprese per la specifica attività di giardinaggio, trattandosi di attività libera che non richiede rilascio di licenze o simili.
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Se si intende sciogliere il contratto perché non soddisfatti dell'operato, occorre fare riferimento alle clausole contrattuali ed alle disposizioni normative. Come detto, trattandosi di appalto o prestazione d'opera, il contratto può essere comunque risolto in ogni momento.
L'art. 1671 c.c. sancisce il recesso unilaterale dal contratto in favore del committente, purché quest'ultimo tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
Si tratta di un vero e proprio diritto del committente di rompere il rapporto contrattuale per il quale il suo interesse è venuto meno trattenendo la parte di opera o di servizio già eseguiti.
A fronte di ciò vi è il diritto dell'appaltatore a non essere pregiudicato dall'esercitato recesso che non deve essere neppure motivato: l'appaltatore ha diritto al compenso per quanto già eseguito e trattenuto dal committente nonché a ciò che avrebbe dovuto percepire se l'opera fosse stata compiuta per intero.
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In tema di appalto, nel caso di recesso del committente - sia per l'ipotesi di recesso legale di cui all'art. 1671 c.c., esercitabile in qualunque momento dopo la conclusione del contratto e che può essere giustificato anche dalla sfiducia verso l'appaltatore per fatti d'inadempimento, sia per l'ipotesi di recesso convenzionale, ex art. 1373 c.c. - il contratto si scioglie senza necessità di indagini sull'importanza e gravità dell'inadempimento, le quali sono rilevanti soltanto quando il committente, pretenda dall'appaltatore il risarcimento del danno per inadempimento, nonostante questi abbia esercitato il suo diritto potestativo di recedere dal contratto. (Cass 27 gennaio 2017 n. 2130).
Lo scioglimento del rapporto di giardinaggio in condominio
In condominio la decisione di sciogliere il rapporto spetta all'assemblea.
Mentre, ad esempio, per le riparazioni straordinarie di notevole entità l'art. 1136 quarto comma c.c. indica una specifica maggioranza sia dei partecipanti sia dei votanti (maggioranza dei partecipanti alla riunione ed almeno la metà del valore dell'edificio), per lo scioglimento del rapporto non vi è alcuna indicazione.
Occorre allora fare riferimento alle disposizioni generali dettate dall'art. 1136 c.c. per la prima e la seconda convocazione: in prima convocazione occorre il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio mentre in seconda convocazione è necessario il voto favorevole della maggioranza dei presenti all'assemblea ed almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.
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Sostituzione ditta giardinaggio e conseguente attività dell'amministratore
Una volta assunta validamente dall'assemblea la deliberazione di nominare altra impresa di giardinaggio, sarà l'amministratore a dover dare esecuzione a questa decisione.
Si tratta del primo obbligo del mandatario dello stabile indicato dall'art. 1130 c.c. Così, da un lato, darà comunicazione scritta all'impresa in essere dell'avvenuta volontà di sciogliere il contratto, procedendo a effettuare i conteggi di quanto ancora dovuto e pertanto versarlo all'impresa.
Dall'altro lato, si rivolgerà all'impresa nuova nominata per stipulato il contratto di appalto o prestazione di servizi.
Ove la deliberazione assembleare non specifichi quale impresa debba essere chiamata al nuovo lavoro, l'amministratore ha facoltà di scegliere in modo discrezionale con chi concludere il contratto.
Ove invece l'assise abbia dettato dei parametri da rispettare nella scelta, il mandatario dello stabile dovrà rivolgersi alle ditte munite dei parametri richiesti.
Si pensi ad esempio al caso in cui l'assemblea abbia indicato che deve trattarsi di impresa strutturata sul territorio, con una certa organizzazione o con forma societaria e così via.
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